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Vollstreckung gegen den Mieter? Das sollten Sie wissen

Ihr Mieter zahlt seine Miete nicht? Nach mehreren vergeblichen Zahlungsaufforderungen haben Sie sich entschlossen, den Mietrückstand einzuklagen. Da Sie im Recht sind, wird Ihr Mieter auch zur Zahlung verurteilt.

So steht es jedenfalls im Urteil. Aber was folgt dann? Wenn Sie nun darauf warten, dass Ihr Mieter ohne weiteres von sich aus zahlt, werden Sie vermutlich lange warten.

Dies liegt daran, dass das Urteil selbst regelmäßig keine Strafe für den Fall androht, dass der Mieter sich nicht an den Urteilsspruch hält (von der Verpflichtung zur Zahlung der Zinsen einmal abgesehen).

Wenn Ihr Mieter nun trotz der Verurteilung nicht zahlt, müssen Sie daher dafür sorgen, dass das Urteil auch vollstreckt wird. Sie müssen dann die Zwangsvollstreckung beantragen.

Wichtig: Die Zwangsvollstreckung darf nur durch staatliche Vollstreckungsorgane, also beispielsweise durch das Vollstreckungsgericht oder den Gerichtsvollzieher, erfolgen. Es wäre Ihnen also nicht erlaubt, beispielsweise eine private Firma mit der Vollstreckung des Urteils zu beauftragen.

Der Titel: Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung

Unter einem „Titel“ versteht man einen verbrieften Anspruch eines Gläubigers gegen einen Schuldner. Nur wenn ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann die Zwangsvollstreckung beantragt werden. Der mit Abstand wichtigste Vollstreckungstitel ist das gerichtliche Urteil. Aber auch aus einem Vollstreckungsbescheid kann – wie der Name schon sagt – vollstreckt werden.

Den Erlass eines Vollstreckungsbescheids können Sie im Rahmen eines Mahnverfahrens dann beantragen, wenn Ihr Mieter dem gerichtlichen Mahnbescheid nicht widersprochen hat.

Das Mahnverfahren stellt in einfach gelagerten Fällen eine kostengünstige Alternative zur Erhebung einer Klage dar.

Es beginnt damit, dass Sie beim Amtsgericht am Wohnsitz Ihres Mieters den Erlass eines gerichtlichen Mahnbescheids gegen Ihren Mieter beantragen. Das Gericht erlässt diesen dann, ohne die Rechtslage zu prüfen. Weil keine rechtliche Prüfung stattfindet, hat Ihr Mieter aber die Möglichkeit, dem Mahnbescheid zu widersprechen.

Tut er dies nicht innerhalb von zwei Wochen, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen, aus dem Sie dann die Zwangsvollstreckung gegen Ihren Mieter betreiben können.

Daneben gibt es noch weitere Titel, aus denen die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, beispielsweise Prozessvergleiche oder vollstreckbare Urkunden.

Anforderungen an den Titel

Damit Sie aus dem Titel die Zwangsvollstreckung gegen Ihren Mieter betreiben können, müssen sich aus dem Titel alle für die Vollstreckung wesentlichen Punkte ergeben. Der Titel muss also Dies ist regelmäßig der Fall.

Hinweis: Ist Ihr Anspruch gegen Ihren Mieter erst einmal rechtskräftig festgestellt, tritt erst nach 30 Jahren die Verjährung ein. Sie haben daher grundsätzlich auch 30 Jahre lang die Möglichkeit, den Anspruch im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Da Sie dazu allerdings immer

  • den Gläubiger benennen,

  • den Schuldner benennen sowie

  • Art und Umfang des Anspruchs benennen.

Die Vollstreckungsklausel

Damit Sie die Zwangsvollstreckung gegen Ihren Mieter beantragen können, muss der Titel darüber hinaus noch mit einer so genannten Vollstreckungsklausel versehen sein. Mit dieser wird bescheinigt, dass die Zwangsvollstreckung aus dem Titel zulässig ist.

Die Klausel wird auf dem Titel angebracht und lautet beispielsweise bei einem gerichtlichen Endurteil:

„Vorstehende Ausfertigung wird … (dem Gläubiger) zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“.

Sofern Ihr Mieter also zur Zahlung von rückständiger Miete an Sie verurteilt worden ist, sind Sie „Gläubiger“ im Sinne des Urteils, da Sie von Ihrem Mieter Zahlung aufgrund des Urteils verlangen können.

Die Vollstreckungsklausel ist in der Regel auf der letzten Seite des Urteils angebracht. Sollten Sie vom Gericht ein Urteil zugesandt bekommen, auf dem sich noch keine Vollstreckungsklausel befindet, so müssen Sie diese beim Gericht beantragen. Dazu schreiben Sie einfach an das Gericht und formulieren beispielsweise so:

An das Amtsgericht (zuständiges Amtsgericht am Wohnsitz des Mieters …)

In dem Rechtsstreit Name (Vermieter) ./. Name (Mieter)

Aktenzeichen: …

beantrage ich, dem Unterzeichner eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils vom (…) zu erteilen.

gez. Name (Vermieter)

Achtung: Vergessen Sie nicht das Akten-, bzw. Geschäftszeichen des Gerichts anzugeben. Wenn Sie das Zeichen nicht angeben, kann sich die Bearbeitung unter Umständen erheblich verzögern.


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Aber es gibt auch Fälle, in denen Sie für die Zwangsvollstreckung keine Vollstreckungsklausel benötigen. Die für Sie wichtigste dieser Ausnahmen ist der Vollstreckungsbescheid.

Wie bereits erwähnt, können Sie einen solchen beantragen, wenn Ihr Mieter im Rahmen eines Mahnverfahrens dem Mahnbescheid nicht widersprochen hat. Der Vollstreckungsbescheid benötigt keine Vollstreckungsklausel, weil er ja gerade zum Zwecke der Zwangvollstreckung erteilt wird.

Sie müssen allerdings beachten, dass gegen den Vollstreckungsbescheid binnen 2 Wochen nach seiner Zustellung noch Einspruch eingelegt werden kann. Solange müssen Sie mit der Zwangsvollstreckung also noch warten.

Zustellung des Titels

Der Titel muss Ihrem Mieter zugestellt werden. Die Zustellung ist eine Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung. Meist stellt das Gericht dem Schuldner den Titel direkt zu. Dies erkennen Sie dann an dem folgenden Vermerk auf dem Titel:

„Eine Ausfertigung dieses … (Urteils, Beschlusses etc.) ist dem … am … (Datum) zugestellt worden.“

Die Vollstreckung muss beantragt werden

Die Vollstreckung muss beantragt werden, sonst geschieht nichts. Sie müssen also einen entsprechenden Antrag auf Einleitung der Zwangsvollstreckung gegen Ihren Schuldner stellen, und zwar beim zuständigen „Vollstreckungsorgan“.

In den meisten Fällen der Praxis ist dies der Gerichtsvollzieher. Im Fall der immer wichtiger werdenden Forderungspfändung ist zuständiges Vollstreckungsorgan dagegen das Vollstreckungsgericht, also das Amtsgericht am Wohnsitz des Schuldners.

Arten der Zwangsvollstreckung

Je nachdem, was Sie erreichen möchten, gibt es unterschiedliche Arten der Zwangsvollstreckung. Haben Sie beispielsweise Ihren Mieter auf Räumung der Mietwohnung verklagt, so können Sie durch die Zwangsvollstreckung die Herausgabe der Wohnung erlangen.

Für den Fall, dass Sie rückständige Mieten eingeklagt haben, können Sie in das Hab und Gut Ihres Mieters vollstrecken und zu diesem Zweck den Gerichtsvollzieher zu Ihrem Mieter schicken. Dieser wird sich dann in der Wohnung Ihres Mieters umsehen, ob sich dort Sachen befinden, die gepfändet und verwertet werden können.

Allerdings verläuft diese Form der Zwangsvollstreckung häufig nicht mit dem gewünschten Ergebnis, da die meisten Menschen nur sehr wenig Bargeld zuhause haben und darüber hinaus die meisten Gegenstände des täglichen Bedarfs gar nicht gepfändet werden dürfen.

Dies gilt beispielsweise nicht nur für die notwendigsten Einrichtungsgegenstände, wie Tische, Stühle und Schränke sondern auch für Gegenstände, die der Schuldner zur Ausübung seines Berufes benötigt. Immer wichtiger wird daher die so genannte Forderungspfändung.

Forderungspfändung

Sie können auch direkt in Forderungen vollstrecken, die Ihr Mieter gegen andere hat, beispielsweise gegenüber Versicherungen, Banken oder gegen seinen Arbeitgeber.

Besonders interessant: Gehaltspfändung

Sie wissen, wo Ihr Mieter arbeitet? Dann haben Sie die Möglichkeit, direkt das Arbeitseinkommen Ihres Mieters pfänden zu lassen. Dieses stellt rechtlich gesehen nämlich eine Forderung Ihres Mieters gegen seinen Arbeitgeber dar, jedenfalls, was das Nettogehalt betrifft.

Dafür müssen Sie lediglich bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Schuldner seinen Wohnsitz hat, einen Pfändungsantrag stellen. In diesem Antrag müssen Sie angeben:

  • Ihren Namen und Anschrift

  • Name und Anschrift Ihres Mieters

  • Name und Anschrift des Arbeitgebers Ihres Mieters

  • Ihre Forderung gegen Ihren Mieter

Dann müssen Sie noch den Titel im Original beifügen und zwar in der vollstreckbaren Ausfertigung, also mit der bereits erwähnten Vollstreckungsklausel versehen. Ist der Titel Ihrem Mieter bereits zugestellt worden, müssen Sie den Nachweis der Zustellung beifügen.

Der Arbeitgeber wird dann zum sogenannten Drittschuldner

Der Arbeitgeber wird dann zum sogenannten Drittschuldner. Dies deshalb, weil er eigentlich an Ihren Mieter zahlen müsste, er aber aufgrund der Pfändung an einen Dritten – nämlich an Sie – zahlen muss.

Praxis-Tipp: Wenn Sie im Rahmen eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungsbescheid gegen Ihren Mieter bekommen haben, sollten Sie den Pfändungsantrag erst etwa drei Wochen nach Zustellung des Vollstreckungsbescheides an Ihren Mieter stellen.

Dieser hat nämlich nach Zustellung zwei Wochen lang Zeit, Widerspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einzulegen.

Wenn er dies tut, kommt es noch zu einer Gerichtsverhandlung, in der dann ein Urteil gefällt wird. Eine Vollstreckung ist dann gegebenenfalls erst wieder aus dem Urteil möglich.

Zu den bereits erwähnten zwei Wochen muss noch die Bearbeitungszeit bei Gericht sowie die Postlaufzeit hinzugerechnet werden. Dabei müssen Sie nochmals mit circa einer Woche rechnen, so dass Sie erst nach ungefähr drei Wochen wissen, ob Ihr Mieter Widerspruch eingelegt hat.

Wann Ihrem Mieter der Bescheid zugestellt worden ist, können Sie der Ausfertigung entnehmen, die das Gericht Ihnen übersandt hat.

Was kostet die Zwangsvollstreckung?

Der Pfändungsantrag kostet Sie 15 € an Gerichtsgebühren. Diese können Sie in den meisten Bundesländern Ihrem Antrag gleich in bar oder als Scheck beifügen.

Sofern Sie den Antrag ohne gleichzeitige Einzahlung der Gebühren stellen, verzögert sich die Bearbeitung, da die Gerichtskasse Ihnen dann erst eine Rechnung über einen Gerichtskostenvorschuss schickt.

Pfändungs- und Überweisungsbeschluss

Wenn Ihr Antrag beim Gericht eingegangen ist, erlässt der Rechtspfleger den so genannten Pfändungs- und Überweisungsbeschluss.

Wichtig: Der Rechtspfleger prüft zunächst, ob Ihr Pfändungsantrag vollständig ist, also ob der Arbeitgeber vollständig und zweifelsfrei identifizierbar benannt ist und der Titel, bzw. der Nachweis über die Zustellung beigefügt ist. Achten Sie deshalb darauf, dass sich bereits aus dem Antrag alle für die Vollstreckung notwendigen Informationen ergeben.

Darüber hinaus prüft der Rechtspfleger auch, ob Sie Inhaber eines vollstreckbaren Titels sind. Falls der Titel, aus dem Sie vollstrecken wollen – beispielsweise aufgrund eines Erbfalles – nicht auf Sie lautet, sollten Sie diesen daher gegebenenfalls rechtzeitig vorher auf sich umschreiben lassen.

Dies geht natürlich nur, wenn Sie eine entsprechende Berechtigung nachweisen können.

Der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss wird nun dem Arbeitgeber Ihres Mieters zugestellt.

Verfügungsverbot

Der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss wird zugleich auch Ihrem Mieter zugestellt. Der Beschluss enthält ein Verfügungsverbot, aufgrund dessen es Ihrem Mieter untersagt ist, seine Gehaltsforderungen gegen seinen Arbeitgeber selbst zu verpfänden oder an Dritte abzutreten.

Dieses Verfügungsverbot ist eine wichtige Voraussetzung für den Erfolg Ihrer Pfändung. Denn es kommt durchaus vor, dass Arbeitnehmer ihre Gehaltsforderungen abtreten, beispielsweise um einen Bankkredit zu erhalten.

Zustellung

Sofern der Beschluss nicht bereits vom Gericht an Ihren Mieter und dessen Arbeitgeber zugestellt worden ist, müssen Sie die Zustellung selbst veranlassen.

Weil Sie für die Zustellung des Pfändungsbeschlusses einen Gerichtsvollzieher benötigen, wenden Sie sich am besten an die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des Amtsgerichts, bei dem der Beschluss erlassen worden ist. Dies erspart Ihnen die Mühe, selbst den zuständigen Gerichtsvollzieher zu ermitteln.

Drittschuldnererklärung

Ab Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses können Sie vom Arbeitgeber Ihres Mieters Auskunft darüber verlangen, ob er Ihre Forderung als begründet anerkennt und ob er zur Zahlung an Sie bereit ist.

Der Arbeitgeber muss Ihnen auch mitteilen, ob die Gehaltsforderung schon mit Wirkung für andere gepfändet ist. Diese Auskunft des Drittschuldners heißt Drittschuldnererklärung. Wenn der Arbeitgeber dann an Sie zahlt, haben Sie Ihr Ziel erreicht.

Weigerung des Arbeitgebers zu zahlen

Es kann aber auch vorkommen, dass der Arbeitgeber die Zahlung oder sogar bereits die Abgabe der Drittschuldnererklärung verweigert.

Grund dafür kann beispielsweise ein besonderes Vertrauensverhältnis des Drittschuldners zum Schuldner sein oder aber die bloße Befürchtung, dass der Arbeitnehmer „krank“ macht, wenn er sein Geld für die geleistete Arbeit nicht oder nur teilweise bekommt.

Klage gegen den Arbeitgeber

In diesem Fall müssen Sie den Arbeitgeber Ihres Mieters auf Zahlung an Sie verklagen. Dazu sind Sie aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses berechtigt, denn mit diesem wird Ihnen die Gehaltsforderung Ihres Mieters „zur Einziehung überwiesen“.

Dies hat allerdings nichts mit der banktechnischen Überweisung zu tun, sondern bedeutet nur, dass Sie nun berechtigt sind, Zahlung des Gehalts an sich zu verlangen.

Praxis-Tipp: Viele Arbeitgeber sind mit dem Verfahren und den Konsequenzen nicht sonderlich vertraut. Bevor Sie den Arbeitgeber Ihres Mieters verklagen, sollten Sie ihm daher unbedingt klarmachen, dass Sie dazu berechtigt sind und auch willens sind, Ihre Forderung durchzusetzen.

Da der Arbeitgeber in der Regel kein Interesse daran haben wird, plötzlich selber Partei eines Gerichtsverfahrens zu sein, sind die Chancen recht hoch, dass er letztlich doch an Sie zahlt.

Pfändungsschutz

Haben Sie die Pfändung des Arbeitseinkommens Ihres Mieters beantragt, so bestimmt das Gericht mit dem Beschluss, dass der Arbeitgeber Ihres Mieters dessen Gehalt direkt an Sie auszahlen muss.

Viele Leute sind erstaunt, wenn Sie das erste Mal von dieser Möglichkeit der Pfändung hören. Und tatsächlich stellt diese Maßnahme auch einen überaus starken Eingriff in das Leben des Schuldners dar.

Da der Staat jedoch kein Interesse daran hat, den Schuldner zugunsten eines Gläubigers zum Sozialfall zu machen, gibt es auch hier Grenzen der Zwangsvollstreckung. Dem Schuldner muss ein Mindestbetrag zum Leben verbleiben. Sie können daher das

Einkommen Ihres Mieters nicht in voller Höhe pfänden. Welche Beträge Sie tatsächlich pfänden können, bestimmt sich nach dem Nettoeinkommen Ihres Mieters und nach der Anzahl der Kinder, für die er unterhaltspflichtig ist. Einen beispielhaften Überblick über die pfändbaren Beträge in Euro gibt der folgende Auszug aus der Pfändungstabelle:

Nettolohn bispfändbarer Betrag bei Unterhaltspflicht für … Personen
0123
989,99
999,993,40
1.009,9910,40
1.019,9917,40
1.349,99248,48
1.359,99255,40
1.369,99262,402,05
1.379,99269,407,05
1.569,99402,40102,05
1.579,99409,40107,053,01
1.779,99549,40207,0583,010,29
1.789,99556,40212,0587,013,29

Einen Betrag von 989,99 € darf Ihr Mieter also in jedem Fall behalten. Je nach Anzahl der Kinder, für die er unterhaltspflichtig ist, erhöht sich dieser unpfändbare Betrag noch erheblich, und zwar bis maximal 3.020,06 €. Alles, was über diesen Betrag hinausgeht, ist dann unabhängig von der Anzahl der Kinder voll pfändbar.

Wer trägt die Kosten der Zwangsvollstreckung?

Als Vollstreckungsschuldner muss Ihr Mieter auch die Kosten der Zwangsvollstreckung tragen. Dennoch müssen Sie als Vollstreckungsgläubiger erst einmal in Vorleistung treten und die Kosten der Vollstreckung vorstrecken. Sie laufen als Gläubiger auch Gefahr, auf diesen Kosten sitzen zu bleiben, wenn Ihr Mieter nicht über pfändbare Einkünfte oder sonstiges Vermögen verfügt.

Praxis-Tipp: Fordern Sie Ihren Mieter vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung nochmals zur Zahlung auf. Die bloße Androhung der Vollstreckung führt oft schon dazu, dass der Mieter den im Urteil ausgewiesenen Betrag zahlt.

Gerade dann, wenn Sie die rückständige Miete vor dem Amtsgericht aus Gründen der Kostenersparnis ohne Hilfe eines Anwalts eingeklagt haben, muss Ihr Mieter genau wissen, was er tun soll. Denn nach dem Prozess bekommt er zwar vom Gericht das Urteil zugestellt, mit dem er zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt wurde.

Allerdings ist es insbesondere für Leute, die noch keine Erfahrung mit dem Gericht gemacht haben, trotz des Urteils oft nicht ganz klar, was sie nun genau tun müssen. Sie warten dann einfach ab, was passiert.

Bevor Sie also einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen, sollten Sie Ihren Mieter nochmals zur Zahlung unter Angabe der Kontoverbindung auffordern.

Immer wieder hört man jedoch die Meinung, dass es besser sei, den Schuldner mit der Zwangsvollstreckung zu überraschen, da er sonst gewarnt werde und die Möglichkeit habe, Vermögensgegenstände beiseite zu schaffen.

Dieses Argument ist jedoch im Regelfall nicht sonderlich stichhaltig, weil der Schuldner diese Möglichkeit ja bereits nach der Urteilsverkündung hat und weil eine Vollstreckung nach einem Gerichtsverfahren für die unterlegene Partei in aller Regel nicht überraschend kommt.

Die Kosten für die Zwangsvollstreckung richten sich nach den Umständen im einzelnen Fall. Eine schematische Darstellung ist leider nicht möglich. Allerdings sind die Kosten der Zwangsvollstreckung moderat. So beträgt beispielsweise, wie schon erwähnt, die Gebühr für einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss für die Pfändung des Arbeitseinkommens des Schuldners lediglich 15,00 €.

Teurer wird es allerdings, wenn Sie einen Anwalt mit der Vollstreckung beauftragen. Dies jedoch nur dann, wenn bei Ihrem Mieter nichts zu holen ist, denn dann bleiben Sie auf den Anwaltskosten sitzen, die eigentlich von Ihrem Mieter zu tragen wären.

Aber auch bei den Anwaltskosten gilt, dass die gesetzlichen Gebühren für die Zwangsvollstreckung wesentlich niedriger sind als die Gebühren für die sonstige anwaltliche Tätigkeit. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick.

Anwaltsgebühren in der Zwangsvollstreckung

Streitwert*Anwaltskosten**Streitwert*Anwaltskosten**
bis 300 €10,00 €bis 4.500 €81,90 €
bis 600 €13,50 €bis 5.000 €90,30 €
bis 900 €19,50 €bis 6.000 €101,40 €
bis 1.200 €25,50 €bis 7.000 €112,50 €
bis 1.500 €31,50 €bis 8.000 €123,60 €
bis 2.000 €39,90 €bis 9.000 €134,70 €
bis 2.500 €48,30 €bis 10.000 €145,80 €
bis 3.000 €56,70 €bis 13.000 €157,80 €
bis 3.500 €65,10 €bis 16.000 €169,80 €
bis 4.000 €73,50 €
* Im Fall rückläufiger Miete der Betrag, der von Ihnen eingeklagt wurde.
** Nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, ohne Ust. und Auslagen für Post- und Telekommunikation.

21. September 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.