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So sehen schön gerechnete Immobilienrenditen tatsächlich aus

Wer als äußerst sicherheitsorientierter Anleger sein Geld solide und wertbeständig investieren will, findet genau diese Begriffe bei Immobilieninvestments. Da sichere Zinsanlagen kaum etwas abwerfen und Aktien etwas mehr Risiko beinhalten, erscheinen Immobilien nahezu alternativlos.

Renditen nur mit Sachverstand

Die Anbieter werben mit einer hohen Bruttorendite für ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung, das ganze mit dem Hinweis auf die derzeit noch extrem günstigen Hypothekenkredite für den restlichen Finanzbedarf. Doch hier sollte man nichts überstürzen.

Zunächst erfordern Immobilien eine gewisse Sachkenntnis. Was bei einer Wohnung noch überschaubar ist, kann beim Mehrfamilienhaus zur handfesten Aufgabe werden. Dass viele in Eigenregie daran scheitern, zeigt etwa eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), der zufolge sich über die Hälfte aller Investitionen als Nullsummenspiel erweisen.

Bei der anderen Hälfte, meist mit gutem Management, sieht die Sache schon rentabler aus. Die Bruttorendite für eine Wohnung liegt im Schnitt bei ca. 4%, die Bruttorendite für ein Mehrfamilienhaus sogar bei über 7%. Der Wert für Wohnanlagen erscheint also verlockend. Und damit wird eben meist geworben.


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Bruttorendite beim Mehrfamilienhaus: die Zahlen können täuschen

Bruttorenditen aber sind mit Vorsicht zu genießen, sie verzerren das Bild. Aus Interessentensicht mag das spontan eine begriffliche Parallele zum Bruttopreis hervorrufen, der dann auch alles schön beinhaltet. Hier jedoch muss anders herum gedacht werden. Beim Gewinn geht es um das, was nach Abzug bestimmter Ausgaben netto übrig bleibt.

Bei Renditen wird der Ertrag ins Verhältnis zum Aufwand gesetzt, also geteilt. Je höher der Aufwand, desto niedriger logischerweise das Ergebnis. Und zum Aufwand zählen bei Immobilien nicht nur der Preis, sondern auch beispielsweise die Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung oder Verwaltung.

Wenn in der Werbung von der Bruttorendite fürs Mehrfamilienhaus die Rede ist, wird schlicht der Kaufpreis als Aufwand verwendet. Oft werden dabei die Kaufnebenkosten für Makler, Notar oder Gerichtsgebühren außer Acht gelassen, weil sie variabel sind. Was es aber ausmacht, allein die rund 10% Kaufnebenkosten wegzulassen, zeigt folgender Vergleich:

Wenn ein Haus eine Jahresnettokaltmiete von 42.000 € abwirft und 550.000 € kostet, wird die Miete durch den Preis geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert, was eine Bruttorendite von 7,6% ergibt.

Erhöht man nun den Kaufpreis um die 10% Nebenkosten auf realistische 605.000 €, so ergibt die gleiche Berechnung eine Bruttorendite von nur 6,9%.

Nettorendite zeigt wahres Bild

Ganz anders sieht das Bild aus, wenn man die Nettorendite berechnet. Hierbei werden auch die Bewirtschaftungskosten miteinbezogen. Die hängen natürlich vom einzelnen Objekt ab. Erfahrungsgemäß aber belaufen die sich in der Regel auf ca. 20%.

Zieht man sie von den 42.000 € Jahresmiete ab, bleibt noch ein Ertrag von 33.600 €. Wird dieser Betrag nun wie oben durch den Kaufpreis plus Nebenkosten in Höhe von 605.000 € geteilt, ergibt sich eine Nettorendite von 5.5%. Und das auch nur, wenn es zu keinen Mietausfällen kommt. Die wahre Rendite wird, je nach individueller Konstellation, deutlich darunter liegen.

Rechnet man vorsichtig mit einer Rendite von 5%, zeigt sich der krasse Unterschied zur Bruttorendite von angeblich 7,6%. Insgesamt kommt beim Wirtschaftlichkeits-Check noch eine Reihe weiterer Faktoren zum Tragen.

Mehrfamilienhaus rentabler als Wohnung

Wer sich für Immobilien interessiert, sollte sich eher für Mehrfamilienhäuser entscheiden. Erstens können sie bei Bedarf leichter verkauft werden als Eigentumswohnungen – Wohnungen werden bevorzugt unvermietet gekauft.

Zweitens verteilen sich bei Wohnanlagen die Kosten auf mehrere Mietparteien ebenso wie kurzfristige Mietausfälle. Für Anleger bietet dies eine bessere Risikostreuung. Obendrein ist der Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu Wohnungen deutlich günstiger.

1. Oktober 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.