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Schönheitsreparaturklauseln: Was zählt zur Instandhaltung des Mieters?

Bei Klauseln im Mietvertrag ist höchste Vorsicht geboten.

Häufig sind die oft selbstgeschriebenen Regeln unzulässig und handeln Vermietern nur unnötigen Stress ein.

Malerarbeiten an Gebäudeaußenseite zählen zur Instandhaltung

In vielen Wohnungsmietverträgen ist bestimmt, dass zu den vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen auch der „Anstrich der Fenster von außen“ gehört. Einem aktuellen Urteil des BGH zufolge ist dies jedoch unzulässig.

Die Richter befanden, dass Malerarbeiten an der Gebäudeaußenseite dem Vermieter zur Last fallen, da es sich hierbei um Instandhaltung handelt und nicht um Schönheitsreparaturen.

In ihrem Urteil gehen sie noch einen Schritt weiter: Wenn eine solche Regelung im Mietvertrag enthalten ist, braucht der betreffende Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.


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„Wer zu hoch pokert, verliert alles“

Der BGH stellte abermals klar, dass Renovierungsklauseln nicht in gültige und ungültige Teile zerlegt werden können. Ist ein Teil unzulässig, wie die Verpflichtung zum Anstrich der Fenster von außen, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Vorschrift.

Denn anderenfalls könne ein Vermieter zahlreiche unzulässige Klauseln einfügen und dennoch im Streitfall sicher sein, dass er das gesetzlich Vorgeschriebene erhalte. Damit würde jedes Risiko entfallen, unzulässige Klauseln zu verwenden.

Im Klartext sagt der BGH damit: Wer als Vermieter zu hoch pokert, verliert alles (BGH, Urteil v. 19.02.09, VIII ZR 210/08).

Gestaltungsspielraum des Mieters ist während der Mietzeit frei

In einer aktuellen Entscheidung haben die Karlsruher Richter eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zum „Weißen der Decken und Oberwände“ verpflichtet, für unwirksam erklärt.

Durch diese Regelung – so argumentieren die Richter – wird der Mieter unzumutbar in seiner Farbwahl beeinträchtigt (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 344/08).

Seit seiner ersten Entscheidung zu dieser Frage vom Juni 2008 betont der BGH immer wieder, dass dem Mieter für Schönheitsreparaturen, die er während der Mietzeit ausführt, keine Vorgaben hinsichtlich der zu wählenden Farben gemacht werden dürfen (BGH, Urteil v. 18.06.08, Az. VIII ZR 224/07).

„Weißen“ der Wände ist Farbvorgabe

Die Richter gehen in der jetzigen Entscheidung davon aus, dass der gewählte Begriff „Weißen“ der Decken und Wände nicht einfach im Sinne von „Streichen“ zu verstehen ist.

Er kann vielmehr vom Mieter auch als verbindliche Vorgabe der Farbe Weiß verstanden werden. Und für Renovierungen während der Mietzeit darf dem Mieter eben ein „Weißen“ der Decken und Wände nicht vorgeschrieben werden.

Sie dürfen Ihrem Mieter aber für eine Renovierung bei Mietende Vorgaben zur Farbgestaltung machen, sofern Sie in Ihrer Regelung den Zustand der Miet räume berücksichtigen und dem Mieter einen gewissen Gestaltungsspielraum lassen (BGH, Urteil v. 22.10.08, Az. VIII ZR 283/07).

Musterformulierung:

Sind am Ende der Mietzeit die Schönheitsreparaturen fällig, so hat der Mieter die erforderlichen Arbeiten in neutralen, hellen Farben und/oder Tapeten auszuführen.

17. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.