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Schimmel: So kann der Vermieter vorbeugen

Der Schimmelpilz hält Einzug in deutschen Wohnungen.

Nach jüngsten Statistiken findet er sich bereits in fast jeder fünften Wohnung. Und dort, wo sich der Schimmelpilz eingenistet hat, führt er regelmäßig zu Streitereien mit dem Mieter.

Wie für alle Mikroorganismen haben sie in feuchter Wärme ihren idealen Nährboden.

Denn obwohl unzureichendes Lüftungsverhalten des Mieters selbst oft die Ursache der Schimmelpilzbildung ist, machen manche Mieter pauschal einen vermeintlich schlechten Bauzustand der Wohnung hierfür verantwortlich.

Andererseits lassen sich die Ursachen der Schimmelbildung definitiv nur durch ein Gutachten eines Bausachverständigen klären.

Es nimmt daher nicht Wunder, dass Schimmelpilze sich vorwiegend in Heizungskellern, Küchen und Badezimmern ansiedeln und ausbreiten.

Dies gilt umso mehr, wenn es sich um kleine, schlecht zu lüftende Räume handelt, wobei der Schimmelpilzbefall in solchen Räumlichkeiten durch Raufasertapete noch zusätzlich begünstigt wird.

Schimmelpilz: Gesundheitsgefahren

Wendet sich Ihr Mieter wegen Schimmelpilzes in seiner Wohnung an Sie, stellt sich für Sie als Vermieter also die Frage, wie Sie sich am besten verhalten, zumal Feuchtigkeitsschäden eine Mietminderung von bis zu 100% rechtfertigen können und der Mieter bei gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Ganz klar: Schimmelpilz befallene Räume sind unansehnlich und unappetitlich.

Viel schlimmer aber sind die gesundheitlichen Gefahren des Schimmels. Seine Sporen können Asthma, Haut- und Schleimhautreizungen sowie grippeartige Symptome auslösen. Auch vielfältige Allergieerkrankungen stehen hiermit in Zusammenhang.


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Schon aus diesem Grund müssen Sie es als Vermieter immer ernst nehmen, wenn ein Mieter den Befall der Wohnung mit Schimmel anzeigt.

Mikroorganismen: Fristlose Kündigung

Hierfür ist zunächst einmal wichtig zu wissen, dass es sich bei Schimmelpilzsporen um Mikroorganismen handelt.

Zur Kündigung wegen Schimmelpilzsporen reicht die bloße Behauptung seiner gesundheitsgefährdenden Wirkung in den Mieträumen nicht aus.

Vielmehr ist erforderlich, dass durch einen Gutachter eine ganz konkrete Gesundheitsgefahr für die Wohnungsbewohner nachgewiesen ist. Dieser Nachweis kann zum einen durch eine Untersuchung der Wohnung selbst geführt werden.

Der Mieter kann sich zum anderen aber auch ärztlich untersuchen lassen, ob sich in seinem Blut bereits Antikörper gegen Schimmelpilze gebildet haben. Ist dies der Fall, wird oftmals eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Allergieerkrankung schon ausgelöst sein.

So ist der Schimmelpilz durch feuchte Wärme besonders begünstigt. Das Gleiche gilt in Räumen, in denen Wäsche getrocknet wird, unabhängig davon, ob dies durch Lufttrocknung oder durch die Nutzung eines Wäschetrockners geschieht.

Auch viele Zimmerpflanzen tragen zur erhöhten Luftfeuchtigkeit bei.

Und schließlich sind es die Bewohner selbst, die mit ihrer Atemluft die Luftfeuchtigkeit erheblich erhöhen. Bei körperlicher Anstrengung noch umso mehr.

Bei Schimmelpilz gilt vorbeugen

Besser ist es natürlich, es soweit gar nicht erst kommen zu lassen, zumal die Entfernung von Schimmel oftmals sehr teuer und aufwändig ist. Dabei ist das beste Mittel zur Vorbeugung von Schimmelbildung so einfach wie wirksam: Ausreichende Belüftung.

Folgende Faustregel sollte Ihr Mieter dabei beherzigen: Je niedriger die Zimmertemperatur ist, desto häufiger muss gelüftet werden.

Nun haben es die meisten Mieter, gerade im Winter, verständlicherweise gerne warm und behaglich. Eine trockene Wärme ist zwar unbedenklich, doch ist sie dort, wo Menschen leben, praktisch nicht vorzufinden.

Dabei gilt: Je wärmer die Luft ist, desto mehr Feuchtigkeit kann sie aufnehmen. Da die Luft irgendwann die Feuchtigkeit aber nicht mehr halten kann, schlägt sie sich an der kältesten Stelle im Raum nieder.

Dies sind in aller Regel die Fenster. Bei nicht ausreichender Dämmung sind dies aber auch die Wände, insbesondere an den Stellen, an denen die Luft nicht ausreichend zirkulieren kann, etwa hinter Schränken oder Sofas.

Ausreichende Belüftung: Feuchte Wärme

Vor allem in Räumen mit Dampfentwicklung, also in Bädern und Küchen.

Wichtig ist also, dass Sie als Vermieter Ihrem Mieter diese Zusammenhänge und die Bedeutung einer regelmäßigen Belüftung zur Vorsorge deutlich machen. Allerdings können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen, dass er ständig lüftet.

Denn dies wäre ihm, da er es ja ist, der regelmäßig die Kosten der Heizung zu tragen hat, nach Meinung der Gerichte unzumutbar. Möglich ist es Ihnen als Vermieter aber, auf die Vorteile der so genannten Stoßlüftung hinzuweisen und dieselbe als Pflicht des Mieters im Mietvertrag festzuschreiben.

Stoßlüften beugt Schimmelpilz vor

Voraussetzung ist jedoch, dass die fehlende Belüftung erwiesenermaßen zu einer erheblichen Gefährdung der Mieträume wegen Schimmelpilz führt.

Die Stoßlüftung ist zur Vorbeugung von Schimmelpilzbefall besonders geeignet. Dabei werden etwa zwei bis drei Mal am Tag die Fenster der Wohnung für ca. fünf Minuten weit geöffnet. Das Schrägstellen der Fenster ist für den erforderlichen Luftaustausch also nicht ausreichend.

Die Stoßlüftung ist in Alt- und Neubauten gleichermaßen erforderlich. In Küchen und Bädern ist sie wegen der Dampfentwicklung in diesen Räumen entsprechend häufiger durchzuführen.

Hinzu kommt, dass diese Art der Belüftung auch Energie schonender ist, denn nach einer längeren Belüftung muss zur Erwärmung deutlich mehr an Heizenergie aufgewandt werden, ohne dass die Auskühlung jedoch von Vorteil für die Schimmelpilzvorsorge wäre.

Zudem sollten Sie Ihren Mieter darauf hinweisen, dass Schimmel häufig an wenig belüfteten Stellen entsteht und es deshalb zweckmäßig ist, das Mobiliar immer einige Zentimeter von der Wand abgerückt aufzustellen.

Zwar können Sie dies von Ihrem Mieter nicht verlangen. Ein vernünftiger Mieter wird diesen Rat aber schon im eigenen Interesse befolgen und nicht als Einmischung in seine Angelegenheiten empfinden.

20. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.