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Schimmelbefall wegen mangelhafter Dämmung: WEG muss Instandsetzung durchführen

Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung sind in einer WEG nicht immer einfach durchzusetzen. In bestimmten Fällen ist eine Instandsetzung jedoch unbedingt erforderlich und kann nicht rechtmäßig von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgelehnt werden. Ein solcher Beschluss wäre nämlich rechtswidrig.

Mangelhafte Wärmedämmung: Verhinderung der Instandhaltung rechtswidrig

Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es wegen einer mangelhaften Wärmedämmung von Außenwänden zu Schimmelbefall und erheblichen Gesundheitsgefahren in einer Eigentumswohnung kommt. Dann ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet eine Instandsetzung durchzuführen.

Lehnt die Eigentümergemeinschaft eine solche Maßnahme ab, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein entsprechender Beschluss ist aus diesem Grund rechtswidrig.

Das entschied das Landgericht Karlsruhe im Dezember des Jahres 2014. Wichtig für Wohnungseigentümer ist in einem solchen Fall: Bei Isolierschichten handelt es sich immer um Gemeinschaftseigentum.


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Der Fall: Schimmelbefall wegen mangelhafter Wärmedämmung der Außenwände

Die Eigentumswohnung eines Wohnungseigentümers war wegen einer mangelhaften Wärmedämmung der Außenwände von Schimmel befallen. Durch die Feuchtigkeit und den Schimmelbefall drohten für die Bewohner erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen.

Die Eigentümergemeinschaft hatte jedoch per Beschluss eine Instandsetzung der Außenwände abgelehnt. Der betroffene Wohnungseigentümer zog aus diesem Grund vor Gericht.

Die Entscheidung des Gerichts: Anspruch auf Instandsetzung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Und zwar mit Erfolg! Das Landgericht Karlsruhe stellte klar, dass gemäß § 21 Absatz 4 und Absatz 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft hat.

Denn jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum in einem einwandfreien und ordnungsgemäßen Zustand versetzt und gehalten wird. Dies entschied bereits der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14).

Ordnungsgemäße Verwaltung: Instandhaltung der Wärmedämmung gehört dazu

Dazu gehört auch, dass sich die Wärmedämmung, die gemäß § 5 Absatz 2 WEG stets im Gemeinschaftseigentum steht, in einen Zustand befindet, der den geltenden technischen Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohneigentumsanlage entspricht.

Die Außenwände der Eigentumswohnung des betroffenen Wohnungseigentümers waren im Sockelbereich hinsichtlich der Wärmedämmung instandsetzungsbedürftig. Der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung entsprach daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Innen- und Außendämmung stellen Gemeinschaftseigentum dar

Da durch die zu schwache Wärmedämmung auch bei ordnungsgemäßen Nutzungsverhalten der Bewohner ein Schimmelbefall in der Eigentumswohnung – und damit einhergehende erhebliche Gesundheitsgefahren – nicht auszuschließen waren, war die Eigentümergemeinschaft verpflichtet eine Instandsetzung vorzunehmen.

Denn die Dämmung insgesamt, also auch die Innendämmung, stellte nicht Sondereigentum des Wohnungseigentümers sondern Gemeinschaftseigentum dar. Die Isolierschichten in den Wänden und dem Boden sind – unabhängig von ihrer Position in der Wand – immer Gemeinschaftseigentum. Erst der Wandbelag, also zum Beispiel Tapeten, stellt Sondereigentum dar (LG Karlsruhe, Urteil v. 16.12.14, Az. 11 S 14/14).

8. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.