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Schönheitsreparaturen: So sparen Sie Kosten

Nach § 535 BGB sind Sie gehalten, für die vertragsgemäße Erhaltung der Mieträume zu sorgen.

Sie sind also verpflichtet, die Renovierung einer Mietwohnung oder eines Geschäftsraums selbst vorzunehmen.

Dies geschieht durch regelmäßige Schönheitsreparaturen.

Schönheitsreparaturen sind genau definiert

Zu den Schönheitsreparaturen zählen alle Maler- und Tapezierarbeiten, die dazu dienen, Ihre Wohnung in dem Maße zu erneuern, in dem sie durch den normalen Wohngebrauch abgenutzt wurde.

Sie umfassen daher das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Vom Begriff der Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung von Dübellöchern und Schraubenlöchern, von ungewöhnlichen Anstrichen oder Tapezierungen sowie das Reinigen des Teppichbodens umfasst.

Nicht umfasst ist aber beispielsweise die Erneuerung des Teppichbodens.

Schönheitsreparaturen müssen vereinbart werden

Wenn Sie keine Vereinbarung mit Ihrem Mieter im Mietvertrag getroffen haben, sind Sie als Vermieter verpflichtet, diese Schönheitsreparaturen als Erhaltungsarbeiten im Mietobjekt durchzuführen.

Sie können diese Verpflichtung jedoch vertraglich auf Ihren Mieter übertragen.

Wenn Sie die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam auf Ihren Mieter übertragen, so ist dieser ebenfalls zum Teil zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet.

Auch hier gelten teilweise unterschiedliche Regelungen für Wohnraummietverträge und für Gewerberaummietverträge. Dabei unterliegen Vereinbarungen zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf Ihren Mieter im Wohnraummietrecht regelmäßig strengeren Anforderungen als im Gewerbemietrecht.

Nutzen Sie die steuerlichen Möglichkeiten

Als Wohnungseigentümer/Teileigentümer sind Sie verpflichtet, sämtliche Einnahmen und Nutzungsvorteile aus der Überlassung von Wohnraum zu versteuern.


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Die wesentlichen steuerpflichtigen Einnahmen bestehen in den monatlich zufließenden Mieten, den Betriebskostenvorauszahlungen Ihrer Mieter und deren eventuellen Nachzahlungen aus der auszugleichenden Betriebskostenabrechnung.

Achtung: Kautionen sind keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da sie Ihrem Mieter und nicht Ihnen zuzurechnen sind. Nehmen Sie die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch für Schadensersatzansprüche in Anspruch, so zählt sie zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Erhaltungsaufwendungen sind Werbungskosten

Alle Kosten, die Ihnen bei Ihrer vermieteten Immobilie durch Renovierung und Instandhaltung entstehen, können Sie als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen (Werbungskosten).

Die Werbungskosten können Sie bei der jeweiligen Einkommensart abziehen, soweit sie mit dieser in engem Zusammenhang stehen.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind also Werbungskosten alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung getätigt werden.

Achtung: Nach dieser Definition liegen Werbungskosten nicht vor, wenn keine Einnahmen erzielt werden. Infolgedessen können Sie Werbungskosten bei einer selbstgenutzten Wohnung nicht geltend machen.

Zum Erhaltungsaufwand gehören alle Investitionen, die den ursprünglichen Wert Ihrer Immobilie erhalten. Mit einem Erhaltungsaufwand wird somit keine Wertsteigerung Ihrer Immobilie erreicht.

Sie können also Kosten für Reparaturen, Renovierung, Instandsetzung, aber auch Modernisierung und ähnliche Maßnahmen an Ihrem Gebäude als Erhaltungsaufwand gegenüber dem Finanzamt abrechnen.

Beispiele für Instandhaltungsaufwendungen:

  • Austausch von Fenstern
  • Ersatz von Kohleöfen durch Elektrospeicheröfen
  • Umstellung von Zentralheizung auf Ölheizung
  • Einbau einer Zentral- anstelle einer Etagenheizung
  • Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung
  • Umdeckung des Daches
  • Schönheitsreparaturen, deren Kosten Sie als Vermie – ter tragen

Steuerlicher Abzug im Jahr ihres Entstehens

Die Kosten des Erhaltungsaufwands können Sie als Werbungskosten in dem Jahr, in dem Sie die Rechnungen bezahlen, in einem Betrag von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Sie können die Kosten aber auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Was für Sie günstiger ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Achtung: Wenn Sie von Ihrem Wahlrecht der Verteilung nicht Gebrauch machen, werden die Erhaltungskosten im Entstehungsjahr in vollen Abzug gebracht.

In besonderen Fällen können Sie die Kosten für Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

In Sonderfällen Verteilung des Erhaltungsaufwands

Zu diesen besonderen Fällen zählen:

  • Erhaltungsmaßnahmen i. S. des § 177 BauGB, also Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zu denen die Gemeinde ein entsprechendes Ge bot angeordnet hat (§ 11 a Einkommensteuergesetz)
  • Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat
  • Maßnahmen zur Erhaltung von Baudenkmälern nach § 11 b Einkommensteuergesetz

1. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.