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Reparaturen und Renovierung: Rechte und Pflichten des Vermieters

Schönheitsreparaturen und Renovierungsverpflichtungen sind zwei der umstrittensten Themen im Bereich des Mietrechts.

Daher sollten Sie als Vermieter Ihre Rechte und Pflichten diesbezüglich genau kennen.

In folgendem Fall bestand zwischen zwei Parteien seit 1996 ein Mietverhältnis über eine Wohnung mit Büroraum.

Im April 2006 kündigte der Mieter das Mietverhältnis.

In seinem Kündigungsschreiben erklärte er, er halte die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Schönheitsreparatur für unwirksam.

Nachdem der Vermieter auf dieses Schreiben nicht reagierte, forderte der Mieter ihn in einem weiteren Schreiben dazu auf, rechtsverbindlich mitzuteilen, dass dieser nicht auf der Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehen werde.

Da der Vermieter auch auf dieses Schreiben nicht reagierte, erhob der Mieter Feststellungsklage.

Er beantragte unter anderem, festzustellen, dass er nicht verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Der BGH entschied hier zugunsten des Mieters: Fragt der Mieter kurz vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter an, ob dieser auf Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht, muss der Vermieter diese Anfrage beantworten. Antwortet er nicht, kann der Mieter auf Feststellung klagen, dass er keine Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Der Mieter muss es nicht darauf ankommen lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Allerdings wird der Mieter mit der Klage nur Erfolg haben, wenn die Renovierungsklausel tatsächlich unwirksam ist.

Wichtig: Sie müssen wissen, ob Ihre Klausel wirksam ist

Durch dieses Urteil ist es für Sie als Vermieter noch wichtiger als bisher, die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln zu kennen. Fragt Ihr Mieter an, ob Sie auf der Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen, und Sie verneinen dies, bleiben diese Arbeiten an Ihnen hängen.


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Verzichten Sie dagegen auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, obwohl die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel wirksam ist, würden Sie bares Geld verlieren.

So prüfen Sie die Gültigkeit Ihrer Renovierungsklauseln

Wenn also eine entsprechende Anfrage kommt, überprüfen Sie Ihre Klausel zu den Schönheitsreparaturen wie folgt:

Die Klausel verlangt nur die folgenden Arbeiten von Ihrem Mieter:

  • Tapezieren und/oder Anstreichen der Wände und Decken
  • notwendige Vorarbeiten, wie Verschließen von Dübel- und Nagellöchern
  • Streichen der Heizkörper
  • Streichen der Innentüren und -fenster sowie der Außentüren von innen
  • Reinigen des Teppichbodens

Sie enthält keine der folgenden Regelungen, welche die gesamte Klausel unwirksam machen:

  • BGH, Urteil v. 14.05.03, Az. VIII ZR 308/02: Fachhandwerkerklausel, d. h. Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit des Mieters sind ausgeschlossen
  • BGH, Urteil V. 25.06.03, Az. BGH VIII ZR 335/02: Verpflichtung zu Schönheitsreparatur plus Endrenovierung
  • BGH, Urteil v. 05.06.05, Az. VIII ZR 109/05: Starrer Fristenplan ohne Regelung wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“
  • BGH, Urteil v. 05.04.06, Az. BGH VIII ZR 152/05: Mieter muss bei Auszug ohne konkreten Bedarf Tapeten beseitigen
  • BGH, Urteil v. 28.03.07, Az. BGH VIII ZR 199/06: Abweichung von der bisherigen Ausführungsart ist von Ihrer Zustimmung abhängig
  • BGH, Urteil v. 12.09.07; Az. VIII ZR 316/06: Klausel gibt Ihrem Mieter keine Möglichkeit einzuwenden, es bestehe noch kein Renovierungsbedarf
  • BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. BGH VIII ZR 210/08: Mieter wird zu Arbeiten verpflichtet, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, wie etwa Außenanstrich
  • BGH Urteil v. 23.09.09, Az. BGH VIII ZR 344/08: Farbwahlklausel (Vorschreiben bestimmter Farben) auch für laufendes Mietverhältnis

Enthält Ihr Mietvertrag eine dieser Regelungen, ist Ihre Klausel unwirksam und Sie können Ihrem Mieter mitteilen, dass Sie nicht auf der Renovierung bestehen – nach dem neuen Urteil in Ihrem eigenen Interesse.

Sie müssen Fragen Ihres Mieters zur Renovierungsverpflichtung beantworten

Schönheitsreparaturen und Renovierungsverpflichtungen gehören zu den wohl umstrittensten Themen im Bereich des Mietrechts.

Nunmehr hat der BGH dieses Thema erneut aufgenommen und entschieden: Bei Unklarheit über die Wirksamkeit der Renovierungsklausel im Mietvertrag müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter vor Auszug auf dessen Anfrage über die gewünschte Renovierung informieren (BGH, Urteil v. 13.1.10, Az. VIII ZR 351/08).

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.