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Sitzflächen erhöhen den Wohnwert der Wohnung

Mitte 2009 hatten die Richter des BGH über die Frage zu entscheiden, ob eine Sitzecke im Hof anteilig in die Wohnflächenberechnung einfließt.

Im konkreten Fall lehnten sie die Berücksichtigung ab (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 218/08).

Sitzflächen im Freien erhöhen den Wohnwert einer Wohnung. Es ist deshalb nur logisch, diese auch im Rahmen der Wohnungsgröße zu berücksichtigen.

Anrechnung mit ¼ bis ½ der Fläche

Im Allgemeinen können Sie Balkone und Terrassen mit einem Viertel ihrer Fläche in die Wohnfläche einrechnen.

Bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, ist auf der Grundlage der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sogar eine Anrechnung bis zur Hälfte der Fläche möglich, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben.

Bei neueren Mietverträgen wird ohne gegenteilige Vereinbarung die Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt.

Nach deren Regelungen können Sie Balkone oder Terrassen nur dann mit der Hälfte ihrer Fläche ansetzen, wenn es sich um große und attraktive Balkone oder Terrassen (Süd- oder Westlage, Blick ins Grüne) handelt.

Ansonsten bleibt es bei der Anrechnung zu einem Viertel.


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Sitzflächen abseits vom Haus sind nicht Teil der Wohnfläche

Was aber, wenn die Terrasse nicht, wie üblich, unmittelbar an das Haus angrenzt, sondern beispielsweise in einer Ecke des Gartens errichtet ist?

Der BGH hatte eine „Sitzecke auf dem Hof“ zu beurteilen, die der Mieter mit der Wohnung gemietet hatte.

Es handelte sich um eine Freifläche, die von drei Seiten umschlossen war und 20 Meter vom Haus entfernt lag. Dieser Sitzplatz, so die Richter, stellt keinen Freisitz im Sinne der II. BV dar.

Sie dürfen eine Terrasse oder Sitzecke im Freien also nur dann bei der Wohnfläche berücksichtigen, wenn die Fläche an den gemieteten Wohnraum direkt angrenzt.

Bei einer Entfernung von 20 Metern fehlt es an der direkten Zugehörigkeit der Freifläche zu der gemieteten Wohnung.

Leserfrage

Ich möchte meinem Mieter die Miete erhöhen. Und zwar pro Quadratmeter von 4,60 auf 4,92 €.

Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus und ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer Wohnwert erhöhender Merkmale gut begründen kann.

Dies zieht mein Mieter auch nicht in Zweifel, er meint nur, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfte. Außerdem müsste sich das Ortsniveau seit Mietbeginn verändert haben, was nicht der Fall ist.

Hat der Mieter recht, kann ich die Miete nicht erhöhen?

Ihr Mieter irrt, die Rechtslage hat sich nämlich zu Ihren Gunsten geändert. Zwar sind die Gesetze gleich geblieben, aber der BGH hat zwei erfreuliche Urteile gesprochen:

Bereits am 06.07.2005 hat der BGH entschieden, dass eine Mieterhöhung auf Ortsniveau auch dann möglich ist, wenn bereits die bisher gezahlte Miete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Entgegen früherer Urteile ist für die Wirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens also nicht erforderlich, dass sich die bisherige Miete unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet (BGH, Az. VIII ZR 322/04).

Mieterhöhung trotz unveränderten Ortsnievaus

Mit Datum vom 20.07.2007 entschieden die Karlsruher Richter: Eine wirksame Mieterhöhung setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsbeginn verändert hat (BGH, Az. VIII ZR 303/06).

Zuvor meinten viele Richter noch, dass die Mieter mit einer deutlich zu geringen Miete geködert werden könnten, weshalb sie eine spätere Mieterhöhung bei unverändertem Ortsniveau für unzulässig hielten.

Der BGH war jedoch anderer Auffassung: Mieter müssen immer damit rechnen, dass ihre Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Und außerdem seien sie durch die Kappungsgrenze hinreichend geschützt.

Also: Mit beiden Einwänden kann sich Ihr Mieter gegen Ihre Mieterhöhung nicht erfolgreich zur Wehr setzen – Ihre Mieterhöhung muss er akzeptieren.

 

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.