Gratis Checkliste "Miete erhöhen"

Diese Checkliste zeigt Ihnen in einem schnellen und kompletten Überblick, wie Sie die Miete erhöhen und so Ihre Mietrendite verbessern:

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So erhöhen Sie die Miete rechtssicher nach der Modernisierung von Wohnungen

Die Modernisierung einer Wohnung hat im Gegensatz zu bloßen Instandhaltungsmaßnahmen für Sie als Vermieter den Vorteil, dass sich der Wert Ihrer Immobilie erhöht und dass Sie nach der Modernisierung eine erhöhte Miete verlangen können.

Allerdings kann Ihr Mieter dann die Wohnung kündigen. Wie Sie Fehler in Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung und der anschließenden Mieterhöhung vermeiden, lesen Sie in diesem Beitrag.

Das sind die Voraussetzungen für eine Modernisierung

Von Modernisierung spricht man dann, wenn Baumaßnahmen durchgeführt werden, die

So unterscheiden Sie Verbesserungsmaßnahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten

Nur die Maßnahmen, die den Gebrauchswert verbessern, sind Modernisierungsmaßnahmen. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen berechtigen also nicht zu einer Mieterhöhung.

Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeiten

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Mietsache, also in der Regel die Wohnung, in dem Zustand zu erhalten, in dem sie sich befunden hat, als Sie sie an den Mieter übergeben

  • zu einer Verbesserung der „Mietsache“ oder

  • zu einer Einsparung von Wasser oder Energie führen oder

  • dazu führen, dass neuer Wohnraum geschaffen wird.

haben. Das sind die regelmäßigen Schönheitsreparaturen, wie Anstrich der Wände, Heizkörper, Türen und Erneuerung des Fußbodenbelags. Dazu gehören auch Reparaturen von schadhaften Teilen, wie beispielsweise Austausch eines Wasserboilers, eines Heizkörpers oder eines Fensters. Das sind nur Instandhaltungsmaßnahmen.

Wenn Sie im Mietvertrag diese Arbeiten, so weit wie zulässig, nicht auf den Mieter übertragen haben, ist Ihr Mieter in jedem Fall verpflichtet, diese Instandhaltungsarbeiten zu dulden.

Modernisierungsarbeiten

Baumaßnahmen hingegen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus gehen, weil sie dazu führen, dass die von Ihnen vermietete Wohnung eine wesentliche Verbesserung erfährt, werden dagegen anders behandelt. Ihr Mieter muss sie nur unter bestimmten Voraussetzungen dulden, hat dann aber auch, da er danach eine verbesserte Wohnung hat, eine Erhöhung der Miete zu akzeptieren.

Der Mieter muss die Baumaßnahme dann dulden, wenn sich dadurch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht wird. Typische Beispiele sind der Einbau von Toiletten und Badezimmern oder Anschlüsse an Kabelfernsehen oder Breitbandkabelnetz.

Diese Maßnahmen führen zur Ersparnis von Wasser und Energie

Zu den Modernisierungen zählen auch die Maßnahmen, die Sie ergreifen, um Wasser oder Energie einzusparen. Hierzu zählen:

  • Wärmedämmmaßnahmen an Fenstern, Außentüren und an der Fassade;

  • Maßnahmen, die dazu führen, dass der Energieverlust und der Energieverbrauch der Zentralheizungs- und Warmwasseranlage reduziert wird;

  • Baumaßnahmen innerhalb des Gebäudes, die notwendig sind, um das Heizungssystem an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraftwärmekopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist sind, anzuschließen;

  • Maßnahmen für Wärmerückgewinnung;

  • Maßnahmen zur Nutzung von Energie aus Wärmepumpen und Solaranlagen;

  • Wassersparmaßnahmen durch den Einbau von Zwischenzählern für jede einzelne Mietpartei;

  • Ausrüstung der WC-Spülkästen mit Spartasten oder Durchflussbegrenzern;

  • Stromeinsparmaßnahmen, beispielsweise durch den Einbau von drehzahlgeregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren, Aufzugsmotoren und Energiesparlampen.

Achtung: Die Kosten für die Einsparmaßnahmen müssen allerdings in einem vernünftigen Verhältnis zu der Kosteneinsparung stehen, die dadurch erzielt werden soll.

Der Mieter muss eine Einsparmaßnahme beispielsweise dann nicht dulden, wenn sie dazu führen soll, dass die Kosten für die Heizenergie um 35% gesenkt werden können, die Kosten für die bauliche Maßnahme aber so erheblich sind, dass die Mieterhöhung, die Sie wegen dieser Baumaßnahmen durchführen wollen, die Energieeinsparung um mehr als 200% übersteigen würde.

Nach der Rechtsprechung gilt, dass eine Mieterhöhung bis zum Doppelten der Kostenersparnis möglich ist.

Beispiel: Wenn Sie in die Mietwohnung isoliert verglaste Fenster einbauen und damit jährlich 90 Euro Energieeinsparung herbeiführen, können Sie diese Kostenersparnis lediglich im Umfang bis zu 180 Euro im Jahr auf die Mieter umlegen.

Für Sie als Vermieter heißt dies, dass Sie von den Kosten der Modernisierung, die für sich genommen zum Beispiel eine Mieterhöhung von 260 Euro jährlich rechtfertigen würden, nur diesen Anteil von 180 Euro ansetzen können.

Achtung: Da Ihr Mieter eben nur eine Mieterhöhung in einem gewissen Rahmen dulden muss, müssen Sie ihm im Mieterhöhungsschreiben die entsprechenden Angaben über Baukosten und Kosteneinsparung machen und auch entsprechende Belege vorlegen.

Kündigen Sie die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig an

Bevor Sie als Vermieter die Modernisierungsmaßnahme durchführen und eine Mieterhöhung in Betracht ziehen können, müssen Sie Ihren Mieter über Ihre Absichten informieren.

Achtung: Die Frist beträgt nach dem BGB drei Monate. Schicken Sie also rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahme das Ankündigungsschreiben an Ihre Mieter.

In diesem Schreiben müssen Sie darlegen, welche Maßnahmen Sie durchführen wollen, welchen Umfang sie haben, wann Sie mit den Baumaßnahmen beginnen und wie lange die Bauphase voraussichtlich dauern wird. Sie müssen in diesem Schreiben auch schon die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.

Dieses Schreiben setzt für den Mieter eine Frist in Gang, während derer er sich nämlich überlegen kann, ob er die Wohnung wegen der anstehenden Modernisierungsmaßnahmen kündigt. Die Frist beträgt für den Mieter einen Monat, unabhängig davon, welche Kündigungsfristen ansonsten für dieses Mietverhältnis gelten.

Beispiel: Sie teilen Ihrem Mieter in einem Schreiben am 06.03. mit, dass Sie beabsichtigen, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung durchzuführen.

Ihr Mieter kann nun bis zum Ablauf des nächsten Monats überlegen, ob er die Maßnahmen dulden möchte oder ob er das Mietverhältnis kündigt. Er kann Ihnen also bis zum 30.04. eine Kündigung zukommen lassen und das Mietverhältnis dann zum 31.05. beenden.

Schnellübersicht Termine Sonderkündigungsrecht des Mieters

Zugang der Modernisierungsankündigung beim Mieter im Monat Spätester Zeitpunkt für den Zugang der Kündigungserklärung bei Ihnen Beendigung des Mietverhältnisses frühestens am
Januar 28.02. 31.03.
Febrauar 31.03. 30.04.
März 30.04. 31.05.
April 31.05. 30.06.
Mai 30.06. 31.07.
Juni 31.07. 31.08.
Juli 31.08. 30.09.
August 30.09. 31.10.
September 31.10. 30.11.
Oktober 30.11. 31.12.
November 31.12. 31.01.
Dezember 31.01. 28.02.

Musterschreiben für die Ankündigung

Auch die Interessen des Mieters müssen Sie berücksichtigen

Da Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mieterhöhung führen können, sind aber nicht nur Ihre Interessen an der Wertsteigerung des Gebäudes sondern auch die Interessen des Mieters mit zu berücksichtigen. Wenn die jeweilige Modernisierungsmaßnahme für ihn also unzumutbar wäre, hätten Sie weder einen Anspruch darauf, die Maßnahme durchzuführen, noch könnten Sie deswegen die Miete erhöhen.

Ein typisches Beispiel hierfür ist eine Luxussanierung. Wenn die Wohnung bisher einfachsten Standards entsprach, können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen, dass er Modernisierungsmaßnahmen duldet, die dazu führen, dass die Wohnung im Anschluss höchsten Standards entspricht und die Miete dementsprechend unverhältnismäßig erhöht werden könnte.

Eine Anhebung von einfachster Ausstattung auf den üblichen Standard können Sie dagegen verlangen, auch wenn Ihr Mieter der Meinung ist, die bisherige Ausstattung sei für ihn ausreichend und die in der Folge zu zahlende Miete sei für ihn zu hoch.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn einfachverglaste Fenster gegen isolierverglaste Fenster ausgetauscht werden sollen oder eine Wohnung ohne Bad nun mit einem Bad ausgestattet werden soll. Auch der Einbau einer Zentralheizung gehört hier dazu.

Sie sind die Basis für die Mieterhöhung: Die Ihnen entstandenen Baukosten

Sie können nach dem BGB die Jahresmiete um 11% der Ihnen entstandenen Modernisierungskosten für die Wohnung erhöhen. Zu den für die Wohnung aufgewendeten Kosten gehören die reinen Baukosten einschließlich der Baunebenkosten. Umlagefähig sind immer nur die tatsächlich entstandenen Kosten.

Architektenhonorar

Die Kosten eines Architekten gehören zu den Baunebenkosten. Für preisgebundenen Wohnraum ist das ausdrücklich gesetzlich geregelt (II. Berechnungsverordnung). Diese Vorschrift kann für freifinanzierten Wohnraum entsprechend angewendet werden.

Allerdings sind immer nur die notwendigen Kosten berücksichtigungsfähig. Sie müssen sich also fragen, ob es erforderlich ist, bei der geplanten Modernisierungsmaßnahme tatsächlich einen Architekten einzuschalten.

Soll also beispielsweise lediglich ein Austausch der Fenster stattfinden, werden Sie Architektenhonorar nicht mit einrechnen können. Führen Sie aber räumliche Veränderungen durch, die eine Neuplanung erforderlich machen, können Sie das Architektenhonorar mit ansetzen.

Nimmt der Architekt lediglich Koordinierungs- und Kontrollaufgaben wahr, handelt es sich um Verwaltungsaufwand. Der wiederum ist nicht berücksichtigungsfähig.

Baukosten

Berücksichtigungsfähig sind sämtliche Aufwendungen, die unmittelbar mit der baulichen Maßnahme zusammenhängen. Ansatzfähig sind auch diejenigen Kosten, die dazu dienen, die Wohnung nach Durchführung der baulichen Maßnahme wieder herzustellen. Dazu zählen also z. B. auch die Kosten für Putz- und Malerarbeiten nach einer Verlegung von Steigleitungen oder nach dem Einbau isolierverglaster Fenster.

Aufwendungsersatz

Ihrem Mieter steht ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen zu, die er infolge der baulichen Maßnahme hatte. Zahlungen, die Sie aus diesem Grund an den Mieter leisten, gehören zu den berücksichtigungsfähigen Kosten bei der Neukalkulation der Miete.

Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen zählen die Kosten für die Unterstellung von Möbeln, die Kosten für eine Aufsichtsperson oder die Kosten für die Reinigung und Renovierung der Wohnung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.

Hinweis: Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter seiner vertraglichen periodischen Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist und er die Wohnung ohnehin hätte renovieren müssen.

Darüber hinaus kann der Mieter auch Ersatz der Mehrkosten verlangen, die ihm entstehen, weil er seine Küche nicht benutzen kann und er deshalb Essen gehen muss.

Kostenersatz für Hotelübernachtungen kann er nur dann beanspruchen, wenn in seiner Wohnung tatsächlich keine Möglichkeit mehr besteht, den Beeinträchtigungen durch die baulichen Maßnahmen aus dem Wege zu gehen. Das wird nur ausnahmsweise der Fall sein. Die Kosten, die Sie ihm ersetzen müssen, gehen in die Kalkulation der neuen Miete ein.

Eigenleistungen

Führen Sie ganz oder teilweise Eigenleistungen aus, können Sie hierfür einen Betrag in Ihre Kalkulation einbeziehen, der bei Beauftragung eines Handwerkers entstanden wäre. Gesetzlich geregelt ist das nur für preisgebundene Wohnungen. Diese Vorschrift gilt aber entsprechend auch bei der Modernisierung frei finanzierter Wohnungen.

Beispiel: Wenn Sie also selbst die Fassade dämmen, kann die Berechnung beispielsweise auf der Basis von Angeboten oder Kostenvoranschlägen eines Verputzers erfolgen. Sie müssten dabei aber die Mehrwertsteuer herausrechnen, da sie bei Eigenleistungen nicht in Ansatz gebracht werden kann. Es spielt dagegen keine Rolle, ob Sie die handwerkliche Qualifikation zur Durchführung solcher Arbeiten haben.


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Diese Kosten können Sie nicht ansetzen

Zu den Aufwendungen, die bei der Mietkalkulation nicht in Ansatz gebracht werden können, gehören im Wesentlichen Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und ein eventueller Mietausfall.

Finanzierungskosten

Dass Finanzierungskosten nicht zu den anrechenbaren Kosten einer Modernisierungsmaßnahme gehören, gilt unabhängig davon, ob Sie die Modernisierungsmaßnahme mit Eigenkapital oder Fremdmitteln finanzieren.

Konsequenterweise gehören dann auch die Geldbeschaffungskosten, wie beispielsweise Disagio, Notarkosten und Grundbuchgebühren, nicht zu den berücksichtigungsfähigen Kosten.

Instandhaltungskosten

Das Ziel von Modernisierungsmaßnahmen ist eine Wertverbesserung der Wohnungen. Deshalb zählen – wie eingangs bereits dargestellt – Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht dazu.

Wenn gleichzeitig mit der Modernisierung auch Instandsetzungskosten anfallen, müssen Sie diese aus den Modernisierungskosten herausrechnen.

Zu den Positionen, die herausgerechnet werden müssen, zählen insbesondere die so genannten „Sowieso-Kosten“.

Beispiel: Sie haben eine Fachfirma mit der Isolierung der Hausfassade beauftragt. Zuvor soll die Fassade, die an verschiedenen Stellen Schäden aufweist, instand gesetzt werden. Sie lassen ein Gerüst aufstellen.

Dieses wird sowohl für die Instandhaltungs- als auch für die Modernisierungsarbeiten benötigt. Alle Kosten, die unmittelbar mit der Instandsetzung der Fassade zusammenhängen, können bei der Modernisierungsmaßnahme nicht berücksichtigt werden.

Dazu zählen hier die Kosten für die Aufstellung des Gerüstes. Aufgrund der anstehenden Instandsetzungsarbeiten hätte dieses ohnehin aufgestellt werden müssen. Die Kosten für das Gerüst zählen deshalb ausschließlich zu den Instandsetzungskosten, sie werden also nicht anteilig auf die Instandsetzung und die Modernisierungsmaßnahme verteilt.

Abgrenzung

In der Praxis lassen sich – wie auch das obige Beispiel zeigt – die Instandsetzungskosten nicht immer eindeutig beziffern, wie das bei den „Sowieso-Kosten“ meist der Fall ist. Trotzdem muss stets ein konkreter Abgleich zwischen Modernisierungskosten und Instandsetzungskosten vorgenommen werden.

Für die Instandsetzung sind jeweils die Kosten zu berücksichtigen, die auch unter Verwendung moderner und zeitgemäßer Materialien entstanden wären.

Man würde heute beispielsweise in der Küche einen PVC- Boden nicht mehr verlegen, sondern stattdessen auf andere Materialien zurückgreifen. Für Ihre Kalkulation müssen Sie die Kosten der Materialien berücksichtigen, die heute verwendet würden, also Fliesen, Laminat oder Parkett.

Dabei sind die fiktiven Instandsetzungskosten nach gegenwärtigen Preisen anzusetzen. Diese Preise können Sie in entsprechenden Fachgeschäften abfragen. Die danach ermittelten Kosten für die Instandsetzung müssen von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahme abgezogen werden. Nur der verbleibende Betrag kann Grundlage für Ihre anschließende Mieterhöhung sein.

Beispiel: In einer Wohnung werden sieben einfachverglaste Holzfenster durch doppeltverglaste Fenster ersetzt. Ein Fenster kostet 600 Euro. Vier der Fenster waren morsch. Der fiktive Reparaturaufwand, den Sie aus einem Angebot eines Handwerkers ermittelt haben, hätte 360 Euro je Fenster betragen.

Die fiktiven Instandsetzungskosten belaufen sich somit auf insgesamt 1.440 Euro. Von den Gesamtkosten in Höhe von 4.200 Euro können somit nur noch 2.760 Euro als Grundlage für die Mieterhöhung wegen Modernisierung dienen.

Verwaltungskosten

Die Kosten für Ihre Verwaltungstätigkeiten können Sie grundsätzlich nicht berücksichtigen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Tätigkeiten durch Dritte ausführen lassen oder selbst ausführen. Hierher gehören z. B. die Einholung von Kostenvoranschlägen und Genehmigungen, Gespräche mit den beteiligten Handwerkern und Ihre Rechnungskontrolle.

Mietausfall

Bauliche Maßnahmen sind allzu oft mit Lärm und Dreck verbunden. Deshalb gehört es zu den typischen Begleiterscheinungen einer Modernisierung, dass Mieter für die Dauer der Arbeiten die Miete mindern. Dazu sind sie auch dann berechtigt, wenn sie die Modernisierungsarbeiten dulden. Die Duldung schließt Mietminderung nicht aus.

Der Ihnen aufgrund der Mietminderung entstehende Mietausfall gehört allerdings nicht zu den bei der Mietneukalkulation berücksichtigungsfähigen Kosten. Denn es würde sich gerade nicht um Aufwendungen handeln, die für die Wohnung entstehen. Ein Mietausfall hängt nicht mit der beabsichtigten Wertverbesserung zusammen, sondern ist ausschließlich Folge der Gebrauchsbeeinträchtigungen.

Wie sich Förderprogramme von Bund, Ländern und Gemeinden auswirken

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kommt natürlich nur in Betracht, wenn Ihnen im Ergebnis auch tatsächlich Modernisierungskosten entstanden sind. Ist die Modernisierungsmaßnahme beispielsweise durch das Bundesland oder die Gemeinde gefördert worden, müssen Sie als Vermieter Ihre Vorteile berücksichtigen Achtung: Haben Sie also Zuschüsse oder Darlehen Dritter in Anspruch genommen, müssen Sie diese bei der Umlage der Kosten anrechnen.

Beispiel: Sie haben in die vermietete Erdgeschosswohnung Ihres Mehrfamilienhauses ein Bad eingebaut und die einfachverglasten Holzfenster durch doppeltverglaste Fenster ersetzt. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 11.300 Euro: Sie haben ein zinsgünstiges Darlehen des Landes in Höhe von 5.000 Euro erhalten.

Der Zinssatz beträgt 1,5%. Der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken beträgt 6,5%. So berechnen Sie nun die Mieterhöhung wegen Modernisierung:

Berücksichtigung eines Förderdarlehens bei Mieterhöhung wegen Modernisierung

Gesamtkosten 11.300,00 €
Abzug der fiktiven Reparaturkosten - 1.400,00 €
Umlagefähige Gesamtkosten = 9.900,00 €
Erhöhung der Jahresmiete (11% von 9.900 €) 1.089,00 €
Abzug der Zinsermäßigung (6,5%-1,5%=5% von 5.000 €) - 250,00 €
Verbleibender Erhöhungsbetrag = 839,00 €
Mieterhöhung monatlich 839 €/12 62,92 €

Mieterhöhung nach der Modernisierung: Wie Sie genau vorgehen

Für die Mieterhöhung genügt die so genannte Textform. Das bedeutet: Die Mieterhöhungserklärung muss Ihrem Mieter nicht unbedingt im Original zugehen, und muss auch nicht unterschrieben sein.

Zwingend erforderlich ist dagegen eine Berechnung und eine Erläuterung der Mieterhöhung wegen Modernisierung. Dazu müssen Sie die Maßnahmen einzeln aufführen, die Kosten aufschlüsseln und die Mieterhöhung nachvollziehbar berechnen und erläutern.

Haben Sie für mehrere Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, müssen Sie die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilen. In der Regel erfolgt eine Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen zur Gesamtfläche, die modernisiert wurde.

Ein anderer Umlageschlüssel kommt in Betracht, wenn es um den Einbau von Fenstern und Türen geht. Hier bietet sich an, die Kosten nach der Anzahl der Fenster und Türen vorzunehmen.

Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind, und deshalb die Anzahl der modernisierten Fenster und Türen pro Wohnung voneinander abweicht. Möglich ist auch, die Kosten nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen, wenn die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung in gleichem Umfang durchgeführt wurde. So wäre es etwa beim Einbau einer Gegensprechanlage in allen Wohnungen.

Eine angemessene Verteilung der Kosten kann aber auch bedeuten, dass die Mieter im Haus unterschiedlich stark belastet werden. Das bietet sich speziell beim Einbau eines Fahrstuhls an.

Hier ist es sachgerecht, wenn der Modernisierungszuschlag je nach Stockwerk abgestuft wird. Denn die Mieter in den oberen Geschossen haben von dem Fahrstuhl einen größeren Gebrauchsvorteil als etwa der Erdgeschossmieter. Besteht der Vorteil für diesen nämlich nur darin mit dem Aufzug in den Keller fahren zu können, ist eine Mieterhöhung für ihn nicht möglich.

Beispiel: In einem fünfgeschossigen Haus wird ein Aufzug zum Preis von 15.000 Euro eingebaut. Dann könnten Sie die Kosten entsprechend der etagenabhängigen Benutzung umlegen.

Das heißt, dass der Mieter im fünften Stockwerk im Verhältnis zum Mieter im dritten Stockwerk fünf Anteile der Kosten und der Mieter im dritten Stockwerk nur drei Anteile der Kosten zu tragen hat. Im Beispielsfall kämen Sie dann auf insgesamt 15 Teile, weil Sie dem Mieter des Erdgeschosses keine Kosten auferlegen können. Damit ergibt sich folgende Abrechnung:

Stockwerk Anteil an Gesamtkosten Anteil in €
5 5/15 5.000
4 4/15 4.000
3 3/15 3.000
2 2/15 2.000
5 5/15 5.000
1 1/15 1.000
EG 0/15 0
15/15 15.000

Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen und die Mieterhöhungserklärung wirksam, erhöht sich die Miete, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

Beispiel: Im März 2006 geht dem Mieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung zu. Dann ist der Modernisierungszuschlag ab 01.06.2006 fällig.

Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate, wenn Sie als Vermieter Ihrem Mieter vor Beginn der Modernisierung die voraussichtliche Miethöhe nicht mitgeteilt haben oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat.

Sie können auch die Miete auf die ortsübliche Miete anheben

Alternativ zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung aber auch zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung verlangen.

Beispiel: Sie haben in eine Altbauwohnung ohne Bad nachträglich ein Bad einbauen lassen: Dadurch steigt die Wohnung im örtlichen Mietspiegel von der Kategorie „Wohnung ohne Bad“ in die Kategorie „Wohnung mit Bad“ auf.

Sie können die Miete für die Wohnung auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dabei legen Sie die Miete zugrunde, die für vergleichbare, nicht modernisierte Wohnungen gilt. Nun erhöhen Sie die Jahresmiete um 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten.

Bei späteren Mieterhöhungen wird der Modernisierungszuschlag allerdings Teil der gesamten Miete und wäre wie eine gewöhnliche Mieterhöhung mit zu berücksichtigen, wenn zum Beispiel eine erneute Anhebung auf die ortsübliche Miete anstünde.

Schnellübersicht: Mieterhöhung wegen Modernisierung

Zugang der Mieterhöhungserklärung im… Fälligkeit im Normalfall Fälligkeit im Problemfall*
Januar 1. April 1. Oktober
Febrauar 1. Mai 1. November
März 1. Juni 1. Dezember
April 1. Juli 1. Januar
Mai 1. August 1. Februar
Juni 1. September 1. März
Juli 1. Oktober 1. April
August 1. November 1. Mai
September 1. Dezember 1. Juni
Oktober 1. Januar 1. Juli
November 1. Februar 1. August
Dezember 1. März 1. September
*Ein Problemfall liegt dann vor, wenn in der Modernisierungsankündigung ein Hinweis auf die voraussichtliche Miethöhe vollständig gefehlt hat oder wenn die angekündigte Mieterhöhung  um mehr als 10% überschritten wird. In diesen Fällen verschiebt sich die Fälligkeit der ersten Miete um sechs Monate nach hinten.

Hier ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Gewerbefläche modernisieren wollen

Die gesetzlichen Regelungen für die Modernisierung und die nachfolgende Mieterhöhung gelten nur für Wohnraum. Bei Gewerberaum gibt es dagegen keine ausdrücklichen Regelungen, wie die Miete nach einer durchgeführten Modernisierung zu erhöhen ist. Hier können Sie lediglich mit Ihrem Mieter eine Vertragsänderung vereinbaren. Wenn er nicht zustimmt, bleibt die Miete so, wie sie bisher war.

Bei Gewerbemiete haben Sie also einen Anspruch darauf, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen duldet, wie Sie sie bei Wohnraum haben, ohne dass das Gesetz Ihnen aber den Schutz einräumt, dann auch eine entsprechende Mieterhöhung durchsetzen zu können.

  • wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbart haben;

  • wenn Sie eine Indexmiete vereinbart haben. Hier können Sie nur dann die Miete erhöhen, wenn sie aufgrund von baulichen Veränderungen, die Sie nicht zu vertreten haben, erfolgen soll. Dies sind beispielsweise Baumaßnahmen, die aufgrund von behördlichen Vorgaben erforderlich geworden sind;

  • wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben, in dem das Recht auf Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht ausdrücklich enthalten ist;

  • bei vermieteten Gewerbeflächen;

  • bei Mischmietverhältnissen mit überwiegendem Gewerbeanteil;

  • bei preisgebundenem Wohnraum;

  • bei Wohnungen, die Sie lediglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet haben;

  • bei Wohnungen in Studenten- und Jugendwohnheimen.

Musterschreiben für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

Thomas Mustermann

Musterstraße 1

12345 Musterstadt

Musterstadt,

den 15.08.2006

Frau und Herrn

Gerda und Franz Muster

Mustergasse 2

12345 Musterstadt

Mietverhältnis über die Wohnung im Haus Musterstraße 1, 12345 Musterstadt

Sehr geehrte Frau Muster, sehr geehrter Herr Muster, heute komme ich zurück auf mein Schreiben vom 01.04.2006, mit dem ich die Modernisierungsarbeiten angekündigt habe. Nunmehr sind alle Arbeiten abgeschlossen, auch liegen alle Handwerkerrechnungen vor.

Gemäß § 559 Abs. 2 BGB bin ich berechtigt, 11% der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten auf die jährliche Nettokaltmiete umzulegen. Für Sie ergibt sich somit folgende Mieterhöhung:

Gesamtkosten für das Haus

Austausch sämtlicher Fenster gegen isolierverglaste Fenster (Rechnung Druckerei Durchblick vom 04.08.2006 in Kopie beigelegt)

20.102,00 Euro

Ihr Anteil also Wärmedämmputz (Rechnung Firma Putz vom 06.08.2006 in Kopie beigelegt)

17.250,00 Euro

Summe

37.352,00 Euro

Abzüglich ersparter Instandsetzungsaufwand

Ausbesserung der beschädigten Fassade (Angebot Firma Putz vom 09.09.2005)

4.352,00 Euro

Anrechenbare Kosten

33.000,00 Euro

Als Umlagemaßstab dient die Wohnfläche:

Gesamtwohnfläche

350 m²

Wohnfläche Ihrer Wohnung

70 m²

Ihr Anteil also

20%

= 6.600,00 Euro

11% der auf Ihre Wohnung entfallenden Kosten

726,00 Euro

Nettokaltmiete bisher

525,00 Euro

Mieterhöhung wegen Modernisierung monatlich

60,50 Euro

Die Gesamtmiete setzt sich künftig wie folgt zusammen:

Nettokaltmiete neu

585,50 Euro

Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wie bisher

75,00 Euro

Vorauszahlungen auf die Heizkosten wie bisher

85,00 Euro

Garagen-/Stellplatzmiete wie bisher

50,00 Euro

Gesamtmiete neu

795,00 Euro

Die neue Miete ist mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang dieses Mieterhöhungsschreibens zu zahlen, also ab dem 01.11.2006.

Mit freundlichen Grüßen (Thomas Mustermann)

22. Mai 2006

Von: Ingeborg Haas. Über den Autor

Ingeborg Haas ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht in Mainz. Sie ist seit vielen Jahren als Fachautorin und Dozentin tätig und vermittelt dort Fachwissen aus der Praxis für die Praxis, insbesondere zu den Themen Miet-, Steuer- und Vertragsrecht.