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Schönheitsreparaturen: So Ihre Interessen rechtssicher durchsetzen

Am Ende eines Mietverhältnisses entsteht zwischen Vermietern und Mietern nicht selten Streit um die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Ganz klar: Sie als Vermieter haben ein wirtschaftliches Interesse daran, möglichst frisch renovierte Mieträume zurückzuerhalten, um sie zügig weiter vermieten zu können.

Die Mieter jedoch sind oft mit ihren Gedanken schon bei der neuen Wohnung und wollen nicht noch eine Renovierung ausführen, von der sie selbst keinen Nutzen mehr haben.

Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Weil der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren einige bisher allgemein üblichen Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat, weigern sich Mieter nun immer häufiger, die gemieteten Räume zu renovieren.

Aber Achtung: Längst nicht alle Schönheitsreparaturklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. In vielen Fällen ist die getroffene Vereinbarung sehr wohl wirksam und Sie können mit gutem Recht von Ihrem Mieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchführt.

Lesen Sie in diesem Beitrag, welchen Formulierungen der BGH eine Absage erteilt hat und welche Klauseln nach wie vor für Ihre Mieter verbindlich sind. Und wenn eine von Ihnen bisher gewählte Renovierungsklausel sich nach der neuesten Rechtsprechung als unwirksam herausstellt!

Hier erhalten Sie Tipps, wie Sie dennoch Ihre finanziellen Interessen wahren. Außerdem erfahren Sie, was zu beachten ist, wenn Sie jetzt neue Mietverträge abschließen und darin Schönheitsreparaturklauseln vereinbaren wollen.

Wann Ihr Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist

Wichtig: Nur dann, wenn Sie im Mietvertrag Ihre Mieter ausdrücklich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, können Sie von ihnen die Renovierung der Mieträume verlangen.

Enthält der Mietvertrag hingegen keine Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, dann gilt die gesetzliche Regelung in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

Danach ist immer der Vermieter verpflichtet, die Mieträume in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zu dieser Instandhaltungspflicht des Vermieters gehört dann auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Allerdings ist es zulässig und in der Praxis auch allgemein üblich, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, die von dieser gesetzlichen Grundregel abweicht und den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Aber wie gesagt: Dies müssen Sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren.

In der Praxis existiert eine Vielzahl von Mietvertragsformularen mit unterschiedlichen Vertragsklauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und auch über Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses. Aber Vorsicht: Wie bereits gesagt, sind manche bisher in Mietvertragsformularen üblichen Schönheitsreparatur- und Rückgabeklauseln nach der neuesten Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Der Grund: Für vorformulierte Vertragsklauseln, die auch „Allgemeine Geschäftsbedingungen“, kurz AGB genannt werden, gelten besondere gesetzliche Vorschriften. AGBs müssen klar und verständlich formuliert sein. Klauseln, die den Vertragspartner, bei Mietverträgen also den Mieter, unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.

Auch eine Kombination mehrerer Klauseln, die jede für sich genommen wirksam wären, kann in der Summe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Die Gerichte sprechen dann vom so genannten Summierungseffekt. Die Folge: Beide Klauseln sind unwirksam.

Für Schönheitsreparaturklauseln gilt: Der Mieter wird insbesondere dann unangemessen benachteiligt, wenn er Renovierungsarbeiten durchführen soll, obwohl die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch gar nicht renovierungsbedürftig sind.

Beispiel: Unwirksam wäre es, den Mieter bei Auszug zu einer v ollständigen Renovierung zu verpflichten, obwohl er erst vor einem Jahr mehrere Räume neu tapeziert oder gestrichen hat.

Und wenn Ihr Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält? Dann gilt an ihrer Stelle wieder die gesetzliche Grundregel des § 535 BGB. Das ist ungünstig für Sie, denn dann sind Sie als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Hinweis: Manche Regelungen, die als Vertragsklausel in Mus termietverträgen unzulässig sind, können Sie im Rahmen einer Individualvereinbarung im Einzelfall mit Ihrem Mieter wirksam treffen. Aber Vorsicht: Für eine Individualvereinbarung reicht es nicht aus, dass Sie eine Ergänzung hand- oder maschinenschriftlich in das Vertragsformular einfügen. Die Individualvereinbarung muss mit Ihrem Mieter im Einzelnen ausgehandelt sein.

Dazu müssen Sie Ihren Mieter auf die Abweichung von der gesetzlichen Regelung hinweisen und ihm die Möglichkeit geben, selbst auf die vertragliche Regelung Einfluss zu nehmen. Sie müssen also zu Änderungen des Vertragstexts bereit sein. Käme es zum Streit, hätten Sie vor Gericht zu beweisen, zum Beispiel durch Zeugen, dass die Vereinbarung wirklich individuell ausgehandelt wurde.

Achtung: Verwenden Sie ein möglichst aktuelles Vertragsformular zum Abschluss eines neuen Mietvertrags. Prüfen Sie zuvor anhand dieses Beitrags genau, ob die darin enthaltenen Schönheitsreparatur- und Rückgabeklauseln nach der neuen BGH-Rechtsprechung noch wirksam sind. Mit dem aktuellen Mietvertragsformular Ihres Immobilien-Beraters sind Sie auf der sicheren Seite (zu finden im Service-Bereich auf www.immobilien-berater.de).

Welche Vereinbarungen zu Renovierungsfristen wirksam sind

Eines vorweg: Es ist nicht notwendig, dass Sie im Mietvertrag bestimmte Renovierungsfristen vereinbaren. Ausreichend ist, dass sie den Mieter – wie dargestellt – überhaupt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten. Ohne eine ausdrückliche Fristenregelung im Vertrag gilt dann Folgendes:

Schönheitsreparaturen sind fällig, wenn die Mieträume renovierungsbedürftig sind. Das ist der Fall, wenn an den Wänden, Decken, Fußböden, Fenstern oder Türen Abnutzungsspuren erkennbar sind, die ihr Aussehen erheblich beeinträchtigen.

Beispiele: Fettspritzer an den Wänden in der Küche; Greifspuren und Dunkelfärbung der Tapeten rund um Lichtschalter oder an Türdurchgängen.

Die Gerichte gehen davon aus, dass Renovierungsarbeiten im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen fällig sind:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre e in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahr

Nach Ablauf dieser üblichen Renovierungsfristen können Sie von Ihrem Mieter Schönheitsreparaturen verlangen, ohne im Einzelnen begründen zu müssen, weshalb ein Renovierungsbedarf besteht.

Wichtig: Auch schon vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen kann Ihr Mieter unter Umständen zu Renovierungsarbeiten verpflichtet sein, nämlich dann, wenn schon vor Fristablauf ein Renovierungsbedarf besteht. Zieht Ihr Mieter beispielsweise zwei Jahre nach Mietbeginn wieder aus und sind in einigen Räumen bereits deutliche Abnutzungsspuren zu sehen, dann muss Ihr Mieter die entsprechenden Schönheitsreparaturen durchführen. In diesem Fall müssten Sie aber Ihr Renovierungsverlangen begründen und im Streitfall dem Gericht genau beschreiben können, in welchem Zustand sich die Mieträume befinden und welche Schönheitsreparaturen daraufhin erforderlich sind. Fotos können zur Ergänzung Ihrer Beschreibungen sinnvoll sein, reichen jedoch allein nicht aus. Achten Sie darauf, dass gegebenenfalls Zeugen den renovierungsbedürftigen Wohnungszustand bestätigen können.

Auch wenn ein Fristenplan nicht unbedingt notwendig ist: Es dient der Klarheit, im Mietvertrag zu benennen, in welchen Zeitabständen im Allgemeinen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Dann weiß Ihr Mieter, woran er ist, und Sie können statt einer ausführlichen Begründung auf den Vertrag verweisen.

Achtung: Wenn Sie einen Fristenplan im Wohnraum-Mietvertrag vereinbaren wollen, müssen Sie drei Punkte unbedingt beachten:

  • Vereinbaren Sie keinen „starren Fristenplan“.

  • Vereinbaren Sie in keinem Fall kürzere als die oben genannt en üblichen Fristen. Längere Fristen können Sie hingegen jederzeit problemlos vereinbaren.

  • Die Schönheitsreparatur fristen dürfen immer erst am Anfang des Mietverhältnisses beginnen.

Verstieße die Fristenregelung in Ihrem Mietvertrag auch nur gegen einen dieser Punkte, dann wäre sie unwirksam, und mit ihr die gesamte Schönheitsreparaturklausel. Ihr Mieter wäre dann nicht zur Renovierung verpflichtet.

Praxis-Tipp: Folgende Formulierung für eine Fristenregelung erfüllt die genannten Voraussetzungen: „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in sonstigen Räumen alle sieben Jahre fachgerecht auszuführen. Diese Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses.“

Kein starrer Fristenplan

Ein starrer Fristenplan würde den Mieter verpflichten, nach Ablauf bestimmter Fristen auf jeden Fall zu renovieren, ohne dass es auf den konkreten Zustand der Räume ankäme. Solche starren Fristenpläne sind unwirksam.

Beispiel: Unwirksam wäre die Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen spätestens in folgenden Zeitabständen durchzuführen: in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre usw.“

Ihr Mieter muss immer die Möglichkeit haben, bei Fristablauf nachzuweisen, dass noch kein Renovierungsbedarf besteht und er deshalb noch keine Schönheitsreparaturen durchzuführen braucht. Ein solches Ablehnungsrecht muss der Mieter auch aus der im Mietvertrag gewählten Formulierung erkennen können.

Allerdings: Ausdrücklich müssen Sie Ihren Mieter auf diese Möglichkeit nicht hinweisen. Es genügt der einschränkende Zusatz, dass die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“ in den genannten Zeitabständen fällig sind.

Beispielsweise hat der Bundesgerichtshof die folgenden Formulierungen in aktuellen Entscheidungen als wirksam akzeptiert:

„Schönheitsreparaturen sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.“ (BGH, Az.: VIII ZR 351/04)

Der Mieter hat „alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ (BGH, Az.: III ZR 17/04)

Unwirksam wäre an sich folgende Klausel wegen eines starren Fristenplans: Die Mieter haben die Schönheitsreparaturen auszuführen, „und zwar spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume: In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch- /Essküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ (BGH, Az.: VIII ZR 48/04)

Der BGH hat die Klausel dennoch als wirksam angesehen, weil sie noch den folgenden Zusatz enthielt: „Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.“ Dieser Zusatz lässt nach Auffassung des BGH für den Mieter hinreichend deutlich erkennen, dass er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Verlängerung der Renovierungsfristen hat, wenn die Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig ist.

Fristbeginn = Mietbeginn

Die Schönheitsreparaturfristen dürfen immer erst am Beginn des Mie tverhältnisses, so wie er im Mietvertrag vereinbart ist, und dann nach jeder durchgeführten Renovierung wieder neu beginnen.

Ihr Mieter darf nicht durch eine Formularklausel zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet werden, die gleich bei Einzug oder bereits nach wenigen Wochen fällig wäre. Ebenfalls unzulässig wäre eine Klausel, die den neuen Mieter verpflichtet, in den Fristenplan des Vormieters quasi „einzusteigen“.

Beispiele: „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung spätestens drei Monate nach seinem Einzug auf eigene Kosten zu renovieren.“ Oder: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen entsprechend dem Fristenplan auszuführen. Nach jeder Renovierung beginnen die Fristen erneut.“

Beide Klauseln würden den Mieter unangemessen benachteilig en. Der Grund: Zum Zeitpunkt der Renovierung ist nicht abzusehen, ob der Mieter so lange in der Wohnung wohnen bleibt, dass er seine Schönheitsreparaturen selbst „abwohnen“ kann. Für Abnutzungen, die von seinem Vorgänger verursacht wurden, ist der Mieter nicht verantwortlich.

In der Praxis kommt es dennoch häufig vor, dass Mieter bei Einzug die Wohnung renovieren. Dies stellt dann aber eine freiwillige Leistung dar, auf die Sie als Vermieter keinen Anspruch haben.

Unzulässig wäre auch die Formularklausel „Schönheitsreparaturen nach Bedarf“, wenn Sie Ihrem Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben. Denn ein Renovierungsbedarf bestünde in einem solchen Fall gleich zu Beginn des Mietverhältnisses. Hier wäre es besonders wichtig, ausdrücklich in den Vertrag hineinzuschreiben, dass die Fristen erst ab Mietbeginn laufen.

Was Sie bei Endrenovierungs- und Rückgabeklauseln beachten müssen

Viele Mietvertragsformulare enthalten zusätzlich zu Klauseln über die Schönheitsreparaturen auch noch Klauseln über die Rückgabe der Mieträume. Diese finden Sie oft unter der Überschrift „Beendigung des Mietverhältnisses“.

Mieträume sollen beispielsweise „besenrein“, „bezugsfertig“ oder „renoviert“ zurückgegeben werden. Je nachdem, was die konkrete Klausel vorsieht, sprechen die Gerichte von Endrenovierungs- oder Rückgabeklauseln. Aber Vorsicht: Auch nicht jede Endrenovierungs- oder Rückgabeklausel ist zulässig.

Besonders wenn der Mietvertrag bereits eine Klausel zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen enthält und der Mieter zusätzlich bei Beendigung des Mietvertrags zu bestimmten Renovierungsarbeiten verpflichtet wird, kann dies in der Gesamtwirkung schnell zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge: Beide Klauseln wären unwirksam und Sie als Vermieter müssten dann doch noch für die Schönheitsreparaturen selbst aufkommen.

Besondere Vorsicht wäre geboten, wenn die vorgedruckten Endrenovierungs- oder Rückgabeklauseln von Ihnen als Vermieter noch durch hand- oder maschinenschriftliche Zusätze ergänzt oder konkretisiert würden. Denn der so genannte „Summierungseffekt“ kann auch dann eintreten, wenn nur die eine Klausel im Formular vorgedruckt, die andere aber individuell vereinbart wäre. Dann könnte durch Ihren Zusatz auch eine zunächst wirksame vorgedruckte Schönheitsreparaturklausel unwirksam werden.

Zulässige Vereinbarungen

Zulässig sind auf jeden Fall Rückgabeklauseln, die dem Mieter keine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegen.

Beispiel: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben.“

Auch die Formulierung „Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand“ verpflichtet den Mieter nicht zur Renovierung. Der Mieter darf die Wohnung dann mit allen Gebrauchsspuren, die durch die vereinbarte Wohnungsnutzung verursacht wurden, unrenoviert zurückgeben. Schäden muss er aber auch bei dieser Rückgabeklausel beseitigen.

Enthält Ihr Mietvertrag zusätzlich zu einer solchen Rückgabeklausel eine wirksame Verpflichtung des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen, dann gilt Folgendes: Ihr Mieter muss am Ende des Mietverhältnisses renovieren, wenn Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt fällig sind. Das ist meistens der Fall, wenn seit Mietbeginn oder seit der letzten Renovierung während der Mietzeit die vereinbarten oder die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen sind. Auch hier muss aber dem Mieter der Nachweis möglich sein, dass der Wohnungszustand noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter viel auf Reisen war und deshalb die Wohnung kaum genutzt hat, oder wenn die Räume mit besonders langlebigen Farben und Tapeten versehen wurden.


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Zulässig ist auch folgende Vereinbarung: „Der Mieter verpflichtet sich, spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten auszuführen.“ Auch hier wird dem Mieter nämlich keine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt, sondern nur ausgedrückt, wozu der Mieter aufgrund einer Schönheitsreparaturklausel ohnehin verpflichtet wäre.

Unzulässige Endrenovierungs- und Rückgabeklauseln

Unzulässig sind Endrenovierungsklauseln, die darauf abzielen, bei Mietende auf jeden Fall eine frisch renovierte Wohnung zurückzuerhalten, und zwar unabhängig von einem konkreten Renovierungsbedarf. Eine Klausel, die Ihren Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen am Mietende verpflichten würde, ohne zu berücksichtigen, wie lange oder wie kurz die letzte Schönheitsreparatur zurückliegt oder das Mietverhältnis insgesamt gedauert hat, wäre deshalb unwirksam. Wegen des Summierungseffekts wäre Ihr Mieter dann wiederum auch nicht zu Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet.

Beispiele unwirksamer Endrenovierungsklauseln: „Bei Beendigung des Mietvertrags hat der Mieter die Wohnung renoviert zu übergeben.“ Oder: „Der Mieter ist verpflichtet, rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung auf seine Kosten renovieren zu lassen.“ Oder: „Bei Vertragsende ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen.“

Überlassung der Wohnung untapeziert

In der Praxis kommt es inzwischen immer häufiger vor, dass Wohnungen ohne Tapeten vermietet werden. Der Mieter bringt dann bei Mietbeginn Tapeten nach eigenen Wünschen an und ist verpflichtet, bei seinem Auszug die Tapeten auch wieder zu entfernen. Eine solche Vereinbarung ist jedenfalls als Formularklausel problematisch, wenn sie mit einer Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen kombiniert ist.

So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise in einer neuen Entscheidung (Az.: VIII ZR 152/05) folgende Klausel für unwirksam erklärt: „Bei Mietende hat der Mieter (…) die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen (…).“

Der Grund für die Unwirksamkeit: Die gewählte Formulierung berücksichtige nicht, wie lange das Mietverhältnis gedauert oder wann der Mieter zum letzten Mal renoviert habe. Sie stelle daher eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar, so die BGH-Richter.

Diese Klauseln werden am gleichen Maßstab gemessen wie Endrenovierungsklauseln, auch wenn der Mieter hier „nur“ zur Entfernung der alten Tapeten verpflichtet wird, ohne anschließend neu tapezieren zu müssen. Entscheidend ist für die Gerichte, dass auch das Entfernen der Tapeten bereits einen erheblichen Arbeitsaufwand für den Mieter darstellt.

Was genau zu den Schönheitsreparaturen zählt – und was nicht

Steht fest, dass Ihr Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, so stellt sich die Frage: Welche Arbeiten muss er nun eigentlich erledigen?

Als Faustformel gilt: Zu den Schönheitsreparaturen zählt alles, was sich durch normalen Wohngebrauch abgenutzt hat und normalerweise durch Maler- und Tapezierarbeiten erneuert werden kann.

Achtung: Den Umfang der Arbeiten, die zu den Schönheitsreparaturen zählen, können Sie nicht durch besondere Die heute übliche Definition von Schönheitsreparaturen geht auf die nicht mehr ganz zeitgemäße Vorschrift in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) zurück. Übertragen auf heutige Wohnverhältnisse umfassen Schönheitsreparaturen demnach folgende Arbeiten:

  • das Tapezieren und/oder Anstreichen der Wände und Decken;

  • das Verrichten der notwendigen Vorarbeiten, insbesondere schließen von Dübel-, Schrauben- und Nagellöchern sowie von kleinen Putzrissen;

  • eichen der Heizkörper einschließlich der Heiz das Stromrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Klauseln im Mietvertrag beliebig ausweiten. In Wohnraummietverträgen ist jedoch folgende Klausel anerkannt: „Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Pflegen und Reinigen des Teppichbodens.“

Solche Arbeiten können im Einzelfall allein durch echte Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Bei der Vermietung gewerblicher Räume ist allerdings eine weitergehende Überwälzung von Schönheitsreparatur- und kleineren Instandsetzungspflichten auch durch Formularklauseln auf den Mieter möglich. Hier können die Schönheitsreparaturen zum Beispiel auf das Auswechseln eines verschlissenen Teppichbodens und das Abschleifen und Versiegeln des Parkettfußbodens ausgedehnt werden.

Wann Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt sind

Ein häufiger Streitpunkt am Ende eines Mietverhältnisses besteht darin, dass der Mieter zwar Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die Qualität der Arbeiten jedoch zu wünschen übrig lässt.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen folgende Arbeiten:

  • vorbereitende Putz-, Isolier- oder Maurerarbeiten;

  • Reparaturen an Fenstern, Türen oder Fußböden;

  • das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden;

  • die Erneuerung alt gewordener Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise abgelaufene Teppichböden oder Waschbecken und Badewannen mit stumpf gewordenen Glasuren;

  • bei Renovierungsarbeiten außerhalb der Wohnung, beispielsweise in Garagen oder Kellerräumen;

  • Renovierungsarbeiten in gemeinschaftlich genutzten Gebäude teilen, beispielsweise im Treppenhaus oder einer gemeinschaftlichen Waschküche.

Sie als Vermieter können von Ihrem Mieter verlangen, dass er Renovierungsarbeiten fachgerecht durchführt.

Wichtig: Die Vereinbarung „fachgerechter“ oder „fachmännischer“ Arbeiten im Mietvertrag bedeutet nicht, dass der Mieter eine Fachfirma beauftragen muss. Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichten würde, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker ausführen zu lassen, wäre unwirksam.

Ihrem Mieter darf nicht verwehrt sein, die Renovierung in Eigenarbeit durchzuführen, wenn er es denn ordentlich und fachgerecht kann. Mit laienhaften Arbeiten müssen Sie sich aber nicht zufrieden geben. Folgende Arbeiten beispielsweise entsprechen nicht dem erforderlichen Qualitätsstandard und müssen von Ihnen deshalb nicht akzeptiert werden:

Wie aber sieht es aus, wenn der Mieter die Wohnung zwar fachmännisch, aber in ausgefallenen Farben renoviert hat? Stellen grellgelb, schwarz oder pink gestrichene Räume ordnungsgemäße Schönheitsreparaturen dar?

  • Der Anstrich wurde nicht deckend ausgeführt oder zeigt Streifen;

  • im Anstrich finden sich festgetrocknete Pinselhaare;

  • die Tapeten sind an den Rändern und Anschlussstellen einander geklebt oder weisen offene Nähte auf;

  • die Tapeten sind nicht ordentlich verklebt, sondern weisen „Luftblasen“ oder abstehende Ränder auf;

  • vor Tapezierung wurde die alte Tapete nicht entfernt;

  • Mustertapeten wurden einfach überstrichen;

  • Steckdosen, Tür- oder Fensterbeschläge, Lichtschalter, sind ganz oder stellenweise überstrichen;

  • der Lackanstrich von Türen, Fensterrahmen etc. zeigt „Laufnasen“;

  • Küche oder Bad mit Wänden oberhalb der Fliesen sind in für Feuchträume ungeeigneten Tapeten übertapeziert.

Hier ist zu unterscheiden: Während der Mietzeit ist der Mieter grundsätzlich in der Gestaltung der Wohnung frei. Auch wenn er nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann er die gemieteten Räume renovieren und nach seinem Geschmack gestalten. Er kann auch unübliche Farben und Materialien wählen, allerdings nur, wenn hierdurch die Substanz der Wohnung nicht beeinträchtigt wird.

Bei Mietende gelten Schönheitsreparaturen nur dann als ordnungsgemäß, wenn sie üblichen Geschmacksstandards entsprechen, so dass eine Weitervermietung nicht beeinträchtigt wird. Hat ein Mieter also während der Laufzeit des Mietvertrages ausgefallene Farben gewählt, muss er zum Ende der Mietzeit einen üblichen Standard auch dann wieder herstellen, wenn er eigentlich zur Renovierung noch nicht wieder verpflichtet wäre, weil die üblichen oder vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen sind.

Beispiel: Üblichen Geschmacksstandards entsprechen der Rechtsprechung zufolge z. B. die Farben weiß, beige oder Pastelltöne wie hellblau oder hellgelb. Die Grenzen des üblichen Geschmacks werden beispielsweise überschritten bei kräftigen Pink-, Rot-, Blau- oder Grüntönen oder bei großflächigen Mustern in grellgelb und braun.

Wenn Ihr Mieter nicht ordnungsgemäß renoviert: So setzen Sie Ihre Ansprüche durch

Schönheitsreparaturen im fortbestehenden Mietverhältnis

Ist in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, dann können Sie von ihm verlangen, dass er diese Pflicht auch während des laufenden Mietverhältnisses erfüllt. Sie müssen nicht warten, bis es zu einer Verwahrlosung und einer Substanzgefährdung der gemieteten Räume kommt.

Selbstverständlich sollten Sie nun nicht alle drei Jahre bei Ihren Mietern in der Wohnung stehen und Schönheitsreparaturen anmahnen. Aber wenn Sie bei lange laufenden Mietverträgen den Eindruck gewinnen, der Mieter beginne die Pflege der Räume zu vernachlässigen, dann empfiehlt es sich schon, die Wohnung zu besichtigen und im Bedarfsfall auf der Durchführung von Schönheitsreparaturen zu bestehen. Fordern Sie Ihren Mieter unmissverständlich auf, die notwendigen Arbeiten durchzuführen und setzen Sie ihm hierzu eine konkrete Frist.

Achtung: Sind von Ihnen als Vermieter Schäden zu beseitigen, bevor die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden können, so muss Ihr Mieter erst tätig werden, wenn zuvor die Reparaturen erfolgt sind.

Beispiel: Durch einen Rohrbruch im Haus sind auch in einer Wand Ihrer Mietwohnung Feuchtigkeitsschäden entstanden. Bevor Sie die feuchten Stellen nicht haben beseitigen lassen, muss Ihr Mieter die an sich fälligen Schönheitsreparaturen jedenfalls in den betroffenen Räumen nicht durchführen.

Achtung: Im Kostenanschlag dürfen nur Arbeiten aufgeführt sein, die vom Mieter geschuldet sind, also beispielsweise nicht das Streichen der Fenster von außen.

Gerät der Mieter mit den Renovierungsarbeiten in Verzug, dann haben Sie drei Möglichkeiten:

  • Sie können den Mieter auf Durchführung der Arbeiten erklagen.

  • Sie können die Arbeiten selbst durchführen lassen – der Mieter muss das dulden – und sich anschließend Ihre Kosten vom Mieter erstatten lassen.

  • Empfehlenswerter ist es, einen Kostenvoranschlag für die Durchführung der Schönheitsreparaturen einzuholen, vom Mieter die Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses zu verlangen und die Arbeiten selbst vornehmen zu lassen.

Schönheitsreparaturen am Mietende

Um Ihren Renovierungsanspruch am Ende eines Mietverhältnisses zu sichern empfiehlt es sich, bereits einige Wochen vor dem Vertragsende eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung mit Ihrem Mieter durchzuführen. So können Sie den Umfang der notwendigen Schönheitsreparaturen miteinander abklären, und der Mieter hat noch genügend Zeit, die Arbeiten auszuführen.

Ist der Mieter zu einer Wohnungsbesichtigung im Vorfeld der Wohnungsrückgabe nicht bereit, sollten Sie bei Rückgabe der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll den Zustand der Wohnung festhalten. In diesem Protokoll können Sie zugleich festlegen, welche Renovierungsarbeiten der Mieter noch auszuführen hat. Fordern Sie bei dieser Wohnungsrückgabe Ihren Mieter unter Fristsetzung auf, die konkret aufgelisteten Schönheitsreparaturen durchzuführen und übernehmen Sie diese Aufforderung in das Protokoll. Ist Ihr Mieter nicht bereit, das Protokoll mit zu unterschreiben, müssten Sie ihm die Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Beisein von Zeugen übergeben oder nach dem Rückgabetermin durch Boten oder per Einschreiben mit Rückschein zusenden.

Nach erfolglosem Fristablauf haben Sie die Möglichkeit, den Renovierungsanspruch gerichtlich geltend zu machen oder stattdessen Schadensersatzleistung in Geld zu verlangen.

Schadensersatzansprüche

Bei Beendigung des Mietverhältnisses können Sie von Ihrem Mieter Schadensersatz fordern, wenn er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht oder nur unzureichend nachgekommen ist. Achten Sie jedoch genau auf die Formalien, denn als Vermieter steht Ihnen ein Anspruch auf Schadensersatz nur dann zu, wenn die folgenden Voraussetzungen komplett erfüllt sind:

  • Im Mietvertrag ist rechtswirksam geregelt, dass Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Schönheitsreparaturen müssen fällig sein. Das bedeutet konkret, dass seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung die Renovierungsfristen (erneut) abgelaufen sind. Sie müssen Ihren Mieter eindeutig und unmissverständlich aufgefordert haben, die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen und ihm hierzu eine angemessene Frist gesetzt haben. Diese Frist muss verstrichen sein, ohne dass der Mieter die geforderten Arbeiten durchgeführt hat.

Achtung: Sie müssen diesen Fristablauf abwarten. Weder Sie noch der Nachmieter dürfen bereits anfangen zu renovieren, sonst verlieren Sie Ihren Schadensersatzanspruch. Nach Fristablauf können Sie oder Ihr neuer Mieter renovieren. Sie müssen allerdings zuvor den renovierungsbedürftigen Wohnungszustand nachweisbar festgehalten haben, beispielsweise durch ein vom Mieter unterschriebenes Übergabeprotokoll, durch Zeugen und gegebenenfalls ergänzend durch Fotos. Die Hinzuziehung eines Sachverständigen kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn zwischen Ihnen und Ihrem Mieter Streit besteht, ob die Mieträume überhaupt renovierungsbedürftig sind oder ob festgestellte Beschädigungen vom Mieter verursacht sind.

Nur ausnahmsweise können Sie ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig abgelehnt hat, beispielsweise durch eine ausdrückliche Erklärung. Es reicht jedoch nicht, dass der Mieter sich weigert, das Wohnungsabnahmeprotokoll zu unterschreiben, oder dass er aus der Wohnung auszieht, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen. Hatten Sie den Mieter allerdings bereits auf die Notwendigkeit einer Renovierung hingewiesen, kann sein Auszug ohne zu renovieren als Erfüllungsverweigerung angesehen werden.

Ist Ihr Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, so können Sie folgende Schadenspositionen ersetzt verlangen:

Achtung: Ihre Schadensersatzansprüche wegen unterlassener oder unfachmännisch durchgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der gemieteten Räume. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem Sie als Vermieter den freien Zugang zu den gemieteten Räumen erhalten, auch wenn der Mietvertrag dann noch nicht beendet sein sollte. Wenn Sie die 6-monatige Frist verstreichen ließen, könnten Sie Ihren Mieter nicht mehr erfolgreich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen oder auf Schadensersatz verklagen.

Quotenklauseln: Wann Ihr Mieter anteilige Renovierungskosten tragen muss

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter läuft bei häufigem Mieterwechsel und Mietverträgen mit kurzen Laufzeiten oft ins Leere, da jeweils bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan noch nicht abgelaufen ist und im neuen Mietverhältnis die Fristen wieder von vorn zu laufen beginnen.

Deshalb enthalten neuere Formularmietverträge häufig so genannte Quotenhaftungsklauseln, auch Abgeltungsklauseln genannt. Sinn und Zweck dieser Klauseln ist es, den Mieter, der mangels Fälligkeit zur Renovierung noch nicht

  • Die tatsächlich angefallenen Renovierungskosten,

  • Mietausfall, der Ihnen deshalb entsteht, weil die Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf der gesetzten Frist durchgeführt werden konnten und dadurch eine Weitervermietung erst verspätet möglich wurde,

  • die Kosten eines Sachverständigengutachtens, wenn die Ermittlung des Renovierungsumfangs oder der Kosten erforderlich war, und

  • Gebühren für die Beauftragung eines Rechtsanwalts.

verpflichtet ist, anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen. Schließlich hat er die Wohnung ja auch teilweise abgewohnt.

Voraussetzungen wirksamer Quotenklauseln

Die Rechtsprechung hat Vereinbarungen, die den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten verpflichten, grundsätzlich als zulässig anerkannt. Ihre Wirksamkeit knüpfen die Gerichte allerdings an immer weitergehende Voraussetzungen:

  • Ein Kostenvoranschlag, der für die Ermittlung der Kosenquote maßgeblich sein soll, darf nicht ausdrücklich t für verbindlich erklärt werden. Für den Mieter muss die Möglichkeit bestehen nachzuweisen, dass die Arbeiten fachmännisch auch preisgünstiger ausgeführt werden können.

  • Die für die Kostenbeteiligung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen sich an dem Fristenplan orientieren, der auch für die Durchführung der Schönheitsreparaturen üblich ist.

  • Dem Mieter muss durch eine entsprechende Formulier und die Chance eingeräumt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zu entgehen, dass er vor dem Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit durchführt.

  • Eine Quotenhaftungsregel ist nur dann wirksam, wenn runde liegende Verpflichtung des Mieters auch die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart ist. Insbesondere darf die Schönheitsreparaturklausel nicht wegen Vereinbarung eines starren Fristenplans unwirksam sein.

Zahlreiche Gerichte fordern inzwischen, dass auch in der Quotenhaftungsregel selbst der relativierende Zusatz enthalten ist, dass die Quoten nur „in der Regel“ gelten, dass es also dem Mieter möglich sein muss, bei einer nur unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung eine Herabsetzung der Kostenquote zu verlangen.

Beispiel für eine Quotenhaftungsklausel, die oben stehende Voraussetzungen erfüllt: „Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter zu zahlen. Dabei ist in der Regel von folgenden Kostenquoten auszugehen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, so zahlt der Mieter 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.“

Achtung: Keinesfalls dürfen Sie eine Kostenbeteiligung von 100 % vereinbaren, wenn die Schönheitsreparaturen noch länger zurückliegen. Ist die Renovierungsfrist abgelaufen, so muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen. Er darf nicht statt dessen zur Kostenbeteiligung verpflichtet werden, sonst wäre die gesamte Quotenregelung unwirksam.

Wenn Vertragsklauseln unwirksam sind: So wahren Sie als Vermieter Ihre Interessen

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag Schönheitsreparatur- oder Rückgabeklauseln vereinbart, die nach der neuen BGH- Rechtsprechung unwirksam sind, dann führt zunächst kein Weg daran vorbei: Es gilt die gesetzliche Regelung, nach der Sie selbst für die Schönheitsreparaturen zuständig sind.

Wollen Sie dies ändern, dann müssen Sie eine neue, möglichst schriftliche Vereinbarung mit Ihrem Mieter treffen.

Die Chancen für eine solche einvernehmliche Vertragsänderung scheinen zunächst nicht sehr groß zu sein. Durch Ihr Angebot einer Vertragsänderung wird Ihrem Mieter vielleicht erst bewusst, dass die ursprüngliche Klausel unwirksam war und er deshalb gar keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Warum sollte er sich dann darauf einlassen, eine neue Renovierungsverpflichtung einzugehen?

Praxis-Tipp: Versuchen Sie trotzdem, mit Ihrem Mieter eine neue Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren. Ein solcher Versuch ist besonders dann empfehlenswert, wenn das Mietverhältnis erst einige Monate gedauert hat. Ihr Mieter hat dann allenfalls freiwillig eine Anfangsrenovierung durchgeführt, aber noch keine weiteren fälligen Schönheitsreparaturen. Sprechen Sie Ihren Mieter offen an und machen Sie ihm klar, dass die Miethöhe schließlich auf der Grundlage kalkuliert wurde, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen trägt.

Lassen Sie Ihren Mieter entscheiden: Er kann auch jetzt noch – wie es ja von Ihnen beiden beim damaligen Vertragsabschluss beabsichtigt war – die Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst durchführen. Dann bleibt es auch bei der vereinbarten Miete. Allerdings müsste er dann, wie gesagt, eine entsprechende Mietvertragsänderung unterschreiben.

Oder er lehnt seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab und unterschreibt nicht: Sagen Sie ihm, dass Sie dann aber, weil Ihrer ursprünglichen Mietkalkulation die Grundlage entzogen wurde, die Miete neu kalkulieren und erhöhen müssten.

Mieterhöhung statt Renovierung

Und um welchen Betrag lässt sich die monatliche Miete dann erhöhen? Hier können Sie sich an § 28 Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung orientieren, der für preisgebundenen Wohnraum einen Betrag von jährlich bis zu 8,50

Euro/m2 für Schönheitsreparaturen vorsieht. Dies entspricht einem monatlichen Betrag von 0,71 Euro/m2. Von den Gerichten ist anerkannt, dass ein Vermieter, der ausnahmsweise im Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernimmt, diesen Betrag im Mieterhöhungsverlangen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die maßgeblichen Werte des Mietspiegels aufschlagen kann.

Vorsicht: Ob eine Mieterhöhung, die Sie auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel stützen, im Streitfall vom Gericht tatsächlich akzeptiert würde, lässt sich augenblicklich nicht voraussagen. Einige Gerichte haben bereits derartige Mieterhöhungen als zulässig angesehen, beispielsweise das Landgericht Düsseldorf (Az.: 21 S 288/05) sowie die Amtsgerichte Bretten (Az.: 1 C 526/04), Düsseldorf (Az.: 27 C 3323/05), Frankfurt/Main (Az.: 33 C 2479/05) und Langenfeld, (Az.: 11 C 123/05).

Andere Gerichte lehnen eine solche Mieterhöhung ab und der BGH hat diese Streitfrage bisher nicht entschieden. Aber auch wenn Sie letztlich davon absehen, eine Mieterhöhung einzuklagen, können die dargestellten Argumente und Entscheidungen Ihnen eine Argumentationshilfe bieten, um mit Ihrem Mieter letztlich doch zu einer für Sie zufrieden stellenden Vereinbarung zu kommen.

Schadensersatz fordern

Hinweis: Auch wenn Ihr Mieter wegen unwirksamer Vertragsklausel nicht mehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte, können Sie unter Umständen trotzdem einige Renovierungsarbeiten von ihm verlangen: dann nämlich, wenn der renovierungsbedürftige Zustand nicht durch eine vertragsgemäße Nutzung der Mieträume hervorgerufen wurde, sondern durch eine Beschädigung der Mietsache. Für Schäden, die der Mieter selbst verschuldet hat und die über eine normale Abnutzung hinausgehen, muss er nämlich immer einstehen.

Typische Beispiele für Beschädigungen der Mietsache sind:

Häufig ist auch folgender Fall: Der Mieter hat die Wohnung renoviert, obwohl er hierzu letztlich gar nicht verpflichtet war. Er hat die Arbeiten jedoch völlig unzureichend ausgeführt. Oder er hat seinem individuellen Geschmack freien Lauf gelassen und für die Renovierung unübliche Farben oder Muster, beispielsweise kräftige Rot-, Blau-, Grün- oder Pinktöne, gewählt. Gibt der Mieter die Wohnung am Mietende in einem solchen Zustand zurück, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen, sondern können ebenfalls Schadensersatz verlangen.

21. September 2006

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Elisabeth Dauwe-Arnold
Von: Elisabeth Dauwe-Arnold. Über den Autor

Elisabeth Dauwe-Arnold ist ausgewiesene Mietrechtsexpertin. Nach mehrjähriger Richtertätigkeit hat sie viele Jahre lang praxisorientierte Forschungs- und Beratungsprojekte zu Fragen des Wohnungswesens bearbeitet und geleitet. Sie veröffentlicht als Fachautorin vorwiegend Beiträge zum Wohnungseigentums- und Mietrecht.