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Schäden in der Wohnung und im Treppenhaus: Hierfür muss Ihr Mieter zahlen

Verursacht Ihr Mieter einen Schaden an Ihrer Immobilie, muss er diesen ersetzen – falls es sich nicht um eine Abnutzung handelt, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist. Zwischen Schäden innerhalb der Mietwohnung und Schäden im Treppenhaus bestehen jedoch wichtige Unterschiede.

Machen Sie Schadenersatzansprüche gegen Ihren Mieter geltend, müssen Sie nachweisen, dass der Schaden in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Eine Schadensverursachung durch Sie selbst oder durch fremde Personen müssen Sie also ausschließen.

Dies ist in der Praxis besonders schwierig bei Schäden außerhalb der Wohnung. Zum Treppenhaus, zu Gemeinschaftsräumen oder zur Briefkastenanlage haben viele unterschiedliche Personen Zugang. Oft scheitern Schadenersatzansprüche, weil nicht nachgewiesen werden kann, wer konkret den Schaden verursacht hat.


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Verantwortung klären

Anders sieht es aus bei Schäden innerhalb der Wohnung des Mieters. Oft genügt hier der Nachweis, dass der Schaden bei Mietbeginn noch nicht vorlag. Ein Übergabeprotokoll ist hier sehr hilfreich und empfehlenswert. Da während der Mietzeit nur der Mieter und von ihm  eingelassene Personen Zutritt zu den Mieträumen haben, folgt daraus bei vielen Schadensbildern bereits die Verantwortung des Mieters.

Sowohl innerhalb als auch außerhalb der Wohnung gilt nämlich: Der Mieter haftet auch, wenn der Schaden nicht durch ihn persönlich, sondern durch eine Person verursacht wird, die auf seine Veranlassung in das Mietobjekt kommt. Die ist z.B. der Fall, wenn Umzugshelfer des Mieters den Putz im Treppenhaus beschädigen.

Kommen auch bauliche Ursachen für den in den Mieträumen entstandenen Schaden infrage, liegt es zunächst an Ihnen, sich zu entlasten. In derartigen Fällen sind Sie mit Ihrem Schadenersatzanspruch nur erfolgreich, wenn Sie nachweisen können, dass die Schadensursache nicht in Ihrem Verantwortungsbereich liegt, also gerade keine baulichen Umstände den Schaden verursacht haben. Dies ist etwa bei Brand und Schimmelschäden bedeutsam.

Kein Schadenersatz bei vertragsgemäßem Gebrauch

Sind die festgestellten Beschädigungen durch eine normale Abnutzung entstanden, können Sie hierfür keinen Ersatz verlangen. Der übliche Verschleiß durch eine normale Wohnnutzung ist mit der Mietzahlung bereits abgegolten (§ 538 BGB). Anders sieht es aus, wenn ein „vertragswidriger Gebrauch“ des Mieters zu den Schäden geführt hat. Dann muss der Mieter zahlen.

Lassen Sie den Mieter für Schönheits- und Kleinreparaturen zahlen

Mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag erreichen Sie, dass Ihr Mieter trotz vertragsgemäßer Nutzung der gemieteten Räume Verschleißerscheinungen in gewissem Umfang beseitigen oder hierfür die Kosten tragen muss. Schönheitsreparaturklauseln dürfen sich aber immer nur auf Abnutzungen innerhalb der Wohnung beziehen.

Das Streichen von Treppenhaus oder Kellerräumen können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen. Ebenso sind die Kleinreperaturklauseln auf Schäden innerhalb der Mieträume beschränkt. Ihr Vorteil: Bei Schäden, die in den  Anwendungsbereich der Kleinreparaturklauseln fallen, brauchen Sie nicht nachzuweisen, dass der Mieter den Schaden fahrlässig verursacht hat. Selbst wenn der Schaden durch normalen Verschleiß entstanden ist, muss Ihr Mieter die Kosten der Reparatur ersetzen. Es kommt nur darauf an, dass die Reparaturkosten den in der Klausel vereinbarten Rahmen nicht überschreiten.

Fazit: Ihr Mieter haftet für Schäden innerhalb und außerhalb der Wohnung, sofern Sie sein Verschulden an der Schadensentstehung nachweisen können. Mit Schönheits- und Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag können Sie den Mieter bei Schäden innerhalb der Wohnung weitergehend in Anspruch nehmen.

1. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.