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Schönheitsreparaturen: Tipps gegen den Ärger danach

Über 300.000mal müssen sich deutsche Gerichte im Jahr mit Streitereien zum Mietrecht befassen. Das Thema Schönheitsreparaturen steht dabei ganz oben. Tendenz steigend.

Ärgerlich für die Wohnungseigentümer: Bei den Streitereien um die Schönheitsreparaturen wurde oft den renovierungsunwilligen Mietern Recht gegeben. Tenor: “Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam.”

Experten halten die bestehenden Regeln für unzureichend, und zwar sowohl für den Vermieter als auch den Mieter.

Schönheitsreparaturen: So können Sie sich als Wohnungseigentümer den Ärger vom Hals halten

  • Schreiben Sie es auf: Regeln Sie die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Machen Sie klar, wofür der Mieter und wofür der Vermieter zuständig ist.
  • Verstecken Sie die Schönheitsreparaturen nicht bei den “Allgemeinen Geschäftsbedingungen”. Das Kleingedruckte war oft genug ein Opfer der BGH-Entscheidungen zu Mietstreitereien.
  • Vereinbaren Sie einen ungefähren Zeitplan. Die Fristen für die Schönheitsreparaturen brauchen dabei nicht exakt zu sein, das regelt das Gesetz. Hauptsache, Sie haben mit dem Mieter generell vereinbart, dass er die Schönheitsreparaturen übernimmt.

Es gibt Vergleichswerte. Schönheitsreparaturen sollten nämlich  etwa alle drei Jahre in der Küche, im Bad und der Dusche, alle 5 Jahre im Wohn- und Schlafzimmer, in der Toilette, dem Flur und der Diele, sowie alle sieben Jahre in den übrigen Nebenräumen gemacht werden.

Diese Regelfristen gehen auf einen Mustermietvertrag zurück, den das Bundesministerium der Justiz im Jahr 1976 als Orientierungshilfe erstellt hat.


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Daher gehen die Gerichte von diesen Fristen auch dann aus, wenn in einem Mietvertrag dieser Fristenplan einmal selbst nicht ausdrücklich aufgeführt sein sollte.

Auch vor Ablauf der Regelfristen können Sie als Vermieter die Schönheitsreparaturen fordern. Und zwar schlicht dann, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist.

Weiter gilt:

  • Definieren Sie die Schönheitsreparaturen. Üblicherweise fällt unter Schönheitsreparaturen alles, was im täglichen Hausgebrauch abgenutzt wird und durch einen Maler oder Tapezierer wieder hergerichtet werden kann.
  • Seien Sie präzise. Legen Sie fest, was genau gemacht werden soll, wenn Schönheitsreparaturen anstehen. Das sind in der Regel das Tapezieren und/ oder das Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper incl. Heizrohren, der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen.
  • Bestimmen Sie außerdem die Vorarbeiten, wie das Verschließen von Dübellöchern oder kleinen Putzrissen.

Neue Vereinbarung für Schönheitsreparaturen

Ein Vermieter hatte begründet, dass der für ihn gültige Mietspiegel davon ausgehe, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen müsse.

Das Gericht meinte, die Erhöhung der Miete um monatlich 42 € sei wirksam, da sie bei der 60 qm großen Wohnung nach 5 Jahren etwa den Betrag ergebe, der für die Renovierung dann aufgewendet werden müsse. (AG Frankfurt/Main, Az 33 C 2479/05)

Um dies zu ändern, bedarf es einer neuen Vereinbarung mit Ihrem Mieter. Hierfür stehen die Chancen jedoch denkbar schlecht.

Ist dem Mieter die Unzulässigkeit seiner Klausel im Mietvertrag erst mal bewusst, ist er nur in seltenen Fallen bereit, eine neue Verpflichtung einzugehen.

Es dennoch zu versuchen, kann sich für Sie als Vermieter lohnen. Sprechen Sie Ihren Mieter offen an und machen Sie ihm klar, dass die Miete über die Jahre auf der Grundlage kalkuliert wurde, dass er bei Mietende renoviert. Vielleicht zeigt Ihr Mieter Verständnis und es ist noch ein Kompromiss möglich.

Weil bei Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete viele Mietspiegel davon ausgehen, dass die Mieter bei Mietende die Schönheitsreparaturen ausführen müssen, stimmt die Entscheidung an sich optimistisch.

Nur eine Argumentationshilfe ist sie für Sie aber deshalb, weil das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, also offen bleibt, wie die höheren Gerichte entscheiden.

Mieterhöhung bei unwirksamen Klauseln

Als Argumentationshilfe kann Ihnen hierbei ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main helfen. Darin war einem Vermieter Recht gegeben worden, der eine Mieterhöhung damit begründet, weil die Mieter  Klar ist aber, dass Ihr Mieter bei Beschädigungen Ersatz leisten muss.

Und zwar bei Schäden, die sich auf nicht vertragsgemäße Nutzung gründen. Hat der Mieter etwa die Eingangstür durch den Einbau einer Katzenklappe beschädigt, muss er Ihnen diesen Schaden ersetzen – auch wenn die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

Schönheitsreparaturen sollen den Wert der Wohnung halten

Als Wohnungseigentümer wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten, wenn nicht steigern. Klar, dass Sie deshalb Ihr Eigentum möglichst in einem Top-Zustand halten wollen.

Ein Vorschlag: Sie übernehmen die Schönheitsreparaturen von vornherein selbst, verrechnen den Betrag und schlagen was auf die Miete drauf.

Das hat zwei Vorteile. Zum einen wissen Sie, dass Ihr Wohneigentum regelmäßig ordentlich hergerichtet wird, und zwar unabhängig von den Launen Ihres Mieters.

Und zum zweiten behandeln die gut betuchten Mieter, die sich die höhere Miete leisten können, Ihre Wohnung möglicherweise pfleglicher.

22. März 2007

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.