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Schützen Immobilien vor Inflation?

Immobilieninvestitionen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf schützen vor Inflation.

Das jedenfalls ist das Ergebnis einer Studie des Immobilienverbands IVD.

Ich habe mit den beiden Autoren der Studie, dem Vizepräsidenten des IVD Jürgen Michael Schick und dem wissenschaftlichen Mitarbeiter des Center for Real Estate Studies, Tim Nädele, über die Ergebnisse gesprochen.

Langfristige Betrachtung über 33 Jahre

„Die Miet- und Preisentwicklung in den sieben Top-Städten lag zwischen 1977 und 2010 sowohl bei Büro- als auch bei Wohnimmobilien nahezu durchgehend über der durchschnittlichen Teuerung“, stellt Jürgen Michael Schick fest.

„Unsere Analyse zeigt, dass der Inflationsschutz von Immobilien maßgeblich vom Standort bestimmt wird. Die jeweilige Nutzungsart spielt eine eher untergeordnete Rolle.“

Tim Nädele ergänzt zu den Grundlagen der Untersuchung: „Bei der zusammenfassenden Untersuchung der Wohnungsmieten an allen sieben Standorten fällt der Mietanstieg von Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert am geringsten aus.

Über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg erhöhten sich die Mieten in diesem Segment um 130%. Das ist aber immer noch deutlich mehr als die durchschnittliche Teuerung (+111%).

Besonders hohe Mietzuwächse von 237% hat es in den zurückliegenden 30 Jahren vor allem bei Altbauwohnungen (vor 1948 gebaut) gegeben.


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Büromieten erreichten im gleichen Betrachtungszeitraum bei hoher Volatilität nur Zuwächse von 133% bei einfachem Nutzwert und 170% bei hohem Nutzwert. Bei Flächen mit mittlerem Nutzwert erhöhten sich die Mieten um 156%.“

Wohnungsmieten durchgehend über der Inflation

An den einzelnen Standorten haben sich die Wohnungsmieten höchst unterschiedlich entwickelt.

Die größten Steigerungsraten wurden in München (+323%) und Berlin (+454%) erreicht. In Düsseldorf haben sich die Mieten zum Ende des Beobachtungszeitraums dagegen nur um 142% erhöht.

„Bei den zugrundliegenden Preisdaten handelt es sich jedoch um durchschnittliche Schwerpunktpreise, die nicht die einzelnen Lagen einer Stadt darstellen können“, erklärt Schick. „In den einzelnen Stadtteilen können die tatsächlichen Steigerungsraten somit auch höher oder niedriger ausgefallen sein.“

Erhebliche Unterschiede gibt es auch bei den Büroimmobilien. Frankfurt weist in der Spitze (2002) einen Mietanstieg um 442% gegenüber 1977 auf. Zum Ende des Untersuchungszeitraums ging der Mietpreisanstieg aber auf 201% zurück.

Berlin, Düsseldorf und Hamburg liegen mit Mietpreisanstiegen zwischen 40 und 72% zum Ende des Untersuchungszeitraumes hingegen deutlich unter der durchschnittlichen Teuerung.

Kaufpreisentwicklung im Schnitt über der Inflation

Auch die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im Untersuchungszeitraum nicht gleichmäßig entwickelt.

„In der Gesamtbetrachtung der Wohnungspreise zeigt sich ein deutlicher Peak in den Jahren zwischen 1990 und 1995, der unter anderem auf die verstärkte Nachfrage in den Jahren unmittelbar nach der deutschen Einheit zurückgeführt werden kann“, sagt Schick.

„Der darauf folgende Preisrückgang scheint 2005 an seinem Tiefpunkt angekommen zu sein.“ Mit Blick auf die Preisentwicklung lasse sich sagen, dass Eigentumswohnungen in den sieben Top-Städten insgesamt einen Schutz vor Inflation boten.

Preisentwicklung Eigenheime

Ähnlich volatil verlief die Preisentwicklung von Eigenheimen – mit dem Unterschied, dass nach dem Höhepunkt von 1995 die Preise nur leicht zurückgingen und sich bis 2005 auf einem nahezu konstanten Niveau bewegten.

Seit 2005 sind wieder Preissteigerungen bei Eigenheimen mit mittleren und guten Wohnwerten zu erkennen. Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert notierten zum Ende des Untersuchungszeitraums um 152% über den Ausgangswerten.

Damit lag ihr durchschnittlicher Wertzuwachs deutlich über der Inflationsrate.

Stuttgart vor München

Betrachtet man die historischen Kaufpreise von Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert in den sieben Top-Städten, schneiden Berlin (+25%) und Hamburg (+55%) am Ende des Untersuchungszeitraums deutlich schlechter ab als Stuttgart (+139%) oder München (+135%).

Schick gibt aber zu bedenken, dass die Kaufpreisentwicklung innerhalb der einzelnen Städte höchst unterschiedlich ausfallen könne.

Szenelagen

„Dynamische Szenelagen wie beispielsweise der Prenzlauer Berg sind bei den Stadtdaten unterrepräsentiert. Das heißt, insbesondere in Hamburg und Berlin schneiden viele Stadtteile beim Kaufpreiswachstum von Eigentumswohnungen deutlich besser ab als die gesamte Kommune.“

Bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern nimmt München (+286%) ebenfalls eine Spitzenstellung ein. In Berlin haben die Eigentümer von Einfamilienhäusern dagegen bei einer Preissteigerung von nur 14% im Betrachtungszeitraum inflationsbedingte Wertverluste hinnehmen müssen.

Aufholpotential Berlin

„Nach Rückgängen steigen die Preise für Eigenheime in der Hauptstadt seit 2005 wieder an“, fasst Schick die Entwicklung dort zusammen. „Das Aufholpotenzial ist beträchtlich.“

5. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.