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So erhöhen Sie die Betriebskosten bei Ihren Teilinklusivmieten

Unter einer Teilinklusivmiete verstehen Sie eine Mietvereinbarung, bei der einige Nebenkosten bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind und andere nicht.

Sie sind in diesem Fall teilweise berechtigt, zusätzliche Nebenkosten von Ihrem Mieter zu verlangen.

Zur Prüfung schauen Sie in Ihren Mietvertrag.

Hier sollten Sie eine Vereinbarung zur Zahlung der Kosten finden.

Falls Sie diesen Punkt nicht geregelt haben, sind sämtliche Nebenkosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten in der Grundmiete bereits enthalten.

Anpassungen nur teilweise möglich

Bei einer Inklusivmiete können Sie keine einseitige Erhöhung der Betriebskosten durchführen.

Bei der Teilinklusivmiete können Sie nur die Teile der Betriebskosten anpassen, die nicht in der Grundmiete enthalten aber im Mietvertrag gesondert aufgeführt sind.

BGH: Bruttowarmmieten sind unzulässig

Im Jahr 2006 hat der Bundesgerichtshof die Vereinbarung über (Teil-)Inklusivmieten für unwirksam erklärt, wenn es sich dabei um eine Bruttowarmmiete handelt (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).


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Eine Bruttowarmmiete liegt dann vor, wenn auch die Heiz- und Warmwasserkosten in der Inklusivmiete enthalten sind.

Eine solche Vereinbarung widerspricht nach Meinung der Richter der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), nach der Sie unter Zugrundelegung des Verbrauchs abrechnen sollen.

Nur in Zweifamilienhäusern gelten Ausnahmen.

Mieter hat Kürzungsrecht

Das müssen Sie bei einer Teilinklusivmiete tun: Rechnen Sie die bisherigen pauschalen Wärmekosten aus der Grundmiete heraus und dann über die Heiz- und Warmwasserkosten ab. Das ist sicherlich kein leichtes Vorhaben, weil Sie die individuellen Verbräuche nicht kennen.

In der Praxis bleibt Ihnen somit nichts anderes übrig, als nach Quadratmetern abzurechnen. In diesem Fall hat Ihr Mieter jedoch ein pauschales Kürzungsrecht.

Haben Sie eine Inklusivmiete einschließlich der Heizund Warmwasserkosten vereinbart, also eine sogenannte Bruttowarmmiete, hilft Ihnen die oben genannte BGH-Entscheidung nur wenig.

Vorauszahlungen für Heizkosten vereinbaren.

Heizkostenverordnung ist maßgeblich

Die Heizkostenverordnung geht individuellen Vertragsabsprachen zwischen Ihnen und Ihren Mietern grundsätzlich vor.

Deshalb ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete unzulässig. In Bezug auf die Heiz- und Warmwasserkosten können Sie also künftig unter Zugrundelegung der Heizkostenverordnung zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zurückkehren.

Allerdings ist für den Anspruch auf Zahlung einer Betriebskostenvorauszahlung stets eine Vereinbarung erforderlich.

Diese fehlt in aller Regel.

Daher können Sie künftig zwar verbrauchsorientiert abrechnen, haben aber keinen Rechtsanspruch auf Zahlung von monatlichen Abschlagsbeträgen. Sie erhalten Ihr Geld also erst am Jahresende.

Insoweit entfällt auch die Möglichkeit einer Erhöhung der Zahlungen.

Beispielformulierungen für Teilinklusivmieten:

„In der Miete sind die Kosten für Strom enthalten. Die übrigen Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden auf den Mieter umgelegt.“

„Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete. Sämtliche Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind in der Miete enthalten, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, über die abgerechnet wird.“

18. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.