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Schönheitsreparaturen vom Mieter durchführen lassen?

Darüber gibt es immer wieder Streit: Was ist eine ordentliche Renovierung?

Auch wenn die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurden, gibt es über diesen Punkt in der Vermietungspraxis immer wieder Meinungsverschiedenheiten.

„Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten“, sagt der Volksmund. Die tägliche Vermietungs- und Gerichtspraxis beweist das eindrucksvoll. Gesetzlich geregelt ist die Frage nicht, vertraglich meist auch nicht.

Als Vermieter müssen Sie jedoch nicht hinnehmen, dass Schäden an der Bausubstanz entstehen können. Auch ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Ihre Zustimmung das Mietobjekt in seinem äußeren Erscheinungsbild wesentlich zu verändern.

Eine derartige Veränderung haben die Gerichte angenommen, wenn sich im Mietobjekt Holztürrahmen in Klarlack befanden und der Mieter diese in mittelgrau glänzend beziehungsweise grau-blau glänzend lackierte.

Achtung: Es macht einen grundlegenden Unterschied, ob die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses oder bei dessen Beendigung auszuführen sind. Davon wiederum ist zu unterscheiden, von welcher Qualität die Arbeiten des Mieters sein müssen.

Laufende Renovierung während der Mietzeit

Während des laufenden Mietverhältnisses steht es dem Mieter frei, wie er seine Wohnung dekorativ gestaltet. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet.


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Die Art und Weise der farblichen Gestaltung der Mieträume ist – so die Gerichte – letztlich auch Ausdruck der Selbstverwirklichung des Mieters.

Endrenovierung bei Auszug des Mieters

Bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich die Situation anders dar. Die Endrenovierung dient dazu, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der es Ihnen als Vermieter ermöglicht, das Mietobjekt in einem ordentlichen, vertragsgemäßen Zustand einem neuen Mieter zu überlassen.

Die farbliche Gestaltung darf die Weitervermietung nicht nachhaltig erschweren.

Eine farblich überaus ungewöhnliche Gestaltung der Wohnung kann dazu führen, dass sie nicht vermietbar ist. Deshalb können Sie verlangen, dass Ihr Mieter die Wohnung beim Auszug in einen Zustand versetzt, der den üblichen Vorstellungen entspricht.

Das Bekleben der Fenster, Türen und etwaiger Einbauschränke sowie der Küchenwände mit Kunststofffolie und das Anbringen von Schaumstoffplatten an der Decke sind keine ordnungsgemäße Renovierung.

In diesem Zusammenhang findet auch die Wohnungsmarktsituation Berücksichtigung. Vielerorts übersteigt das Angebot noch die Nachfrage. Deshalb können Mietinteressenten im Hinblick auf den dekorativen Zustand einer Wohnung höhere Ansprüche stellen, als dies in der Vergangenheit noch der Fall war.

Mieter darf selbst renovieren

Der Mieter ist berechtigt, erforderliche Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit auszuführen. Eine so genannte Fachhandwerkerklausel, wonach der Mieter die Arbeiten nur von einer Fachfirma ausführen lassen darf, ist unzulässig. Die grundsätzliche Übertragung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter bleibt jedoch wirksam.

Führt Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit durch, schuldet er eine Renovierung „mittlerer Art und Güte“. Das bedeutet, dass die Arbeiten insgesamt betrachtet, einen ordnungsgemäßen Standard haben müssen. Sie können jedoch nicht den höchstmöglichen Ausführungsmaßstab, der für Fachfirmen gilt, anlegen.

Vielmehr müssen Sie kleinere Mängel in Kauf nehmen, wenn nur insgesamt betrachtet, von einer ordnungsgemäßen Schönheitsreparatur ausgegangen werden kann. Mittlere Art und Güte bedeutet beispielsweise, dass Tapeten auf Stoß geklebt werden, der Farbanstrich an der Tapete deckend ist und angrenzende Flächen nicht mit überstrichen werden.

Ist der Anstrich dagegen beispielsweise streifig und sind im Anstrich Pinselhaare oder Schmutzpartikel zu sehen, weist dies darauf hin, dass es sich um Laienarbeit mit nicht fachgerechtem Werkzeug handelt.

Erforderliche Arbeiten immer genau bezeichnen

Wenn Sie von Ihrem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern: Es genügt nicht, pauschal eine vertragsgemäße Renovierung der Wohnung zu fordern. Lassen Sie es nicht damit bewenden, auf die „erforderlichen Arbeiten“ zu verweisen. Beschreiben Sie die auszuführenden Schönheitsreparaturen detailliert.

Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, so die Gerichte, Art und Umfang seiner Leistungspflicht und insbesondere die Berechtigung der verlangten Arbeiten bereits anhand Ihres Schreibens zu überprüfen.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.