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Schlüsselfragen – „Neue-Schlüssel-Klausel“ im Mietvertrag auf dem Prüfstand

Es sind nicht alle Schlüssel da. Diese Feststellung treffen Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe häufig.

Was nun? Kann der Vermieter im Mietvertrag bereits eine Klausel aufnehmen, wonach er dann auf Kosten des Mieters neue Schlüssel anfertigen lassen kann?

Mietvertragsklauseln und AGB

Die Klauseln, die in einem Mietvertrag verwendet werden, unterliegen in der Regel einer Prüfung wie Allgemeine Geschäftsbedingungen. Normalerweise werden diese Klauseln vom Vermieter mehrfach verwendet.

Deshalb hatte sich das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 21. April 2004, Aktenzeichen 7 U 165/03 mit einer Klausel in einem Mietvertrag zu befassen, die das Nachmachen von Schlüsseln auf Kosten des Mieters vorsah.

Die angefochtene Klausel lautet:

„… kommt er seiner Pflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder, soweit dies im Interesse des Nachmieters geboten ist, neue Schlösser mit anderen Schlüsseln einzubauen, soweit er den Mieter vorher unter Fristsetzung zur Leistungserbringung gemahnt hat.“

Das OLG Brandenburg hält diese Klausel für unwirksam. Der Vermieter darf also eine solche Formulierung im Mietvertrag nicht vorsehen.

Verschuldensunabhängige Haftung

Im Kern geht es dem Gericht darum, dass der Mieter verschuldensunabhängig haftet, wenn die genannte Klausel verwendet wird.

Das Gericht schreibt in dem Urteil:


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„Die Klausel führt bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dazu, dass dem Mieter eine verschuldensunabhängige Haftung für die Folgen einer verspäteten oder unterbliebenen Rückgabe von Schlüsseln auferlegt wird.

Denn dort wird ohne Einschränkung lediglich darauf abgestellt, dass die – im Formularvertrag zuvor festgelegten – Verpflichtung zur Herausgabe von Schlüsseln nicht erfüllt wird, ohne dass dabei von einem Vertreten müssen des Mieters die Rede ist.“

Das Gericht stört sich im Hinblick auf die Kosten für den Ersatzschlüssel daran, dass immer davon ausgegangen wird,  der Mieter habe den Verlust zu vertreten.

Außerdem fehlt nach Ansicht des Gerichts eine Alternative, die vorsieht, wer die Kosten trägt, wenn der Mieter den Verlust des Schlüssels nicht zu vertreten hat.

„Die formularmäßige Überbürdung einer verschuldensunabhängigen Haftung widerspricht dem generellen Grundsatz des Haftungsrechts, dass ein Schuldner nur dann in Anspruch genommen werden kann, wenn er den Schaden zu vertreten hat.“

Gibt es Schadensersatz bei verlorenen Schlüsseln?

Grundsätzlich verstößt der Mieter einer Wohnung gegen seine Obhutspflicht, wenn ein Schlüssel verloren geht. Die Erstattung des Schadens für einen verloren gegangenen Schlüssel wird daher der Vermieter verlangen können.

Kein Schaden auf Basis eines Kostenvoranschlags

Will aber der Vermieter einen Schaden anhand eines Kostenvoranschlags für den Austausch von Schlössern und Schließanlage nach einem verloren gegangenen Schlüssel abrechnen, wird dies nicht ausreichen. Das hat das AG Rheinbach mit Urteil vom 7. April 2005 zum Aktenzeichen 3 C 199/04 entschieden.

Das Gericht:

„Die Klägerin (Vermieterin) hat jedoch durch diese Pflichtverletzung keinen Schaden erlitten. Unstreitig wurde die Schließanlage seit dem Verlust des Schlüssels nicht ausgetauscht.

Anders als bei unterlassenen Schönheitsreparaturen oder anderen Substanzverletzungen an der Mietsache, kann bei dem Austausch einer Schließanlage nicht auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt werden, denn die bloße Befürchtung, mit dem verlorengegangenen Schlüssel könne Missbrauch getrieben werden, genügt dazu nicht.

Bei Substanzverletzungen, erleidet die Mietsache eine Wertminderung, die zu ersetzen ist, auch wenn der Vermieter den Gegenstand nicht repariert oder ersetzt. Einen solchen Nachteil erleidet der Vermieter jedoch nicht, wenn er auf den Austausch einer Schließanlage aufgrund des Schlüsselverlustes verzichtet.“

Die vorangegangenen Beiträge zur Reihe „Schlüsselfragen“ können Sie unter den folgenden Links abrufen:

Teil 1: Der verloren gegangene Schlüssel im Mietverhältnis

Teil 2: Der abgebrochene Schlüssel

Teil 3: Der Schlüssel im Mietverhältnis

2. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.