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So kündigen Sie richtig – ein kurzer Leitfaden

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, was habe ich in meiner Berufspraxis nicht schon alles über Mieter gehört.

Unpünktliche Mietzahlung, ständige Verstöße gegen die Hausordnung, Beleidigungen, Sachbeschädigungen – die Liste dessen, was sich viele Vermieter von ihren Mietern zumuten lassen müssen, ließe sich noch lange fortsetzen.

Ein großes deutsches Wochenmagazin titelte unlängst sogar: „Krieg zwischen Mieter und Vermieter!“

Mein Rat bei rücksichtslosen und zahlungsunfähigen bzw. -unwilligen Mietern? Kündigen Sie, am besten sofort! Kennen Sie das Sprichwort: „Lieber ein Ende mit Schre cken, als ein Schrecken ohne Ende“?

Aus vielen Gesprächen weiß ich, dass bei Vermietern jedoch oftmals die Sorge vorherrscht: „Die Gerichte sind doch eh immer auf Seiten der Mieter“.

Das aber stimmt so nicht. Nach meiner Erfahrung zeigen die Richter zunehmend Verständnis für die vielen Nöte der Vermieter. Allerdings muss Ihre Kündigung gut vorbereitet und begründet sein. Und zwar eine fristlose ebenso wie eine ordentliche Kündigung.


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So reagieren Sie optimal auf das Verhalten Ihres Mieters

Kündigung, Widerspruch, Vertragsfortsetzung, Räumungsfrist – das kann manchmal ganz schön verwirren.

Damit Sie im Kündigungsverfahren den Überblick behalten, stellen wir Ihnen den möglichen Ablauf anhand einer Zeitschiene dar.

Leserfrage

Da mein Mieter nach meiner Kündigung nicht mit Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April auszog, musste ich eine Räumungsklage gegen ihn führen.

Das Gericht gab meiner Klage statt, bewilligte dem Mieter aber eine Räumungsfrist bis zum 30. Juli. Völlig überraschend zog er dann aber schon am 3. Juli aus, wohl weil er dann eine neue Wohnung beziehen konnte.

Muss mein Mieter mir den Juli noch bezahlen?

Grundsätzlich gilt: Hält ein Mieter Ihnen die Mieträume nach Ablauf der Mietzeit gegen Ihren Willen vor, muss er Ihnen eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Diese beläuft sich in der Höhe nach Ihrer Wahl: Entweder auf die zuletzt vom Mieter geschuldete Miete oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete – jeweils zuzüglich Betriebskosten (§ 546a BGB).

Sie bestimmen die Nutzungsentschädigung

Allerdings gilt auch: Die Nutzungsentschädigung hat der Mieter Ihnen nur solange zu zahlen, bis er die Wohnung räumt und Ihnen die Schlüssel hierzu zurückgibt. Das ist für Sie natürlich misslich, denn Neuvermietungen erfolgen ja regelmäßig zum Monatsersten.

Zieht ein Mieter also beispielsweise am 12. eines Monats aus, können Sie, wenn überhaupt, zum 1. des nächsten Monats neu vermieten. Und dennoch muss Ihnen der Mieter für die Zeit nach dem 12. keine Nutzungsentschädigung mehr zahlen.

In Ihrem Fall greift aber erfreulicherweise eine Ausnahme: Wird einem Mieter vom Gericht eine Räumungsfrist gesetzt und zieht der Mieter dann vor Ablauf der Frist aus, muss er die Nutzungsentschädigung trotzdem weiterzahlen.

Also bis zum Ablauf der Räumungsfrist. So hat es zuletzt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden (Urteil v. 09.10.08, Az. 2 C 213/08).

Übrigens: Auch in dem Beispiel bleibt Ihnen als Vermieter ein „Hintertürchen“: Verhindert der Mieter durch seinen verspäteten Auszug nachweislich ein sofortige Anschlussvermietung, können Sie den ganzen Monat als Mietausfall von Ihrem Mieter fordern – im Beispiel also auch für die Zeit über den 12. hinaus bis zur Neuvermietung.

15. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.