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So nutzen Sie Abschreibungsvorteile richtig

Anschaffungen, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie durchführen, können Sie in Ihrer Steuererklärung steuermindernd als Werbungskosten absetzen.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie die richtige Abschreibung wählen und so Steuern sparen können.

Leider ist es meistens nicht möglich, Ihre gesamten Kosten sofort abzuziehen. Dann können Sie die Kosten nur verteilt über mehrere Jahre geltend machen (Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA), obwohl die entsprechenden Kosten bei Ihnen in voller Höhe entstanden sind. Am dramatischsten wirkt sich dies bei der Abschreibung für Gebäude aus, da sie dazu führt, dass die Kosten über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt werden müssen.

Bei der Anschaffung von Gebäuden kommt noch dazu, dass das Finanzamt den Anteil der Anschaffungskosten, der für das Grundstück gezahlt werden muss, überhaupt nicht steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt. Erst wenn das Grundstück verkauft wird, können die Kosten, die Sie für den Grundstücksteil aufgewendet haben, berücksichtigt werden.

Beispiel: Sie schaffen ein Grundstück am 01.12.2006 zum Preis von 800.000,00 Û an. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude mit 6 Eigentumswohnungen, die Sie alle vermieten. Vom Kaufpreis entfallen 300.000,00 Û auf den Grund und Boden. In die Abschreibung geht nur der Differenzbetrag, also 500.000,00 Û, ein.

Erst wenn das Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden würde, würden die Kosten für die Anschaffung des Grund und Bodens berücksichtigt.

Bei einem Verkauf vor dem 01.12.2016 würde ein Gewinn aus dem Verkauf dieses Grundstücks der Besteuerung unterworfen. Hier könnten Sie nun von dem Kaufpreis, den Sie erzielt haben, unter anderem die Anschaffungskosten für den Grund und Boden, die bisher ja noch nicht abgeschrieben worden sind, in voller Höhe abziehen. Für das Gebäude könnten Sie nur den Restwert nach den Abschreibungen berücksichtigen.

Diese steuerlichen Abschreibungsmethoden gibt es

Das Gesetz sieht verschiedene Methoden der Abschreibung vor:

  • Lineare AfA

Bei der linearen AfA werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die voraussichtlichen Nutzungsjahre verteilt. Das heißt, dass bei einem Wirtschaftsgut, das voraussichtlich 10 Jahre genutzt wird, die Anschaffungskosten durch 10 geteilt werden.

  • Degressive AfA

Bei der degressiven AfA wird der Betrag, der abgezogen werden kann, jährlich geringer. Das liegt daran, dass der Prozentsatz, mit dem Sie das betreffende Wirtschaftsgut abschreiben können, jährlich gleich bleibt, aber vom immer kleiner werdenden Restwert abgezogen wird.

  • Leistungs-AfA

Bei der Leistungs-AfA wird die jeweilige Abschreibung anhand der tatsächlichen Abnutzung ermittelt. Dies ist bei Maschinen der Fall, die über ein Zählwerk verfügen. Wenn Sie z. B. einen Kopierer für Ihre Vermietertätigkeit einsetzen, wäre es denkbar, die jährliche Abschreibung anhand des tatsächlichen Verbrauchs zu ermitteln. Wenn also der Kopierer voraussichtlich 1 Mio. Kopien fertigen kann, sind die Anschaffungskosten durch 1 Mio. zu teilen und dann mit dem jeweiligen Jahresverbrauch zu multiplizieren.

  • AfA nach Staffelsätzen

Bei der AfA nach Staffelsätzen, die häufig auch degressive Gebäude-AfA genannt wird, wird der Gebäudewert, wie bei der degressiven AfA, in jährlich gleichbleibenden Prozentsätzen abgeschrieben. Allerdings verändern sich die Prozentsätze nach mehreren Jahren jeweils um eine Stufe nach unten.

Zum Beispiel gibt es Gebäude, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten 4 Jahren mit 7%, in den darauf folgenden 6 Jahren mit 5 %, dann für weitere 6 Jahre mit 2% und in den darauf folgenden 24 Jahren nur noch mit 1,25% berücksichtigt werden können.

So ermitteln Sie Ihre Abschreibungsgrundlage

Die Abschreibung wird aus der sogenannten Bemessungsgrundlage errechnet. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Anschaffungskosten

Anschaffungskosten sind all die Aufwendungen, die Sie leisten müssen, um die Immobilie zu erwerben und „betriebsbereit“ zu machen.

Bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung beispielsweise wäre der Kaufpreis, soweit er auf die Wohnung entfällt, in die Anschaffungskosten einzurechnen. Dazu kämen aber auch all die Nebenkosten, die Sie in Zusammenhang mit dem Kauf aufbringen müssten.

Schnellübersicht Anschaffungsnebenkosten

  • Auflassungsgebühren für die Vormerkung und Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch,

  • Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung,

  • Grunderwerbsteuer,

  • Maklerprovision für die Vermittlung eines Mietobjekts,

  • Notarkosten für die Beurkundung eines Kaufvertrages (zu den Anschaffungsnebenkosten zählen nicht die Kosten der Finanzierung, also Kosten, die beim Notar für die Eintragung einer Grundschuld entstehen. Diese sind sofort in voller Höhe als Finanzierungskosten abziehbar).


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  • Reisekosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie entstanden sind (hierbei können Sie für Fahrten mit dem eigenen Pkw 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer ansetzen). Gleiches gilt für die Fahrten zum Notar, zum Grundbuchamt und zum Gebäude selbst. Sie können auch die Pauschalen für Verpflegungsmehraufwand sowie Übernachtungskosten geltend machen.)

  • Sachverständigenkosten,

  • Steuerberatungskosten,

  • Gerichtskosten beim Erwerb in einer Zwangsversteigerung,

  • Gebühren für den Notar, wenn er die Zahlung entgegennimmt.

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten setzen sich aus den Aufwendungen zusammen, die Sie getragen haben, um eine Immobilie komplett neu herzustellen, zu erweitern oder gegenüber ihrem ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern.

Zu diesen Aufwendungen gehören insbesondere das Material und die Löhne.

Herstellungskosten entstehen also bei dem Neubau der Mietimmobilie, für einen Anbau an die Mietimmobilie oder für so umfangreiche Renovierungsmaßnahmen, dass von einer wesentlichen Verbesserung gesprochen werden kann. Eine wesentliche Verbesserung erreichen Sie, wenn z. B. die Toilette, die sich bisher im Hausflur befand, nun in die Wohnung integriert wird.

Schnellübersicht Herstellungskosten

  • Planungskosten,

  • Materialkosten,

  • Einstellplätze für Pkw (hierzu gehört auch die Zahlung, die an die Gemeinde geleistet werden muss, um öffentliche Parkplätze abzulösen),

  • Fahrtkosten zur Baustelle (diese Kosten können Sie in voller Höhe ansetzen, nicht nur die Kilometerpauschale.)

  • Abbruchkosten (wenn Sie ein bebautes Grundstück von vornherein in der Absicht gekauft haben, ein vorhandenes Gebäude abzureißen.)

  • Gebäudeherstellungskosten,

  • Mängelbeseitigungskosten,

  • Umzäunungskosten.

Das ist Ihre Bemessungsgrundlage, wenn Sie das Gebäude geerbt haben oder es Ihnen geschenkt wurde

Als Erbe, bzw. als Beschenkter haben Sie keine Aufwendungen für den Erwerb des Gebäudes. Trotzdem können Sie Abschreibungen auf das Gebäude vornehmen. Die Bemessungsgrundlage bildet bei Ihnen dann die Bemessungsgrundlage, die der Erbe oder der Schenker hätte anwenden können. Man spricht hier von der „Fußstapfentheorie“. Sie treten mit Ihren Abschreibungen also in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers. Dessen letzte Bemessungsgrundlage gilt für Sie als fiktive Anschaffungskosten.

Diese AfA steht Ihnen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung zu

Sie können die Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie nur für die Zeit nutzen, in der sie Ihnen gehörte oder hergestellt wurde.

Hinweis: Die alte Regelung, wonach bewegliche Wirtschaftsgüter, die Sie im ersten Halbjahr angeschafft haben, mit dem vollen AfA-Betrag berücksichtigt werden konnten, und alle Anschaffungen im zweiten Halbjahr Ihnen zumindest die halbe Jahres-AfA brachten, ist ab 01.01.2004 weggefallen.

Beispiel: Sie schaffen die Vermietungsimmobilie am 10.08.2006 an. In diesem Fall könnten Sie 4/12 der Jahres- AfA, also für den ganzen August und die Monate September bis Dezember geltend machen.

Bei der Herstellung eines solchen Wirtschaftsguts kommt es darauf an, wann es soweit fertig ist, dass es benutzbar ist. Bei Wohngebäuden ist daher auch der Tag entscheidend, an dem es bewohnbar geworden ist.

Verschenken Sie keine AfA!

Sie können die Abschreibung schon ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung abziehen, auch wenn Sie noch keine Mieter haben.

Beispiel: Wenn ein Mietshaus am 13.10.2006 fertig wird und die Mieter ab dem 01.12.2006 zu verschiedenen Zeitpunkten einziehen, kann einheitlich für das gesamte Gebäude die AfA ab dem 01.10.2006 geltend gemacht werden. Daran ändert sich auch nichts, wenn der letzte Mieter sogar erst in 2007 einzieht.

So rechnen Sie den Grundstücksanteil aus den Anschaffungskosten heraus

Normalerweise wird der Kaufpreis für eine Immobilie als einheitlicher Betrag im Vertrag festgesetzt.

Trotzdem ist es möglich, im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung des gezahlten Kaufpreises vorzunehmen. Dabei ist es natürlich interessant, möglichst viel vom Kaufpreis auf das Gebäude zu schreiben.

Allerdings kennt auch das Finanzamt die Hintergründe einer solchen Aufteilung, so dass sie nicht in jedem Fall anerkannt wird.

Achtung: Normalerweise akzeptiert das Finanzamt eine Aufteilung des Kaufpreises in Höhe von 20% für Grund und Boden und 80% für das Gebäude.

Wollen Sie allerdings eine höhere Verlagerung des Kaufpreises auf das Gebäude erreichen, sollten Sie hierfür triftige Gründe haben. Diese liegen beispielsweise dann vor, wenn das Gebäude besonders aufwändig ausgestattet ist.

Hierfür können Sie die folgenden Kriterien heranziehen:

Sie können aber auch versuchen, die Aufteilung zu verschieben, indem Sie den Grundstückswert besonders niedrig darstellen. Hierfür können Sie folgende Gründe anführen:

Bei der ersten Steuererklärung sollten Sie dem Finanzamt die entsprechenden Belege beifügen, die aus Ihrer Sicht eine abweichende Aufteilung rechtfertigen.

Prüfen Sie die alternative Aufteilung

Sie können die alternative Aufteilung aber auch entsprechend dem Verhältnis vornehmen, in dem der Wert des Gebäudes bei der Feuerversicherung zu den sogenannten Bodenrichtwerten steht. Die Bodenrichtwerte sind Werte, die die Gemeinden aus durchgeführten Grundstücksverkäufen ermitteln.

  • die Wohnungen haben mehr als ein Bad;

  • die Bäder sind aufwändig ausgestattet, weil sie mit Designerobjekten oder einem Whirlpool versehen sind;

  • im Haus befindet sich ein Schwimmbad oder eine Sauna;

  • die Wohnungen verfügen über besonders wertvolle Einbauküchen;

  • das Gebäude ist alarmgesichert, verfügt über Sicherheitsverglasung und wird videoüberwacht;

  • belasteter Grundstücksboden;

  • starke Belästigung durch Lärm, Geruch, Rauch oder Schmutz;

  • ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks.

Diese Werte können Sie bei der Gemeinde abfragen, in der die Immobilie liegt. Den Gebäudewert laut Brandversicherung können Sie bei der Feuerversicherung erfragen.

Errichten Sie das Gebäude selbst, entfällt die Aufteilung, weil das Grundstück unbebaut angeschafft wurde, so dass die Kosten hierfür getrennt ausgewiesen werden können.

Die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA errechnet sich ausschließlich aus den Herstellungskosten, die in Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung entstanden sind.

Berücksichtigen Sie auch die nachträglichen Herstellungskosten

Wenn nach der Anschaffung eines Gebäudes noch Baumaßnahmen stattfinden, dürfen Sie diese nicht immer als Werbungskosten in vollem Umfang abziehen. Sie müssen sie in den folgenden Fällen den ursprünglichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten hinzurechnen und können sie so nur im Rahmen der Abschreibung über mehrere Jahre verteilt geltend machen.

In diesen Fällen entstehen nachträgliche Herstellungskosten

Nachträgliche Herstellungskosten liegen nach dem Gesetz dann vor, wenn in den ersten drei Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung Baumaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettopreis zusammen 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt. Diese Kosten könnten Sie dann nicht sofort als Werbungskosten abziehen. Sie müssten sie vielmehr zu den Anschaffungskosten hinzurechnen und bei der künftigen Abschreibung berücksichtigen.

So schreiben Sie bewegliche Wirtschaftsgüter ab

Die Anschaffungskosten für „bewegliche Wirtschaftsgüter“, die Sie in Zusammenhang mit Ihrer Mietimmobilie tragen müssen, stellen Werbungskosten dar. Wenn der Anschaffungspreis ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 410,00 € betragen hat, können Sie das einzelne Wirtschaftsgut sofort in vollem Umfang berücksichtigen.

Wahlweise können Sie aber auch sogenannte „geringwertige Wirtschaftsgüter“ über die Nutzungsdauer oder degressiv abschreiben.

Das kommt dann in Betracht, wenn Sie aus Ihrer Vermietertätigkeit einen möglichst hohen Überschuss darstellen wollen, weil Sie beispielsweise mit Ihrer Bank wegen einer Umfinanzierung verhandeln.

Tipp: Achten Sie darauf, dass der Nettopreis des einzelnen Wirtschaftsgutes ausschlaggebend ist, auch wenn Sie aus Ihrer Vermietertätigkeit heraus nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

So berechnen Sie die lineare AfA

Bei den beweglichen Wirtschaftsgütern haben Sie die Möglichkeit, degressiv oder linear abzuschreiben. Bei der linearen AfA ist die kalkulierte Nutzungsdauer entscheidend, um auszurechnen, welcher Prozentsatz jährlich angewendet werden kann.

Die degressive AfA führt dazu, dass im Jahr der Anschaffung regelmäßig ein höherer Abschreibungsbetrag möglich ist, als dies bei der linearen AfA der Fall ist. In den Folgejahren wird er dafür dann aber geringer.

Die degressive AfA kann nach einer Sonderregelung im Gesetz bei Anschaffungen in den Jahren 2006 und 2007 maximal das dreifache des linearen AfA-Satzes betragen. Höchstens sind hier 30 % als Abschreibung möglich. Ab 2008 reduziert sich der Betrag dann auf das doppelte der linearen AfA – maximal 20 %.

2. November 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ingeborg Haas
Von: Ingeborg Haas. Über den Autor

Ingeborg Haas ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht in Mainz. Sie ist seit vielen Jahren als Fachautorin und Dozentin tätig und vermittelt dort Fachwissen aus der Praxis für die Praxis, insbesondere zu den Themen Miet-, Steuer- und Vertragsrecht.