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Schimmelgefahr in der Wohnung: Wie oft Mieter lüften müssen

Viele Vermieter kennen das Problem: Ein Mieter zeigt feuchte Flecke oder sogar Schimmelbefall in seiner Wohnung an, und erklärt gleichzeitig: „Kommen Sie mir nur nicht mit Heizen und Lüften, daran kann es nicht liegen. Ich lüfte regelmäßig, das kann nur ein Baumangel sein.“

In den meisten Fällen sehen Vermieter das anders – erst recht, wenn der Mieter wegen der Feuchtigkeitsschäden die Miete mindert. Denn das darf er nur, wenn ein Baumangel die Schimmelbildung verursacht hat und damit der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist.

Die Schuldfrage ist also sehr wichtig, aber schwer zu klären. Meistens kann nur ein Sachverständiger die Ursache herausfinden – und der kommt oft zu dem Ergebnis, dass beides zutrifft: Falsches Mieterverhalten und ungünstige bauliche Gegebenheiten.


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Doch was heißt eigentlich „regelmäßig lüften“?

Welches Lüftungsverhalten können Vermieter eigentlich von ihren Mietern erwarten? Auf jeden Fall können sie verlangen, dass der Mieter nach den Grundsätzen der sogenannten Stoßlüftung lüftet.

Das heißt, er muss für 5 bis 10 Minuten die meisten Fenster der Wohnung öffnen und für Durchzug sorgen. Ist der Mieter berufstätig, muss er mindestens 2 mal täglich auf diese Weise lüften.

Berufsuntätige müssen häufiger lüften

Von Mietern, die zu Hause sind, kann zusätzliches Lüften verlangt werden. Nach einem BGH-Urteil gilt es sogar als zumutbar, bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt 4 mal durch das Öffnen der Fenster für etwa 3 bis 8 Minuten zu lüften (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).

Weiterhin können Vermieter von ihren Mietern verlangen, dass sie eine übliche Temperatur von 18 bis 20 °C in der Wohnung einhalten. Wichtig: Heizen und Lüften müssen aufeinander abgestimmt sein. Je höher die Temperatur, umso mehr Feuchtigkeit kann die warme Luft aufnehmen und entsprechend oft muss auch gelüftet werden.

Hohe Luftfeuchtigkeit fördert Schäden

Geschieht das nicht und ist die Wohnung vielleicht noch unzureichend isoliert, setzt sich die Feuchtigkeit über kurz oder lang an den kältesten Stellen der Wohnung ab und schafft ideale Bedingungen für Schimmelpilze.

Deshalb bildet sich der hässliche Schimmel so oft in kalten Raumecken oder in Fensterlaibungen. Raum- und Fensterecken werden von der zirkulierenden Warmluft nicht erreicht, außerdem sind die Wände im Bereich der Fensterlaibung meistens etwas dünner als in den anderen Bereichen.

Tipp: Feuchtigkeitsschäden sind ärgerlich, für den Mieter ebenso wie für Vermieter oder Mietverwalter. Aus diesem Grund sollte man unbedingt versuchen das Problem einvernehmlich mit dem Mieter zu lösen, statt es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen. Wegen der schwierigen Ursachenermittlung wäre ein Prozess garantiert teurer als der tatsächlich entstandene Schaden.

10. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.