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Schlüsselverlust Mieter: Wie Sie in 5 Schritten Schadenersatz bekommen

Eine unschöne Situation: Das Mietverhältnis ist beendet, und Sie stellen fest, dass ein Wohnungsschlüssel fehlt. Das ist besonders ärgerlich, wenn der Schlüssel auch zum Abschließen der Hauseingangstür dient. Denn eine neue Schließanlage kann schnell mehr als 1.000 € kosten. Ihr Vorteil: In der Regel können Sie diese Kosten von Ihrem Mieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil v. 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).

Ende des Mietvertrags: Ihr Mieter haftet Ihnen für nicht zurückgegebene Schlüssel

Schadenersatz für eine neue Schließanlage können Sie nur verlangen, wenn Ihr Mieter den Schlüsselverlust zu verschulden hat. Das ist bereits dann der Fall, wenn Ihr Mieter nur leichtsinnig war.

Beispiel: Wird sein Auto aufgebrochen und kommen die darin befindlichen Haustürschlüssel weg, kann Ihrem Mieter das als Verschulden angekreidet werden.

Anders sieht es hingegen aus, wenn Ihr Mieter auf der Straße ausgeraubt wird und seine Schlüssel dabei verschwinden. Mangels Schuld können Sie ihn hier nicht haftbar machen.

Diese verschuldensabhängige Haftung können Sie nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausschließen. Eine solche Klausel ist nichtig (AG Spandau, Urteil v. 20.12.12, Az. 6C 546/12).

Kein Schadenersatz ohne Missbrauchsgefahr

Eine weitere Voraussetzung für Ihren Schadenersatzanspruch ist die Gefahr, dass unbefugte Personen sich mithilfe des verlorenen Schlüssels Zutritt zum Haus verschaffen können. Das ist beim Schlüsselverlust eigentlich immer anzunehmen, es sei denn der Mieter kann das Gegenteil beweisen.

Beispiel: Ihrem Mieter ist der Schlüssel bei einer Bootsfahrt auf dem Rhein ins Wasser gefallen und liegt nun auf dem Boden des Flusses. Beweisen kann er das durch einen Zeugen, der den Vorfall beobachtet hat.

Mieter verweigern die Zahlung gerne mit dem Argument, dass der Schlüssel bereits vor längerer Zeit abhandengekommen und seitdem nichts passiert ist. Auch wenn das tatsächlich so ist, reicht dies nicht aus, um eine Missbrauchsgefahr auszuschließen.

Kostenersatz setzt tatsächlichen Austausch voraus

In seinem aktuellen Urteil stellt der BGH klar, dass die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage auch bei Verlust nur eines Schlüssels verlangt werden können. Das setzt jedoch voraus, dass die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Solange der Austausch noch nicht erfolgt ist, ist nämlich noch kein Schaden entstanden, der ersetzt werden kann. Fiktive Kosten sieht der BGH hier nicht als ersatzfähig an.

In 5 Schritten: So bekommen Sie Schadenersatz

Um die Kosten einer neuen Schließanlage von Ihrem Mieter ersetzt zu bekommen, gehen Sie wie folgt vor:

Schritt 1: Sie informieren Ihren Mieter darüber, dass Sie die Schließanlage auf seine Kosten austauschen lassen.

Schritt 2: Sie holen entsprechende Angebote ein und veranlassen den Austausch des Schlosses auf Ihre Kosten.

Schritt 3: Dann verlangen Sie den Ersatz dieser Kosten von Ihrem Mieter.

Schritt 4: Weigert er sich zu zahlen, setzen Sie ihm eine letzte kurze Zahlungsfrist. Eine Woche reicht hier völlig.


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Schritt 5: Zahlt er innerhalb dieser Frist nicht, können Sie den Schaden einklagen.

Beispiele aus der Praxis und wichtige Urteile zum Thema Schlüsselverlust des Mieters

Dieser Vermieter wird sich auch gewaltig geärgert haben: Sein Hausmeister hat vom ausziehenden Mieter die Schlüssel erhalten, sagt ihm aber nichts. Toll! Trotzdem stellt sich die Frage, ob denn der Hausmeister die richtige Person ist, an die die Schlüssel auch überhaupt übergeben werden dürfen.

Dazu ein aktueller Fall des Bundesgerichtshofs: Vermieter klagten Schadensersatz gegen ihre ehemaligen Mieter ein. Die Mieter meinten, die Ansprüche der Vermieter seien verjährt, da sie nach ihrem Auszug die Wohnungsschlüssel an den im gleichen Haus wohnenden Hauswart übergeben hatten.

Da hatten sie aber die Rechnung ohne die Richter aus Karlsruhe gemacht: Der Bundesgerichtshof urteilte, dass für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters die Rückerlangung der Mietsache entscheidend ist.

Klar. Aber das setzt die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus! In diesem Fall wussten die Vermieter das aber nicht und mussten sich die Kenntnis des Hauswarts auch nicht zurechnen lassen. Der war nämlich gar nicht bevollmächtigt, Wohnungsabnahmen durchzuführen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.10.2013, Az.: VIII ZR 402/12).

Achtung Ausnahme: Etwas anderes gilt natürlich, wenn Sie dem Mieter gestatten, die Schlüssel beim Hausmeister abzugeben!

Wissen Sie wie viele Schlüssel Sie Ihrem Mieter geben müssen?

Die Anzahl der Schlüssel die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten, reicht oftmals nicht aus. Deshalb können Mieter von ihrem Vermieter durchaus weitere Schlüssel verlangen. Für alle Familienmitglieder, aber auch für weitere Personen, wie beispielsweise eine Haushaltshilfe, können weitere Schlüssel von Ihren Mietern beansprucht werden.

Ihre Mieter können von Ihnen als Vermieter auch zusätzliche Haustürschlüssel – etwa für einen Post- oder Zeitungsboten – verlangen, das entschied das Amtsgericht in Mainz (AG Mainz, Az. 80 C 96/07). Auch Ersatzschlüssel, die bei Nachbarn oder Freunden hinterlegt werden sollen, müssen Sie als Vermieter zur Verfügung stellen. Außerdem können alle Mieter einen Garagenschlüssel verlangen – siehe hierzu weiter unten. Vermieter aber dürfen ohne Wissen ihrer Mieter keine Zweitschlüssel besitzen.

Sind Schlüssel verloren gegangen, müssen Ihre Mieter Sie unverzüglich darüber informieren. Die entstehenden Kosten für Ersatzschlüssel oder neue Schlösser muss ein Mieter aber nur dann übernehmen, wenn er den Schlüsselverlust zu verantworten hat.

Eine Klausel in Ihrem Mietvertrag, die Ihnen darüber hinaus ohne Rücksicht auf Verschulden eines Mieters erlaubt, auf dessen Kosten einen Ersatzschlüssel anzuschaffen oder ein neues Schloss einbauen zu lassen, wäre unwirksam. So entschied das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG Brandenburg, Az. 7 U 165/03). Beim Auszug müssen Ihre Mieter sämtliche Schlüssel zurückgeben. Das gilt auch für Schlüssel, die sie auf eigene Kosten haben anfertigen lassen.

Vorsicht: Mit Schlüsselrückgabe läuft die Verjährung gegen Sie

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen nicht erbrachter Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte jedoch bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Architekten des Vermieters die zum Betreten der Mietwohnung erforderlichen Schlüssel ausgehändigt.

Das Mietverhältnis endete erst zwei Monate nach der Übergabe des ersten Schlüsselsatzes. Einen Monat später übergab der Mieter einer Mitarbeiterin des Vermieters weitere Schlüssel. Die Wohnung selbst wurde dann ebenfalls vom Mieter endgültig an den Vermieter übergeben. Erst mehr als sechs Monate später, reichte der Vermieter Klage ein.

Ohne Erfolg! Die Richter des Oberlandesgerichts in Düsseldorf erteilten dem Vermieter den schmerzlichen Hinweis, dass sein Schadensersatzanspruch bereits verjährt war. Die mietgesetzlichen Regelungen legen verbindlich fest, dass Schadensersatzansprüche eines Vermieters sechs Monate nach Rückgabe der Mieträume verjähren.

Die Verjährung beginnt, sobald ein Vermieter in der Lage ist, sich ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen seiner einstmals vermieteten Räumlichkeiten zu verschaffen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz an der Mietwohnung aufgegeben hat.

Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Vermieter den Besitz bereits durch die Übergabe des ersten Schlüsselsatzes an den Architekten erlangt. Hierdurch war dem Vermieter die Überprüfung der Wohnung möglich. Unbeachtlich war dabei, dass der Mieter noch einige Schlüssel in Besitz hatte. Für den Beginn der Verjährung muss ein Vermieter nicht alle Schlüssel zurückerhalten (OLD Düsseldorf, Beschluss v. 20.09.2007, Az. 24 U 7/07).

Mein Tipp: Wenn Ihnen Ihr Mieter anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses Schlüssel aushändigt, sollten Sie sich diesen Termin sofort in Ihren Unterlagen notieren. Ein halbes Jahr ist schnell vorbei. Ich rate Ihnen deshalb auch unbedingt, den Verjährungszeitpunkt auszurechnen und in Ihrem Kalender zu vermerken. Die Angelegenheit sollten Sie sich spätestens fünf Monate nach Schlüsselübergabe auf Wiedervorlage legen und zwischenzeitlich ihre Schadensersatzansprüche ermitteln.

Mieter muss Generalschlüssel sofort herausgeben

Ein Hausmeister hatte die Zentralschlüssel für zwei Wohnanlagen bei einer Wohnungsbegehung dort vergessen. Die Mieterin wurde sofort um Herausgabe gebeten. Hierzu war sie jedoch nur gegen Zahlung von 500 Euro bereit. Der Hausmeister beantragte nun eine einstweilige gerichtliche Verfügung. Er war dringend auf die Schlüssel angewiesen. Ein Austausch der Schließanlagen hätte 50.000 Euro gekostet.

Das Oberlandesgericht in Koblenz entschied zu Gunsten des Hausmeisters. Die Zentralschlüssel mussten sofort von der Mieterin herausgegeben werden. Das Gericht gestattete zudem für den Fall, dass die Mieterin sich weigert, eine Durchsuchung ihrer Wohnung. Denn die Mieterin wusste, dass sie gegenüber dem Hausmeister zum Besitz der Schlüssel nicht berechtigt war. Ein Austausch der Schließanlage war wegen der damit verbundenen Kosten zudem unzumutbar (OLG Koblenz, Beschluss v. 14.04.2009, Az. 5 W 219/09).

Wird dem Mieter der gesicherte Wohnungsschlüssel gestohlen, haftet er nicht

Während eines Aufenthalts in einem Krankenhaus verwahrte ein Mieter seinen Haus- und Wohnungsschlüsseln in einem abschließbaren Wertfach im Krankenzimmer auf. Das verschlossene Fach wurde aufgebrochen und die Schlüssel entwendet. Der Vermieter tauschte daraufhin die Schließanlage im Gebäude aus und begehrte vom Mieter Schadenersatz für die angefallenen Kosten.

Ohne Erfolg! Das Gericht lehnte einen Schadenersatzanspruch ab. Einem Mieter obliegt zwar grundsätzlich die Nebenpflicht, alles zu unterlassen, wodurch dem Vermieter ein Schaden entstehen könnte. Hierzu zählt auch die sichere Verwahrung der Haus- und Wohnungsschlüssel. Der Mieter hatte aber durch die Verwahrung im Wertfach des Krankenzimmers seiner Pflicht hinreichend entsprochen.

Eine besondere Prüfung des Wertfachs auf Einbruchsicherheit war nicht erforderlich. Ein Mieter verletzt seine ihm obliegende Obhutspflicht nicht, wenn er im Rahmen eines Klinikaufenthaltes die Haus- und Wohnungsschlüssel in einem verschließbaren Wertfach des Krankenzimmers aufbewahrt (AG Ahrensburg, Urteil v. 25.06.10, Az. 47 C 1171/09).

Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe

Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben.

Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine „offizielle“ Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte.

Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen.

Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten.

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).

11. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.