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Schönheitsreparaturen: Die Grundsatzentscheidungen

Wenn Sie in der letzten Zeit als Vermieter ein Urteil besonders hart getroffen hat, dann war es sicherlich die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Unwirksamkeit „starrer“ Fristen bei Schönheitsreparaturen.

Denn die Folge des Urteils war, dass statt Ihres Mieters nun Sie als Vermieter selbst die erforderlichen Renovierungsarbeiten auszuführen haben.

Bereits seit einem Urteil vom 23.06.2004 ist der BGH von dieser strengen Linie in mehreren Entscheidungen jedoch wieder etwas abgekehrt und hat bei der Auslegung so mancher Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu Gunsten des Vermieters entschieden.

Insofern lohnt es sich für Sie als Vermieter, Ihren Mietvertrag noch einmal genau zu prüfen.

Beruft sich Ihr Mieter also auf unzulässige „starre Fristen“ ist damit zunächst nur die Formulierung unwirksam, wie sie der Entscheidung des BGH vom 23.06.2004 zugrunde lag, nämlich:

„Schönheitsreparaturen sind vom Mieter mindestens mit Ablauf der Regelfristen auszuführen“. (BGH VIII ZR 361/03)

Schönheitsreparaturen: Vorsicht vor übereiltem Verzicht

Die Unzulässigkeit dieser Klausel ergibt sich nach Auffassung der Karlsruher Richter daraus, dass die Pflicht des Mieters nicht dem Renovierungsbedarf angepasst ist, bzw. nicht angepasst werden kann.

Ganz konkret: Der Mieter muss renovieren, obwohl der Zustand der Wohnung dies so nicht erforderlich macht, nämlich „mindestens“ nach Ablauf der Regelfristen.

Denn schon so mancher Vermieter hat auf Renovierungsarbeiten verzichtet, weil er vorschnell annahm, dass die entsprechende Vereinbarung in seinem Mietvertrag unwirksam sei.

Betriebskosten: Vermieterfreundlichere Urteile

In neueren Urteilen hat der BGH auch zu weiteren Formularklauseln Stellung genommen und dabei durchaus „vermieterfreundlicher“ argumentiert.


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Dabei handelt es sich bei den geprüften Klauseln jeweils um solche aus Formularmietverträgen, wie sie üblicherweise verwendet werden.

Als Vermieter sollten Sie sich deshalb Ihre eigenen Mietverträge noch einmal genau ansehen.

Denn es ist derzeit zu beobachten, dass sich viele Mieter pauschal auf das „Starre-Fristen-Urteil“ beziehen, um nicht renovieren zu müssen. Nicht selten stellt sich bei genauerem Hinsehen jedoch heraus, dass die Klausel doch noch wirksam ist.

Anders als der BGH meinten die Vorinstanzen noch, es benachteilige den Mieter unangemessen, wenn er einen Antrag zur Verkürzung der Fristen stellen müsse, über den der Vermieter nach „billigem Ermessen“ zu entscheiden habe. (BGH, VIII ZR 378/03)

Die folgende Formularvereinbarung in vielen Standardmietverträgen verpflichtet den Mieter ebenfalls wirksam zu Schönheitsreparaturen.

Zulässige Klausel Nr. 1 bei Betriebskosten

„§ 5 Schönheitsreparaturen Abs. 1: Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf der Regelfristen auszuführen.

„§ 6: Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hätte er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet“.

Abs. 2: Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 1 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“.

In einer Fußnote heißt es dann weiter:

„Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre“.

Auch hier meinten die Vorinstanzen, die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da der Eindruck entsteht, dass bei Mietende in jedem Fall renoviert werden müsse, und sich die insoweit klarstellende Angabe in der Fußnote an zu versteckter Stelle befindet.

Weitere zulässige Klausel bei Schönheitsreparaturen

In einem weiteren aktuellen Urteil hat der BGH auch die folgende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag höchstrichterlich abgesegnet:

„§ 10 Schönheitsreparaturen Abs. 1: Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusgemäß wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Abs. 2: Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplans durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.“

„§ 4 Schönheitsreparaturen Abs. 1: Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Abs. 2: Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach folgenden Fristen auszuführen (Aufzählung folgt)“.

Der BGH sieht in dieser Klausel ebenfalls eine starre Fristenregelung. Denn: Zwar bestimmt der Grad der Abnutzung in Abs. 2 die Pflicht zur Renovierung.

Allerdings kann eine Renovierung nur früher und nicht später erforderlich werden. Dadurch wäre der Mieter unzulässig benachteiligt. (BGH, VIII ZR 360/03)

Die Richter in Karlsruhe meinten, dass ein durchschnittlicher Mieter in der Lage sei, den Sinngehalt der Klausel zu erfassen. Dieser besteht darin, dass bei normaler Abnutzung die Schönheitsreparaturen.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.