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Schonfrist: Nachzahlung von Mietrückstand macht Kündigung unwirksam

Eine Kündigung wegen Mietrückständen, die durch Mietminderung wegen vermeintlicher Mängel bedingt sind, kann durch Ausgleich des Mietrückstands unwirksam werden. Dies entschied das Landgericht Krefeld im November 2012.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung von ausstehender Miete und Räumung der Mietwohnung verklagt. Der Mieter hatte die Miete monatlich jeweils um 30 Prozent gemindert, weil sich in dem Schlafzimmer der Mietwohnung Schimmel gebildet hatte.

Als der Zahlungsrückstand fünf Monatsmieten ausmachte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. In dem Rechtsstreit stellte sich heraus, dass Ursache des Schimmelbefalls eine von dem Mieter unter der Tapete angebrachte Alufolie war.

Nun entrichtete der bereits verklagte Mieter die ausstehende Miete an den Vermieter innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hierdurch wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Der Vermieter stützte die Räumungsklage nun auf die ordentliche Kündigung.

Ohne Erfolg! Das Landgericht Krefeld war der Ansicht, dass die Nachzahlung der ausstehenden Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht nur entsprechend seinem Wortlaut dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist.


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Auch die ordentliche Kündigung war nach Auffassung des Gerichts unwirksam, weil das Verhalten des Mieters keine erhebliche Pflichtverletzung darstellte.

Bitte beachten Sie: Das Urteil dürfte eine Einzelfallentscheidung darstellen, weil der Bundesgerichtshof (BGH) wiederholt klargestellt hat, dass eine Nachzahlung von offenen Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung herbeiführt.

Die Wirksamkeit einer daneben auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten ordentlichen Kündigung bleibt hingegen grundsätzlich unberührt (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Bei Mietrückstand eines Mieters liegt eine erhebliche Pflichtverletzung nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Allerdings muss ein Verschulden Mieters vorliegen (BGH, a.a.O.).

Ein Verschulden des Mieters konnte im entschiedenen Rechtsstreit nicht angenommen werden, da er der Auffassung war, wegen des Schimmelbefalls die Miete mindern zu dürfen (LG Krefeld, Urteil v. 28.11.12, Az. 2 S 33/12).

7. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.