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Schonfrist bei Räumungsklage

Folgender Fall: Sie reichen bei Ihrem Mieter eine fristlose Kündigung ein, womit eine Ziehfrist von 1 bis 2 Wochen beginnt.

Erst wenn der Mieter nach Ablauf einer Ziehfrist die Wohnung immer noch nicht geräumt hat, können Sie als Vermieter eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter erheben.

Das heißt aber nicht, dass Sie in der Zwischenzeit leer ausgehen:

Für die Zeit zwischen Ihrer fristlosen Kündigung und der Räumung der Wohnung durch den Mieter muss dieser Ihnen eine Nutzungsentschädigung zahlen und zwar nach Ihrer Wahl entweder in Höhe der bisherigen Miete oder in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

In der Vermietungspraxis ist es leider Realität: Kaum ein Mieter zieht nach einer fristlosen Kündigung freiwillig aus, weswegen Sie als Vermieter nun eine Räumungsklage erheben müssen.

Dieser Beitrag soll Sie in erster Linie darüber informieren, welche Möglichkeiten Sie als Vermieter haben, wenn der Mieter nach Erhebung Ihrer Räumungsklage seine Mietschulden zahlt. Denn genau dies kommt recht häufig vor; nicht selten merken Mieter erst jetzt, dass es ernst wird, sie vom Gericht zur Räumung ihrer Wohnung nämlich verurteilt werden können.

Hat Ihr Mieter auch die weiteren Mieten ab Juni nicht vollständig bezahlt, so muss er Ihnen bis einschließlich 14. November alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände vollständig bezahlt haben, damit die Kündigung unwirksam wird.

Schonfrist

Wichtig: Für die Rechtzeitigkeit einer Zahlung durch Banküberweisung kommt es normalerweise auf das Datum der Gutschrift an.

Wie eingangs schon erwähnt, kann Ihr Mieter Ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam werden lassen, wenn er seine Mietschulden zahlt. Viel Zeit bleibt ihm hierzu aber nicht: Innerhalb von zwei Monaten, nachdem er Ihre Räumungsklage vom Gericht zugestellt bekommen hat, muss er zahlen. Und zwar vollständig.


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Nicht so aber bei der Schonfrist: Hier ist nicht entscheidend, dass die Zahlung des Mieters innerhalb von zwei Monaten bei Ihrer Bank eingeht, sondern dass er den Überweisungsauftrag innerhalb der Schonfrist erteilt hat.

Zahlung aller Forderungen

„Vollständig“ meint, dass der Mieter zunächst natürlich alle Rückstände ausgleicht, wegen derer Sie ihm als Vermieter überhaupt gekündigt haben. Sind darüber hinaus zwischenzeitlich noch weitere Mieten offen, so muss Ihr Mieter diesen Rückstand ebenfalls begleichen.

Es gibt für den Mieter noch eine zweite Möglichkeit, die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Dann nämlich, wenn sich das Sozialamt auf Antrag des Mieters bereit erklärt, dessen Mietschulden zu übernehmen.

Beispiel: Sie haben Ihrem Mieter die fristlose Kündigung erklärt, weil er in den Monaten Januar bis Mai die Miete jeweils nur zur Hälfte gezahlt hat.

Ihre Räumungsklage wird dem Mieter am 14. September zugestellt.

Und auch hier gilt: Die Erklärung des Sozialamts muss Ihnen als Vermieter innerhalb der Schonfrist zugehen und sich auf alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände erstrecken. Beachten Sie außerdem: Die Erklärung des Sozialamts zur Übernahme der Mietrückstände muss absolut verbindlich sein.

Eine bloße Absichtserklärung lässt die Kündigung bestehen.

Im Prozess

Die Möglichkeit, eine Räumung wegen nicht gezahlter Mieten innerhalb der Schonfrist abzuwenden, hat nur Ihr Wohnraummieter.

Vermieten Sie dagegen Gewerberäume und müssen Sie Ihrem Gewerbemieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, so hat dieser keine Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung wieder aus der Welt zu schaffen.

Übrigens: Da es bei der Schonfrist um den besonderen Schutz des Wohnungsmieters geht, wäre jede Vereinbarung im Mietvertrag, die diesen Schutz ausschließt oder einschränkt, unwirksam.

Da mit der vollständigen Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist Ihrer Räumungsklage die Grundlage entzogen wurde – Ihre Kündigung ist ja damit unwirksam geworden, stellt sich für Sie natürlich die Frage nach den bereits entstandenen Kosten.

Gemeint sind damit die Gerichtskosten, die Sie als Vermieter bei der Einreichung Ihrer Räumungsklage bei Gericht haben zahlen müssen sowie die Anwaltskosten, sofern Sie sich bei Ihrer Klage der Hilfe eines Anwalts bedient haben.

Schonfrist nur alle zwei Jahre

Wichtig: Die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam werden zu lassen, hat Ihr Mieter allerdings innerhalb von zwei Jahren nur einmal.

Entscheidend ist dabei das Datum der Kündigung.

Haben Sie nach fristloser Kündigung eine Räumungsklage wegen offener Mieten gegen Ihren Mieter erhoben, wird Sie der Richter im Verhandlungstermin als erstes fragen, ob der Mieter von seiner Schonfrist Gebrauch gemacht, seine Rückstände also rechtzeitig in voller Höhe beglichen hat.

Beispiel: Ist Ihre fristlose Kündigung vom 10.04.2004 durch rechtzeitige Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, so hat er diese Möglichkeit erst wieder bei einer Kündigung, die Sie ihm nach dem 11.04.2006 gegenüber aussprechen.

Eine vor diesem Datum erfolgte Kündigung (wegen Zahlungsverzugs) kann Ihr Mieter durch Zahlung also nicht mehr abwenden.

Ist dies der Fall, hat sich der Rechtsstreit damit für Sie erledigt. In diesem Fall wird der Richter also kein Urteil mehr schreiben müssen, sondern nur noch darüber zu befinden haben, wer die Kosten des Rechtsstreits zahlen muss.

Und das ist bei einer Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist der Mieter selbst.

Er hat Ihnen also alle Kosten zu ersetzen, die Ihnen als Vermieter im Zusammenhang mit Ihrer Räumungsklage entstanden sind.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.