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Schönheitsreparaturen: Wirksame Klauseln, Muster und Urteile

Sie möchten im Mietvertrag vereinbaren, dass Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen in Ihrer Wohnung ausführt? Das geht nur, wenn Sie im Mietvertrag eine entsprechende Regelung treffen.

Doch welche Schönheitsreparaturklauseln sind nach den zahlreichen Urteilen des Bundesgerichtshofs überhaupt noch wirksam? Dieser Beitrag erläutert Ihnen anhand der wichtigsten Gerichtsurteile, mit welchen Klauseln Sie Ihr Ziel erreichen und welche Formulierungen Sie nicht mehr verwenden können.

Das Wichtigste vorab: Ihr Mieter braucht nur dann Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn Sie ihn im Mietvertrag ausdrücklich dazu verpflichtet haben. Andernfalls gilt § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dann sind Sie als Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig, müssen also auch auf eigene Kosten notwendige Renovierungsmaßnahmen durchführen (lassen). Von Ihrem Mieter können Sie dann keine Schönheitsreparaturen verlangen.

Was eine Renovierungsklausel unwirksam macht

Doch auch wenn Ihr Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält, ist Vorsicht geboten: Manche Vermieter verwenden seit Jahren immer wieder die gleichen Vertragsformulare.

Die Schönheitsreparaturklauseln in diesen Formularen sind inzwischen aber oft veraltet und unwirksam. Auch eigenmächtige Ergänzungen vorgedruckter Klauseln führen in der Praxis schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Die Folge: Die Renovierungsregelung gilt als nicht vereinbart. Damit sind wieder Sie als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Die häufigsten Stolperfallen, die zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen, sind:


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  • Vom Mieter werden Arbeiten verlangt, die über übliche Schönheitsreparaturen hinausgehen.
  • Die Art und Weise, wie der Mieter renovieren soll, ist zu rigide vorgegeben, beispielsweise hinsichtlich der zu verwendenden Farben und Materialien.
  • Der Mieter soll in irgendeiner Form für die Abnutzungen seines Vormieters aufkommen, beispielsweise durch eine Anfangsrenovierung.
  • Eine Renovierungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild überhaupt renovierungsbedürftig sind.

Mit den folgenden Tipps und Hinweisen werden Sie diese Stolperfallen geschickt umgehen.

Schönheitsreparaturen: Halten Sie sich an die übliche Definition

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Obwohl diese Vorschrift nur noch für die bis 2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen gilt, wird sie seit Langem auch bei der Vermietung frei finanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen entsprechend herangezogen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • S

23. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.