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Sicher investieren in die eigenen 4 Wände: Tipps zum Immobilienkauf

Immobilien sind aus einem ganz einfachen Grund derzeit in Deutschland besonders attraktiv: Die Zinsen sind niedrig. Zurzeit zahlen Sie im Mittel etwa 3% Zinsen auf langfristige Kredite.

Sichere Anlage-Alternativen unattraktiv

Zudem gibt es kaum Alternativen für Anleger, da Sparbücher und Geldkonten lediglich minimale Zinsen ausschütten. Lebensversicherungen zahlen nur noch geringe Überschussbeteiligungen und drohen, diese in den kommenden Jahren weiter zu kürzen. So hat zudem der Staat die erforderlichen Garantiezinsen für neue Verträge auf 1,25% gesenkt.

Anleihen mit sinkenden Renditen eignen sich für die meisten Investoren ebenso wenig. Staatsanleihen bringen – bei ausreichender Sicherheit – oft nur 1% bis 2% Renditen, gut beleumundete Unternehmensanleihen schaffen ebenfalls nur Renditen von etwa 2,5%.

Aktien sind demgegenüber bei Rekordhochs wie im DAX mit 10.000 Punkten eine Alternative, die jedoch aus Sicherheitsgründen in vielen Depots und Vermögensverteilungen nicht 100% der Investitionen ausmachen.

Nachfrage nach Immobilien steigt weiter an

Deshalb steigt die Nachfrage nach Immobilien nicht nur in Ballungsgebieten wie München, Stuttgart oder im Rheinland, sondern auch in der sogenannten zweiten Reihe.

Erst 43% aller Haushalte in Deutschland haben in Immobilien als Eigentum investiert. Das bedeutet im Vergleich zu anderen entwickelten westlichen Nationen (Frankreich, Großbritannien, USA), dass bis zu 20%-Punkte Luft nach oben besteht.

Auch die demografische Entwicklung spricht zugunsten von Immobilien. Zwar wird die ursprüngliche Bevölkerung Deutschlands nach allen vorliegenden Statistiken sinken, dafür jedoch steigt der Bedarf an Immobilien für Zuwanderer und bedingt durch die veränderten Lebensbedingungen.

Dazu gibt es belastbare Daten: Inzwischen bestehen nur noch etwa 75% aller Haushalte aus 2 Personen. Dies waren vor gut 20 Jahren nach Angaben des statistischen Bundesamtes noch weniger als 64%. Zudem haben die Einpersonenhaushalte inzwischen einen Anteil von 41%, während dies noch 1991 34% waren.

Größere Haushalte mit 3 Personen, haben statt 17% im Jahr 1991 nur noch einen Anteil von 12%. Das heißt: Wir brauchen mehr Wohnraum, denn die Immobilien lassen sich nicht beliebig aufteilen.

Noch sind Immobilien relativ kostengünstig

Schließlich müssen Sie damit rechnen, dass die steuerliche und rechtliche Belastung in den kommenden Jahren für Käufer steigt. Zum einen betrifft dies die Kosten durch neue Energiesparverordnungen und ähnliche Regelungen. Vorbesitzer werden neu investieren müssen – und dies auf die Kaufpreise umlegen.

Zum anderen steigt die Grunderwerbsteuer in Deutschland länderweit stets an. Inzwischen zahlen Sie im Durchschnitt etwa 5%; dieser Beitrag dürfte in den kommenden Jahren noch einmal um bis zu 2%-Punkte anziehen.

Andere Immobilien-Investitionen mit Nachteilen behaftet

Deshalb wird der selbstgenutzte Wohnraum, sofern Sie ihn noch nicht besitzen, in den kommenden Jahren zu einem richtigen Renditeobjekt. Nach aktuellen Schätzungen können Sie davon ausgehen, dass Sie nicht nur über Mietersparnisse profitieren, sondern sogar steigende Immobilienpreise erwarten können.

Diese Erwartung dürfte dazu führen, in offene oder gar geschlossene Immobilienfonds zu investieren oder zu vermieten. Vermieter kämpfen hingegen auch in den kommenden Jahren mit staatlichen Vorgaben, sodass die kaufmännische Kalkulation deutlich schwieriger wird.

In Deutschland stellt das Mietrecht eine Sammlung an Schutzvorschriften zugunsten der Mietparteien dar. Die politische Diskussion deutet auf eine weitere Verschärfung, z. B. Richtung gedeckelter Mietpreise hin. Deshalb tragen Vermieter zumindest ein deutlich höheres Risiko.


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Auch Investitionen in Immobilienfonds weisen immer mehr Nachteile auf. In den vergangenen 50 Jahren galten offene Immobilienfonds als sicher, es gab faktisch keine Verluste für Investoren. Das Bild hat sich in den jüngsten Jahren gedreht. Anteile an offenen Immobilienfonds dürfen Sie aktuell und in den kommenden Jahren weniger frei zurückgeben.

Schon jetzt ist das Mittelaufkommen für die Fonds nach einer Studie der Ratingagentur Scope um über die Hälfte zusammengeschrumpft. Der Branchenverband BVI hat im Vergleich der ersten 4 Monate 2013 und 2014 sogar einen noch drastischeren Rückgang festgestellt: Statt 1,6 Mrd. € im Vorjahr sind es aktuell lediglich noch 353 Mio. €. Dies entspricht einem Rückgang um 75%.

Grund sind die immer neuen Reformen für offene Immobilienfonds. Bislang konnten Sie als Anteilseigner immerhin noch Anteile im Wert von bis zu 30.000 € jederzeit zurückgeben.

Inzwischen müssen Sie die Anteile mindestens 2 Jahre lang halten, zudem existiert eine 12-monatige Kündigungsfrist. Dies ist eine Reaktion darauf, dass viele Investoren ihre Anteile abgeben wollten, als der Markt zusammenbrach. Kurz: Mit offenen Immobilienfonds wären Sie künftig viel zu unflexibel.

Mit geschlossenen Immobilienfonds beteiligen Sie sich sogar unternehmerisch an Immobilien. Damit ist das Risiko von Fehlinvestitionen hoch: Sie können in die Geschäftsführung kaum eingreifen (bis auf wenige Rechte in den Gesellschafterversammlungen), andererseits haften Sie voll für die kaufmännische Entwicklung eines einzigen Objekts.

Damit verbietet sich eine solche Investition künftig faktisch von selbst, wenn Sie nicht selbst Mitglied der Branche sind.

So umgehen Sie die gefährlichsten Immobilien-Fallstricke

Allerdings nützt das schönste Vorhaben nichts, wenn die Investition nicht so sicher wie möglich ist. Immobilien-Investitionen beinhalten zahlreiche Fallen, die Sie so weit als möglich umgehen sollten.

Die wichtigsten Unterlagen organisieren

Selbst genutzte Immobilien können Sie aus dem Bestand heraus kaufen – wobei Sie dann bestimmte Ansprüche beiseitestellen müssten – oder neu bauen. In beiden Fällen nehmen Sie sich hinreichend Zeit für wichtige Unterlagen:

  • Abrechnungsunterlagen mit Dienstleistern: Wenn Sie sich die Rechnungen von Energielieferanten, Schornsteinfegern und Handwerkern ansehen, haben Sie gleich mehrere Informationen: Was ist gemacht worden? Wie teuer sind diese Arbeiten? In welcher Regelmäßigkeit kehren diese Tätigkeiten wieder? Sehen die Rechnungen nach notwendigen Reparaturen aus, denen eine umfangreiche Sanierung folgen könnte?
  • Baupläne: Ob Sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben – Grundlage aller Bauten sind Baupläne. Lassen Sie im Zweifel die Baupläne selbst kurz begutachten, denn unscheinbare Details können beträchtliche kaufmännische Wirkungen nach sich ziehen. Dies betrifft die Wandstärken, Bodenmaterialien und -stärken, Zu- und Abflüsse sowie weitere Details.
  • Gutachten: Lassen Sie sich die vorhandenen Gutachten zur Immobilie zeigen. Dafür fordern Sie den Vor-Eigentümer schriftlich auf, Ihnen alle vorhandenen Gutachten und gutachtenähnlichen Dokumente zu überreichen. Im Zweifel können Sie Fehler oder absichtlich zurückgehaltene Dokumente nachweisen.
  • Grundbuchauszug: Sehen Sie sich die Grundbuchauszüge an, aus denen alle Eigentumsverhältnisse hervorgehen. Solche Auszüge erhalten Sie beispielsweise über www.grundbuchauszug.info. Dort geben Sie an, dass Sie als potenzieller Käufer ein „berechtigtes“ Interesse haben, gegebenenfalls auch eine Vollmacht vom Eigentümer.
  • Energieausweis: Der Energieausweis (für Immobilien aus dem Bestand) ist inzwischen vorgeschrieben. Achtung: Entsprechende Angaben müssen sich mittlerweile auch in Annoncen wiederfinden, in denen Ihnen eine Immobilie angeboten wird.
  • Verkehrswertgutachten: Dies ist ein Gutachten, aus dem mögliche Verkaufspreise hervorgehen. Solch ein Verkehrswertgutachten hat ein Eigentümer oft vorab erstellen lassen – von Gutachtern. Sie können solche Gutachten über bebaute oder unbebaute Gutachten bei Behörden wie Landratsämtern beantragen.

Die richtige Finanzierung sicherstellen

Die zweite Klippe beim sicheren Immobilien-Kauf ist die Finanzierung. Diese Regeln sollten Sie vor einem zu teuren Kauf schützen – sowohl 2014 als auch in den folgenden Jahren:

  • Der wichtigste Zinssatz ist der Effektivzins. Dies ist zwar bekannt und die Bank muss diese tatsächliche Belastung auch ausweisen. Aber nicht immer wissen alle Beteiligten diese kleingedruckte Zahl zu entziffern. Nebenkosten, Bearbeitungskosten, Versicherungsgebühren etc. reduzieren den Betrag, den Sie tatsächlich erhalten und erhöhen damit den Zins.
  • Vermeiden Sie sogenannte „Abtretungsklauseln“. Damit darf eine Bank das Darlehen weiterverkaufen, sodass Sie Ansprechpartner und Sachbearbeiter für Ihren Kredit nicht mehr kennen würden. Die Klausel muss sich in Ihrem Vertrag wiederfinden. Falls Ihr Kreditgeber auf der Klausel pocht, gehen Sie zur Konkurrenz.
  • Vergleichen Sie mehrere Kreditgeber. So bietet sich ein unabhängiger Vergleich bei Instituten wie www.fmh.de an. Allerdings wird niemals ein Vergleich vollständig sein. Mischen Sie verschiedene Fragen: Laufzeit, Kredithöhe, Beleihungswert.
  • Die Finanzierungsfaustregel I: Lösen Sie Kredite grundsätzlich so schnell wie irgend möglich ab. Für jeden Euro, den Sie vorzeitig oder schneller ablösen, zahlen Sie keinen Zins mehr. Der Zins- und Zinseszinseffekt ist dabei gravierender, als viele denken. Über 25 Jahre kann sich der geschuldete Betrag gegenüber der Soforttilgung verdoppeln. Bei einem Zinssatz von 3% würde jeder Euro nach 25 Jahren 2,09 € kosten.
  • Die Finanzierungsfaustregel II: Künftig wird es sich nicht mehr lohnen, über eine Lebensversicherung zu finanzieren. Die Abschlusszahlungen sind nicht garantiert. Der Garantiezins von 1,25% ist viel zu niedrig, um Kredite abzulösen. Die Folge sind hohe Kosten für ungeplante Anschlusskredite. Wer in Not handelt – also Anschlusskredite aushandeln muss –, zahlt erfahrungsgemäß noch einmal drauf.Wer bereits Lebensversicherungen hat und seine Finanzierung darauf gründete, sollte jetzt schon Angebote für neue Kredite einholen (oder im besten Fall den alten Kredit ablösen). Denn: Die alten Kredite haben meistens einen höheren oder gar hohen Zinssatz, sodass eine Verlängerung vergleichsweise teurer wird. Demgegenüber würde es helfen, wenn Sie einen neuen Kredit zu den aktuell günstigen Zinsen hervorzaubern können und so zumindest die Anschlusskosten senken.
  • Sichten Sie den Beleihungswert, den Ihre Bank zugrunde legt. Je mehr Sie beleihen, desto riskanter ist das Geschäft für die Bank, sodass der Zins steigt. Beleihen Sie maximal 60% der Immobilie. Bedenken Sie: Die meisten Immobilienkäufer, die tatsächlich irgendwann scheitern, haben die möglichen Entwicklungen über die Jahre nicht kalkuliert. Arbeitslosigkeit, sonstige finanzielle Tiefschläge oder unerwartete Sanierungen können zu einer Kreditverlängerung führen – die fände dann allerdings zu höheren Konditionen statt.
  • Denken Sie an Sondertilgungen: Dabei vereinbaren Sie die Möglichkeit, einfach einen Teil des Kredits per Einmalzahlung zu finanzieren. Die Faustformel gilt: Je früher Sie zurückzahlen, desto mehr sparen Sie. Sondertilgungsmöglichkeiten können einen minimalen Aufschlag kosten – der sich allerdings lohnt.
  • Die ideale Kreditlaufzeit liegt bei 15 bis 20 Jahren. Je mehr Sie tilgen können, desto kürzer kann die Kreditlaufzeit sein. Typischerweise wird die Zinsbelastung in den kommenden Jahren deutlich höher. Die Anschlussfinanzierung sollte also nicht gerade in 10 Jahren erforderlich werden. Sollten Sie eine Anschlussfinanzierung für Restzahlungen suchen, können Sie diese hier vergleichen.
  • Finanzieren Sie auch Ihre Rücklagen: 12 € pro Quadratmeter gelten als jährliche Mindestrücklage. Wenn Sie 100 qm bewohnen, entspricht dies einem Betrag von 1.200 € jährlich oder 100 € monatlich. Erwarten Sie eine größere Sanierung, müsste der Betrag höher liegen.
  • Schließen Sie vernünftige Versicherungen auf Ihre Immobilie ab. Auch dies zählt zu den Finanzierungskosten: Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung und Elementarschaden-Police sind die nötigen Versicherungen. Zudem benötigen Sie für die Finanzierung des Kredites eine Risikolebensversicherung, sofern Sie Verwandte haben (keine Kapitallebensversicherung zur Finanzierung der Gesamtschuld!). Zudem bietet es sich an, eine Restschuldpolice abzuschließen. Diese kann etwa 1,0% bis 1,5% der Versicherungssumme kosten und verfällt wertlos, wenn Sie den Kredit tatsächlich abbezahlt haben. Allerdings sichern Sie somit auch Ihre Familie gegen den möglichen Ausfall der Zahlungsfähigkeit aus besonderem Grund ab. Die Restschuldpolice, die Ihnen eine Bank bei der Kreditfinanzierung mitliefert, ist oft zu teuer. Vergleiche lohnen sich. Denken Sie daran, mehrere Angebote zu holen. Online-Portale sind durch die Bank interessengetrieben, also von einzelnen Anbietern finanziert.
  • Restschuldpolicen benötigen Sie nicht mehr, wenn Ihre Immobilie deutlich mehr wert ist als Ihre Kredite. Wenn Sie einen Beleihungswert von maximal 60% ansetzen, benötigen Sie keine Restschuldpolice mehr.

Checkliste: So investieren Sie richtig in Immobilien

FrageGeprüft
Immobilien sind derzeit eine ideale Ergänzung zu Aktieninvestitionen. Langfristige Untersuchungen zeigen, dass der Sachwert netto pro Jahr zumindest 1% bis 1,5% Rendite bietet. Selbst genutzte Immobilien können über die gesparten Mieten bei guter Auswahl die Nettorendite auf mehr als 5% hebeln.
Achten Sie auf die Finanzierung: Mehr als 60% sollte der Beleihungswert der Immobilie nicht betragen.
Es gilt die goldene Finanzierungsregel: je früher Sie tilgen, desto besser ist es – immer.
Schließen Sie Kreditverträge über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren ab – und nur dann mit weniger langen Laufzeiten, wenn Sie bis zum Ende des Vertrages tatsächlich tilgen können.
Finanzieren Sie Ihre Immobilie nicht über Lebensversicherungen oder ähnlich riskante Strategien. Falls Sie Lebensversicherungen eingesetzt haben, können Sie versuchen, diese zumindest stillzulegen. Sichern Sie sich bereits jetzt eine langfristig günstige Anschlussfinanzierung – die Zinsen werden nicht entscheidend günstiger.
Organisieren Sie sich alle Unterlagen von den Bauplänen bis zu Wertgutachten.
Vermeiden Sie die sogenannte Abtretungsklausel in Kreditverträgen, mit denen Sie gegenüber Dritten zum Schuldner werden könnten.

4. August 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Jan Aalto
Von: Jan Aalto. Über den Autor

Jan Aalto ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.