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Schönheitsreparaturen: Schadensersatz durch die richtigen Formalia

Führt Ihr Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Mietende nicht durch, können Sie Schadensersatz verlangen.

Manche Vermieter scheitern jedoch mit ihrem Schadensersatzanspruch, nur weil sie bestimmte Formalien nicht eingehalten haben.

Voraussetzungen für Schadensersatz

Sie können Schadensersatz von Ihrem Mieter fordern, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Im Mietvertrag haben Sie wirksam vereinbart, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.
  • Die Schönheitsreparaturen sind fällig.
  • Sie haben Ihren Mieter eindeutig und unmissverständlich aufgefordert, die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen und ihm hierzu eine angemessene Frist gesetzt.
  • Diese Frist ist verstrichen, ohne dass Ihr Mieter die geforderten Arbeiten ordnungsgemäß erledigt hat.

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1. Schönheitsreparaturen müssen fällig sein

Sie können von Ihrem Mieter nur dann Renovierungsarbeiten fordern, wenn diese Arbeiten auch tatsächlich fällig sind. Das ist der Fall, wenn die Wohnung nach ihrem äußeren Erscheinungsbild renovierungsbedürftig ist.

Ausnahmsweise können Schönheitsreparaturen aber auch in einer noch nicht renovierungsbedürftigen Wohnung fällig sein.

Dann nämlich, wenn Sie mit Ihrem Mieter individuell vereinbart haben, dass er eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf einen konkreten Renovierungsbedarf durchführt. (Diese Regelung ist als Individualvereinbarung zulässig, als vorformulierte AGB-Klausel aber unzulässig!)

Ausnahmsweise sind Schönheitsreparaturen nicht fällig, wenn diese Arbeiten wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können. Beispiel: Die Wände sind durch einen in der Nachbarwohnung aufgetretenen Wasserschaden noch feucht.

Der Mieter muss erst renovieren, wenn der Vermieter für die Beseitigung der Feuchtigkeit gesorgt hat.

2. Fordern Sie zu konkreten Renovierungsarbeiten auf

Ihr Mieter ist nur dann zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet, wenn Sie ihn zuvor eindeutig und unmissverständlich aufgefordert haben, ganz konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen. Ihr Mieter muss genau wissen, was Sie von ihm verlangen.

Musterformulierung für eine konkrete Renovierungsaufforderung mit Fristsetzung:

„Der Mieter wird hiermit aufgefordert, bis zum 30.09.2009 (Datum des Mietendes) die folgenden Renovierungsarbeiten vorzunehmen: 1. Streichen der Decken und Wände in Küche und Badezimmer. 2. Reinigung des Teppichbodens im Wohnzimmer (Raum vorne links) und im Kinderzimmer (Raum hinten links). Sollten diese Arbeiten bis zum genannten Termin nicht durchgeführt sein, wird der Vermieter ein Unternehmen mit den entsprechenden Arbeiten beauftragen und dem Mieter die entstehenden Kosten in Rechnung stellen.“

Achtung: Ist Ihr Mieter nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag zu einer Renovierung „spätestens beim Auszug“ oder „am Mietende“ verpflichtet, dürfen Sie ihm erst nach Mietvertragsende eine letzte Frist zur Durchführung der Arbeiten setzen.

Erst nach Ablauf dieser Frist können Sie Schadensersatz fordern.

Die von Ihnen gesetzte Frist muss angemessen sein. Entscheidend ist, in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. 1 bis 2 Wochen sind im Allgemeinen aber ausreichend.

3. Den Fristablauf müssen Sie abwarten

Haben Sie Ihrem Mieter eine Frist für die Schönheitsreparaturen gesetzt, müssen Sie das Ende dieser Frist auf jeden Fall abwarten. Weder Sie noch der Nachmieter dürfen bereits vorher anfangen zu renovieren, sonst verlieren Sie Ihren Schadensersatzanspruch. Nach Fristablauf ist eine Renovierung unschädlich.

Denken Sie aber bitte daran, vorher den renovierungsbedürftigen Wohnungszustand festzuhalten, beispielsweise durch ein vom Mieter unterschriebenes Übergabeprotokoll, durch Zeugen und gegebenenfalls ergänzend durch Fotos.

Verjährungsfrist: 6 Monate

Wollen Sie von Ihrem Mieter Schadensersatz verlangen, müssen Sie sich beeilen: Diese Ansprüche verjähren nämlich bereits nach 6 Monaten.

Achtung: Entscheidend für den Verjährungsbeginn ist nicht das Ende des Mietverhältnisses, sondern der Tag, an dem Sie von Ihrem Mieter die Wohnungsschlüssel zurückerhalten und damit wieder freien Zugang zu den gemieteten Räumen haben.

Dies ist für Sie besonders wichtig, wenn der Mieter die Schlüssel bereits vor dem offiziellen letzten Tag des Mietverhältnisses zurückgibt.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.