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Schwarmstädte: Warum sie für Immobilien-Investoren besonders spannend sind

Auf das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft kann immer wieder hingewiesen werden. Dies ist ohne Frage ein Standardwerk für die gesamte Branche. Vor allen Dingen tauchen dort auch detaillierte Analysen von Teilaspekten des Immobilienmarktes auf, die für Immobilien-Investoren von großer Bedeutung sind.

In dem Gutachten sticht vor allem ein Begriff hervor – der schon jetzt eine große Bedeutung bei der Standortauswahl haben sollte. Es geht hier um den Begriff der Schwarmstädte.

Schwarmstädte – Was dahinter steckt

Im Grunde sind diese Schwarmstädte das Ergebnis einer spannenden Entwicklung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Grundsätzlich nimmt die Bevölkerungszahl in Deutschland ab. Seit den 2000er Jahren hat es hier einen Rückgang von fast 2 Millionen gegeben.

Bei einer rückläufigen Bevölkerungszahl sollte doch eigentlich der Druck auf den Immobilienmarkt nachlassen. Doch weit gefehlt: Heute ist der Wohnungsnotstand in Deutschland sehr viel größer als noch vor zehn Jahren.


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Das hat auch die Bundesregierung erkannt und einige Programme wie die Mietpreisbremse schon aufgelegt, um Wohnraum vor allem in Ballungsgebieten bezahlbar zu lassen.

Es stehen auch noch Forderungen im Raum, wonach es wieder eine Subventionierung des Wohnungsneubaus und des sozialen Wohnungsbaus geben sollte. Staatliche Lenkungsmaßnahmen sind ja nur dann notwendig, wenn der Markt nicht mehr funktioniert.

In Schwarmstädten steigen die Mieten besonders stark

Wieso funktioniert der Markt aber nicht mehr? Diese Frage werden sich jetzt wohl einige stellen. Das liegt vor allem an massiven Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands. Dafür verantwortlich ist die mobilste Gruppe der Gesamtbevölkerung: die 20- bis 35-Jährigen.

Zahlenmäßig ist diese Gruppe jedoch kleiner als im Jahr 2000, darauf verweist das Frühjahrsgutachten. Wie kommt hier also der große Einfluss zustande? Auch darauf bietet das Gutachten eine Antwort: „Damit aber die weniger werdenden wanderungsaktiven jungen Menschen solch starke Bevölkerungsverschiebungen mit massiven Auswirkungen verursachen können, muss die Wanderungsneigung stark gestiegen sein – ein neues „Schwarmverhalten“ ist entstanden.“

Schwarmverhalten auf einige Städte begrenzt

Dieses Schwarmverhalten konzentriert sich auf einige Städte. Man kann sich vorstellen: Im Jahr 2000 existierten nur 4 Städte in Deutschland, in denen der Anteil der 20- bis 35-Jährigen um mehr als 30% über dem Bundesdurchschnitt lag. Im Detail waren das Münster, Heidelberg, Freiburg und Würzburg. Im Grunde genommen sind das klassische mittelgroße Universitätsstädte.

Heute gibt es gleich 25 Städte in Deutschland, die in diese Kategorie fallen. Dabei sind auch noch die schon genannten Städte aber auch weitere Städte quer durch die Republik. Von Kiel im Norden, Dresden im Osten, Kaiserslautern im Südwesten oder Regensburg im Süden reicht hier die Palette.

Laut Frühjahrsgutachten zeichnen sich diese Standorte durch „stark steigende Mieten“ aus. Für Immobilien-Investoren heißt das: Schauen Sie auf die Schwarmstädte – es lohnt sich.

21. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Heiko Böhmer. Über den Autor

Ob DAX-Titel, Rohstoff oder Emerging Marktes-Aktie: Heiko Böhmer bringt Ihnen in seinem täglichen Newsletter diese Themen näher. Neue Trends findet er dabei vor allem auf den vielen Reisen zu Finanzmessen im In- und Ausland, über die er in seinem Newsletter ausführlich berichtet.