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So beenden Sie Mischmietverträge wirksam

Bei der Beendigung von Mischmietverträgen sollten Sie sehr sorgfältig vorgehen.

Die sicherste Methode ist der gemeinsame Mietaufhebungsvertrag.

Falls Sie zum Mittel der Kündigung greifen müssen, gilt Folgendes:

Wenn Sie bei Ihrem Mischmietvertrag mehrere Verträge geschlossen haben, fertigen Sie auch für jeden Vertrag eine Kündigung an.

Stellen Sie sodann die Kündigungen beweissicher zu. Am einfachsten ist es, wenn Sie die Kündigungserklärungen Ihrem Mieter direkt aushändigen und sich den Empfang quittieren lassen. Falls dies nicht möglich ist, versenden Sie die Kündigungen per Brief.

Eine Zustellung nehmen Sie durch

  • einen einfachen Brief,
  • ein Übergabeeinschreiben,
  • ein Einwurfeinschreiben,

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  • einen Gerichtsvollzieher oder
  • einen sonstigen Boten

vor.

Im Zweifelsfall müssen Sie beweisen, dass die Kündigungen Ihrem Mieter zugegangen sind. Der sicherste Weg ist die Zustellung durch einen vertrauenswürdigen Boten. Dieser sollte im Streitfall auch bezeugen können, dass tatsächlich eine oder mehrere Kündigungserklärungen in dem übergebenen Briefumschlag gelegen haben.

Es ist ausreichend, wenn der Bote die Kündigungen in den Hausbriefkasten wirft. Er sollte aber über den Vorgang auf jeden Fall einen Aktenvermerk anfertigen.

Beachten Sie diese Besonderheiten bei der Abwicklung

Wenn Ihr Mieter trotz der Kündigungen nicht auszieht, müssen Sie ihn auf Räumung verklagen. Auch bei der Bestimmung des zuständigen Gerichts kommt es wieder darauf an, ob Wohn- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist.

Liegt Wohnraummietrecht vor, ist auf jeden Fall das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk Ihre Immobilie liegt. Bei Gewerberaummietrecht gilt zwar grundsätzlich Ähnliches; wenn jedoch der Gegenstandswert 5.000 € übersteigt, ist das Landgericht zuständig.

Dort müssen Sie sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Der Gegenstandswert richtet sich in der Regel nach einer Jahresnettomiete.

Beispiel: Sie hatten eine Wohnung mit Gewerbenutzung vermietet. Da mit der Gewerbenutzung der Lebensunterhalt des Mieters erwirtschaftet wurde, liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor.

Die monatliche Nettomiete betrug 600 €, die Jahresmiete also 7.200 €. Damit haben Sie die Räumungsklage beim zuständigen Landgericht einzureichen und Sie müssen sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.

Falls Sie die Räumung Ihres Mietobjekts durch einen Gerichtsvollzieher durchführen lassen, kann es sein, dass Ihr Mieter bei Gericht die Gewährung einer Räumungsfrist beantragt. Dies ist grundsätzlich nur bei Wohnraum möglich.

Mieteranspruch auf Räumungsfrist nur bei Wohnraum

Bei Mischmietverträgen ist die Rechtsprechung unterschiedlicher Auffassung. Die meisten Gerichte wenden die Schutzvorschriften zugunsten des Mieters an. Teilweise wird es jedoch auch davon abhängig gemacht, ob der Wohnraum getrennt herausgegeben werden kann, die Räumlichkeiten also getrennt nutzbar sind.

In diesem Fall wird für den gewerblichen Teil keine Räumungsfrist gewährt.

Im Fall der Räumungsvollstreckung sollten Sie auf jeden Fall die erleichterte Räumung nach dem „Berliner Modell“ kennen. Es handelt sich um eine kostengünstige Alternative zu dem üblichen Verfahren.

Dabei machen Sie Ihr Vermieterpfandrecht an sämtlichen in der Wohnung Ihres Mietschuldners befindlichen beweglichen Gegenständen geltend. Das bedeutet, dass er die Sachen aus der Wohnung nicht entfernen darf.

Dann beschränken Sie Ihre Räumungsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung, die Verweisung des Mieters aus der Wohnung und Ihre Einweisung in die Immobilie. Damit entfallen die hohen Kosten für das Transportunternehmen und die Einlagerung.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.