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So schließen Sie einen Maklervertrag zum Kauf einer Immobilie ab

Normalerweise schließen Sie keinen schriftlichen Maklervertrag im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie ab.

Dennoch kommt meist ein Maklervertrag zustande, der Sie verpflichtet, eine Provision an den Makler zu zahlen.

Für den Makler stellt die Beantwortung einer Objektanfrage ein Massengeschäft dar.

Deswegen verzichten Makler in der Praxis überwiegend darauf, vor der Bearbeitung einer Objektanfrage schriftlich einen Maklervertrag mit Ihnen zu schließen.

Stattdessen nehmen die Makler in das Exposé, das sie Ihnen zusenden, eine sogenannte Provisionsklausel auf. Ein Vertrag kommt immer zustande, wenn eine Seite – in diesem Fall der Makler – ein Angebot unterbreitet, das von der anderen Seite – in diesem Fall von Ihnen – angenommen wird.

Zeitungsanzeige kein Vertragsangebot

Achtung:Ein Angebot des Maklers auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags liegt aber nicht bereits mit der Zeitungsanzeige vor. Selbst wenn der Makler in der Anzeige darauf hinweist, dass er eine Provision verlangt, reicht dies nicht aus.

Das Angebot muss nämlich an einen konkreten Empfänger gerichtet sein. Diese Voraussetzung erfüllt der Inhalt einer Zeitungsanzeige nicht (OLG Hamm, Urteil v. 09.02.98, Az. 18 U 120/97). Das Gleiche gilt für Internetanzeigen.

Makler muss Provisionserwartung deutlich machen

Grundsätzlich dürfen Sie davon ausgehen, dass Sie einen Makler, der ein Objekt anbietet, nicht bezahlen müssen. Sie dürfen annehmen, dass der Anbieter den Makler bezahlt. Dies gilt auch, wenn Sie den Makler bitten, Ihnen Angebote aus seinem „Bestand“ zu unterbreiten (BGH, Urteil v. 22.09.05, Az. III ZR 393/04).


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Nur wenn Ihnen der Makler klar zu erkennen gibt, dass er von Ihnen eine Provision verlangt, kommt ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande. Ein solcher Provisionshinweis kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erteilt werden.

Allerdings muss der Makler Sie hierzu in seinem Exposé ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen Grundlage seiner Tätigkeit sind. Selbstverständlich können die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nur dann für Sie Wirkung entfalten, wenn sie Ihnen zugesandt werden.

Ein Provisionshinweis kann etwa wie folgt lauten:

Bei Abschluss eines Kaufvertrags über das angebotene Objekt ist von Ihnen an uns (den Makler) eine Käuferprovision in Höhe von …% des Kaufpreises zu zahlen.

Wenn Sie einen solchen Provisionshinweis erhalten haben, erklären Sie gegenüber dem Makler Ihr Einverständnis mit der Provisionszahlung, indem Sie weitere Maklerdienste in Anspruch nehmen.

Hierbei ist es gleichgültig, ob der Provisionshinweis in einem Exposé enthalten ist oder in einem sonstigen Schreiben mitgeteilt wird.

Suchauftrag: Makler sucht kostenpflichtig am Markt

Achtung:Wenn Sie einem gewerblichen Makler einen sogenannten Suchauftrag erteilen, muss der Makler seine Provisionserwartung nicht offenlegen. Einen Suchauftrag erteilen Sie, wenn Sie den Makler bitten, für Sie am Markt nach einer bestimmten Immobilie zu suchen.

Hierdurch kommt ein provisionspflichtiger Maklervertrag ohne Weiteres zustande, wenn der Makler Ihrer Bitte nachkommt. Sie können bei einem gewerblich tätigen Makler nicht erwarten, dass er diese Leistung für Sie kostenlos erbringt (BGH, Beschluss v. 24.09.09, Az. III ZR 96/09).

Maklerleistung anfordern = Maklervertrag annehmen

Weitere Maklerleistungen nehmen Sie in Anspruch, wenn Sie nach Kenntnis vom Provisionsverlangen des Maklers mit diesem einen Besichtigungstermin vereinbaren. Ausreichend ist auch, dass Sie von dem Makler Grundrisse oder sonstige Informationen zu der Immobilie anfordern.

Wann müssen Sie eine Provision zahlen?

Nur der Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags verpflichtet Sie noch nicht, auch eine Provision an den Makler zu zahlen.

Hauptvertrag Voraussetzung für Zahlungspflicht

Neben dem Abschluss des Maklervertrags müssen Sie auch noch einen sogenannten Hauptvertrag abschließen. Der Hauptvertrag ist der Vertrag, dessentwegen Sie sich an den Makler gewandt haben.

Sie wenden sich an einen Makler, der eine Immobilie zum Verkauf anbietet. Der Kaufvertrag, den Sie auf Vermittlung des Maklers abschließen, ist der Hauptvertrag.

Sachliche Identität zwischen Haupt- und Maklervertrag muss gegeben sein

Die Provision müssen Sie immer nur dann bezahlen, wenn der Hauptvertrag im Wesentlichen dem Vertrag entspricht, den Sie angestrebt haben. Eine solche Übereinstimmung zwischen Hauptvertrag und Maklervertrag liegt beispielsweise nicht mehr vor, wenn Sie ursprünglich vorhatten ein Haus zu mieten, dieses aber stattdessen kaufen.

Ihr Makler kann dann nicht die Provision von Ihnen verlangen, die für die Vermietung angefallen wäre. Noch weniger kann er eine Provision für den Kauf verlangen.

Kein Provisionsanspruch bei Zwangsversteigerung

Es fehlt ebenso an einer wirtschaftlichen Entsprechung zwischen Maklervertrag und Hauptvertrag, wenn Ihnen der Makler ein Haus zum Kauf angeboten hat und Sie dies dann in der Zwangsversteigerung erwerben (BGH, Urteil v. 04.07.90, Az. IV ZR 174/89).

Das Gleiche gilt, wenn Ihnen ein Einfamilienhaus angeboten wird, das tatsächlich aber nur Sondereigentum in Verbindung mit Miteigentumsanteil an einer Wohnungseigentumsanlage darstellt (OLG Karlsruhe, Urteil v. 08.08.03, Az. 15 U 41/02).

Dagegen besteht wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen Maklervertrag und Hauptvertrag, wenn Sie statt des Grundstücks, das Ihnen angeboten wird, die GmbH, welche Eigentümerin des Grundstücks ist, kaufen (BGH, Urteil v. 07.05.98, Az. III ZR 18/97). Sie haben dann nämlich Ihr Ziel, das Grundstück zu erhalten, erreicht.

28. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.