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Selbstgenutzte Immobilie: Mit diesen 3 Grundsätzen wird die Immobilie zum Erfolg

Bei den Immobilien in Eigennutzung gilt es viele Regeln zu beachten – dann ist der Erfolg dabei so gut wie sicher. Vor allem gibt es 3 Grundsätze, die man beachten sollte. Eine wichtige Regel dabei ist: Sicherstellen, dass man niemals in Liquiditätsschwierigkeiten kommt.

1. Keine zu hohe Tilgung vereinbaren

Die Tilgung sollte also nicht zu hoch angesetzt werden. Man sollte lieber Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Das geht bis zu einem Zinssatz von 5 % und die meisten Finanzierungspartner bieten das auch an. Ganz wichtig: Liquidität geht immer vor Rentabilität – alter Kaufmannsspruch.

Man sollte also auch schauen, dass man in einem breiten Markt bleibt, wo später leicht wieder Käufer gefunden werden können. In Düsseldorf und in vielen anderen Großstädten gehen zum Verkauf 3- und 4-Zimmer-Wohnungen am besten weg.

Vermieten lassen sich zwar 1- und 2- Zimmer-Wohnungen am besten, aber verkaufen 3- und 4-Zimmer Wohnungen. Warum ist das so? Ganz einfach: Hauptkäuferzielgruppe sind entweder Paare oder junge Familien und die wollen eben 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.


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2. Achtung: Rente sichern!

Führende Bausparkassen machen aktuell Werbung, dass die beste Rente die eigengenutzte Immobilie ist. Das ist nicht falsch, aber es ist auch nicht ganz richtig. Man kann feststellen, dass viele Leute kurz vor der Rente erkennen, dass sie sehr, sehr wenig Rente bekommen, gerade inflationsbereinigt.

Da sie auch noch kräftig Steuern und Sozialabgaben draufzahlen müssen, können sie dann bestehende Häuser oder Wohnungen gar nicht mehr halten. Einfach deswegen, weil die Nebenkosten so stark angestiegen sind.

Deswegen ist es empfehlenswert gleich von Anfang an, wenn eine Immobilie zum Eigennutz gekauft wird, mit einzukalkulieren, dass auch eine vermietete Immobilie gekauft wird.

Warum? Weil die Nebenkosten in den letzten 30 Jahren nicht nur um 3 % gestiegen sind, wie die Inflation, sondern um 6 %. Und in den letzten 10 Jahren sogar um 8 %. Wenn man das mal hochrechnet, wird man feststellen, dass man irgendwann verkaufen muss, weil die Nebenkosten nicht mehr bezahlt werden können.

Deswegen auch die vermietete Immobilie, weil dann der Mieter das Hausgeld bezahlt, wenn diese Immobilie auch schuldenfrei ist.

3. Eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen

Außerdem sollte man eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen. Diese sollte mindestens über 10 Jahre, idealerweise über 15 oder 20 Jahre gehen. Das wird von den Banken auch schon so angeboten.

Das Ziel sollte also sein, sowohl den Eigennutz bis zum Rentenalter abgetilgt zu haben, aber auch mindestens eine vermietete Wohnung. Damit eben die Nebenkosten in Form von Hausgeld und Reparaturen durch die Mieteinnahme abgedeckt sind.

Wenn Sie so gerüstet sind, steht dem Erfolg mit der selbstgenutzten Immobilie nichts mehr im Weg.

19. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Alex Fischer
Von: Alex Fischer. Über den Autor

Alex Fischer ist professioneller Immobilien Investor aus Düsseldorf. Seit 1996 kauft er regelmäßig Immobilien um diese dann im eigenen Bestand zu halten und zu entwickeln. Seit 1998 betreibt er in diversen Gesellschaften den Ankauf, die Projektentwicklung, Sanierung, Aufteilung und den Handel mit Immobilien. Er ist Chefredakteur des „Immobilien Elite Club