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So gehen Sie als Vermieter gegen eine unzulässige bauliche Veränderung vor

Bei baulichen Veränderungen passiert es schnell, dass diese ohne eine entsprechende Beschlussfassung durchgeführt werden.

Oft geschieht dies aus Unwissenheit, da ein Eigentümer seine Maßnahme falsch einordnet oder aber einfach nicht weiß, dass er für eine bestimmte Maßnahme einen allstimmigen Beschluss benötigt.

Es kann aber durchaus auch vorkommen, dass ein Eigentümer die Gemeinschaft vor vollendete Tatsachen stellen möchte.

Bedenken Sie: Schnell ist beispielsweise eine Markise oder ein Sichtschutz gekauft und installiert.

Es stellt sich daher die Frage, wie Sie als Eigentümer reagieren, wenn Sie feststellen, dass Ihr Nachbar eine bauliche Veränderung vornehmen möchte oder gar bereits vorgenommen hat, ohne den erforderlichen Beschluss herbeizuführen. Gegebenenfalls können Sie in einem solchen Fall vorbeugend tätig werden.

Zunächst auf Aufklärung setzen

Erfahren Sie, dass ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft eine bauliche Veränderung ohne wirksamen Beschluss plant, können Sie dagegen vorgehen.


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Klären Sie ihn zunächst darüber auf, dass für seine Maßnahme ein allstimmiger Beschluss erforderlich ist. Lassen Sie bitte auch nicht unerwähnt, dass er ohne einen solchen Beschluss zum Rückbau verpflichtet ist.

Stellen Sie dann aber fest, dass der Eigentümer nicht von seinem Vorhaben abweichen wird, können Sie gerichtliche Schritte einleiten. Meist ist dann aber zügiges Handeln gefragt. Daher gibt Ihnen das WEG das Mittel der einstweiligen Anordnung (§ 44 Abs. 3) an die Hand.

Damit können Sie die vorläufige Einstellung der eigenmächtig durchgeführten Baumaßnahme erreichen. In einem sich anschließenden Hauptsacheverfahren wird dann geklärt, inwieweit die entsprechende Maßnahme tatsächlich zustimmungspflichtig war.

Erheben Sie Feststellungsklage

Planen Sie selbst eine bauliche Maßnahme und besteht aber innerhalb der Gemeinschaft Uneinigkeit über deren rechtliche Einordnung sowie die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse, können Sie zur Not Feststellungsklage erheben, mit dem Ziel, die Maßnahme rechtssicher gerichtlich klassifizieren zu lassen.

Das lohnt sich bei größeren kostspieligen Maßnahmen auch schon im Planungsstadium. Hierdurch reduzieren Sie das Rückbaurisiko praktisch auf null.

So reagieren Sie, wenn die Maßnahme bereits ohne Beschluss durchgeführt wurde

Hat ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft eine nachteilige bauliche Veränderung ohne einen zugrunde liegenden Beschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen, ist er grundsätzlich zum Rückbau verpflichtet.

Das heißt, verlangt ein Eigentümer oder aber die Gemeinschaft aufgrund eines mehrheitlich gefassten Beschlusses den Rückbau der unzulässigen baulichen Veränderung, muss er dem nachkommen. Weigert sich der Eigentümer, kann die Gemeinschaft aufgrund eines wiederum gefassten Beschlusses Beseitigungsklage erheben.

BGH: Rückbau nur bei Nachteil für Eigentümer nötig

Lange Zeit war die Frage ungeklärt, ob die Gemeinschaft den Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung auch dann verlangen kann, wenn sie hierdurch nicht konkret beeinträchtigt wird.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich geklärt und entschieden, dass eine solche Beschlusskompetenz nicht existiert (BGH, Urteil v. 18.06.10, Az. V ZR 193/09).

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern kann einen Miteigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht zu etwas verpflichten, worauf sie keinen Anspruch hat.

Trifft die Gemeinschaft dennoch einen entsprechenden Beschluss, ist dieser mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Das bedeutet für Sie: Bevor Sie selbst oder durch die Gemeinschaft der Eigentümer Klage erheben, prüfen Sie unbedingt, ob eine konkrete, nicht unerhebliche Beeinträchtigung durch die bauliche Veränderung vorliegt – also ob die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer durch die bauliche Veränderung benachteiligt sind.

Nur dann können Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft den Rückbau erfolgreich gerichtlich durchsetzen.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.