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Schönheitsreparaturen: So ersparen Sie sich den Ärger

Das Thema „Schönheitsreparaturen“ gehört zu den umstrittensten Bereichen des Mietrechts.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu bereits eine Vielzahl von Urteilen gefällt: Farbwahl, starre Fristenregelung, Endrenovierung oder Eigenleistung.

Viele Klauseln haben die hohen Richter bereits gekippt – mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren musste.

Nach dem Gesetz hat der Mieter mit Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten erst einmal nichts zu tun. Vielmehr sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich. Sie dürfen diese Verpflichtung jedoch mietvertraglich auf Ihren Mieter abwälzen.

Enthält Ihre Klausel aber einen Fehler, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schönheitsreparaturen – und die Verpflichtung zur Vornahme dieser Arbeiten liegt wieder bei Ihnen.

Nun hat sich der BGH erneut zu diesem Thema geäußert und entschieden: Ein Wohnungsmieter, der die Renovierungspflicht übernommen hat, muss die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst vorzunehmen.

Eine Klausel, die vorsieht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).


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Mieter musste Schönheitsreparaturen „ausführen lassen“

Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen in der Wohnung ausführen zu lassen …“.

Die Mieter führten die Schönheitsreparaturen trotz dieser mietvertraglichen Klausel nicht aus. Der Vermieter verklagte die Mieter daher auf Zahlung von rund 7.000 € Schadenersatz.

Schönheitsreparaturen: Klausel benachteiligt Mieter unangemessen

Der BGH gab den Mietern Recht, sie waren nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entscheidend für dieses Urteil waren die Worte der Klausel „ausführen zu lassen“.

Aufgrund dieses Wortlauts konnte die Klausel auch so verstanden werden, dass die Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen durften, sondern durch ein Fachunternehmen ausführen lassen mussten.

Schönheitsreparaturen: Mieter dürfen selbst zum Pinsel greifen

Die Karlsruher Richter stellten klar, dass Schönheitsreparaturen, unabhängig davon, ob sie von Mieter oder Vermieter ausgeführt werden, in mittlerer Art und Güte zu erfolgen haben.

Hierzu sei das Tätigwerden einer Fachfirma nicht unbedingt erforderlich. In der Praxis habe es sich sogar herausgebildet, dass Mieter Renovierungsarbeiten üblicherweise selbst, gegebenenfalls mit Hilfe von Verwandten oder Bekannten, ausführten.

Werde ihnen diese Möglichkeit genommen, benachteilige die Renovierungsverpflichtung den Mieter unangemessen.

Kontrollieren Sie also noch einmal Ihre mietvertragliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen. Sieht sie vor, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen „nur durch eine Fachfirma ausführen zu lassen hat“, ist die Klausel unwirksam und Ihr Mieter ist nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Quotenklausel: Kostenvoranschlag eines Fachgeschäfts zulässig

Den geschilderten Fall müssen Sie jedoch von der folgenden Situation unterscheiden: Sie haben mietvertraglich eine sogenannte Kostenquotenklausel vereinbart. Diese sieht vor, dass Ihr Mieter bei Auszug die Schönheitsreparatur nicht selbst vornimmt, sondern nur anteilig.

Die Höhe des schadenersatzpflichtigen Anteils richtet sich nach der Mietdauer und berechnet sich bei einer solchen Klausel „auf der Grundlage eines vom Vermieter auszuwählenden Fachgeschäfts“. Dies hat der BGH bereits in einem älteren Urteil für zulässig erklärt (BGH, Urteil v. 06.10.04, Az. VIII ZR 215/03).

Kostenvoranschlag für Schönheitsreparaturen darf nur nicht verbindlich sein

Zumindest dann, wenn der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Fachgeschäfts nicht für verbindlich erklärt wird, ist eine solche Quotenklausel wirksam.

Ihr Mieter muss immer das Recht haben, einen eigenen Kostenvoranschlag beibringen zu dürfen. Hinweisen müssen Sie ihn auf dieses Recht aber nicht.

Unterscheiden Sie also: Enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel, nach der Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen „nur durch eine Fachfirma ausführen zu lassen hat“, ist das unwirksam. Enthält Ihr Vertrag eine Quotenregelung, bei der sich Ihr Schadenersatzanspruch nach dem unverbindlichen Kostenvoranschlag eines Fachgeschäfts berechnet, ist das zulässig.

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.