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Seit 2005 neue gesetzliche Vorgaben für Wohnflächenberechnung

Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich heute nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Diese gilt seit dem 01.01.2004 und bestimmt, dass Balkone, Dachterrassen, Loggien etc. in der Regel zu einem Viertel, bei hoher Qualität und hohem Nutzwert sogar bis zur Hälfte ihrer Fläche anrechenbar sind.

Vor dem 01.01.2004 richtete sich die Ermittlung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV), nach der zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen mit bis zu 50% ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden konnten.

Datum des Vertragsabschlusses entscheidend

Nach dem BGH gilt für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 die II. BV, für Mietverhältnisse jüngeren Datums sind die Flächen nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Mieter und Vermieter einen anderen Berechnungsmodus vereinbart haben oder dieser ortsüblich ist.

Daher dürfen Sie bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, eine Terrassenfläche bis zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen.

Dennoch sollten Sie bei großen Terrassen- oder Balkonflächen die Anrechnungsquote ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren. So vermeiden Sie von vornherein Unsicherheiten und Streitigkeiten.


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Mieterin minderte Miete um 15%

Die Berechnung der Wohnfläche ist ein Thema, das immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führt. Vor kurzem hat der Bundesgerichtshof (BGH) darüber Klarheit geschaffen, inwieweit Terrassen bzw. Balkone in die Berechnung der Wohnfläche mit einfließen dürfen. (BGH, Urteil v. 22.04.09, Az. VIII ZR 86/08).

Im entschiedenen Fall zahlte die Mieterin eine monatliche Miete von 1.000 € für eine Maisonettewohnung, deren Größe im Mietvertrag mit „ca. 120 qm“ angegeben war. Während die Wohnfläche der Innenräume 90,11 qm betrug, gehörten zur Wohnung noch zwei Dachterrassen von etwa 45 qm.

Die Mieterin kürzte die Miete um ca. 180 € monatlich, da die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils einem Viertel anzurechnen sei und die tatsächliche Wohnfläche daher um etwa 15% von der vereinbarten Fläche abweiche.

Nach dem BGH war sie hierzu aber nicht berechtigt.

Inserat ist unverbindlich

In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Angaben zu einer Wohnung in einem Inserat mit der Wirklichkeit nicht voll übereinstimmen.

Stehen dem Mieter in einem solchen Fall später Ansprüche gegen den Vermieter zu?

Ein neueres Gerichtsurteil sagt: Nein.

Mieter verlangte Rückzahlung aufgrund falscher Wohnflächenangabe

Im verhandelten Fall hatte ein Mann eine Wohnung gemietet, zu der es im Zeitungsinserat hieß, sie habe 100 qm Wohnfläche. Der Mietvertrag enthielt hierzu keine Angaben. Als der Mieter nach Jahren nachmessen ließ, stellte sich eine Wohnfläche von nur 89,71 qm heraus.

Der Mieter verlangte daraufhin eine Rückzahlung der Kaltmiete und der Nebenkosten von etwa 10%, wobei er sich auf die im Inserat angegebene Wohnfläche bezog. Er meinte, dass ihm diese vom Vermieter zugesichert worden war.

Das Amtsgericht Hagen gab jedoch dem Vermieter recht: Der Mieter hat die Wohnung in besichtigtem, ihm also bekannten Zustand gemietet. Er hat damit erhalten, was er wollte.

Bedeutsam ist die Entscheidung aber vor allem deshalb, weil das Gericht die Angabe in der Annonce lediglich als unverbindliche Beschreibung des Objekts gewertet hat – und nicht als Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft.

Damit hat der Vermieter keine Gewähr für eine bestimmte Wohnungsgröße übernommen, für die er dann auch einstehen muss (AG Hagen, Urteil v. 14.04.08, Az. 9 C 500/07).

Tipp: Ansprüche abwehren

Beruft sich Ihr Mieter auf Feststellungen in der Annonce, die nicht auch Gegenstand des Mietvertrages sind, lehnen Sie seine Forderungen ab und verweisen Sie ihn auf dieses Urteil. Auch wenn die Entscheidung nur zur Wohnfläche erging, so ist sie doch von grundsätzlicher Bedeutung und kann auf alle ähnlichen Fälle übertragen werden.

11. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.