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Wohnungseigentümerversammlungen: So setzen Sie sich durch

Die Höhe des Hausgelds einschließlich der Instandhaltungsrücklage und etwaiger Sonderumlagen führt immer wieder zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten auf Wohnungseigentümerversammlungen.

Immer häufiger müssen sich auch die Gerichte mit diesem Thema befassen. Dass sich unter den Wohnungseigentümern immer wieder Gruppen bilden, die ihren jeweiligen Standpunkt so vehement und unbeirrt vertreten, hat in erster Linie finanzielle Gründe. Das Hausgeld ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Auch das beschäftigt immer häufiger Wohnungseigentümerversammlungen: Einzelne Wohnungseigentümer befinden sich mit ihren Hausgeldzahlungen teilweise in erheblichem Rückstand.

Der Streit über die Vorgehensweise in einem solchen Fall belastet die Wohnungseigentümergemeinschaft weit stärker als die oft zitierten Auseinandersetzungen über bauliche Veränderungen oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

Für Sie als Vermieter ist es von grundlegender Bedeutung, über die wichtigsten Fragen zum Hausgeld informiert zu sein. Das gilt um so mehr, als sich das Hausgeld unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit Ihres Objekts auswirkt. Übermäßige Hausgeldzahlungen können die gesamte Renditekalkulation gefährden.

Achtung: Bedenken Sie in diesem Zusammenhang immer, dass Sie die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungsgebühren – anders als die allgemeinen Betriebskosten – bei der Vermietung von Wohnraum nicht auf Ihre Mieter abwälzen können. Einzelheiten dazu lesen Sie in diesem Beitrag.

Grundsätzlich gilt: Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Die anteilsmäßige Verpflichtung aller Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung, ihre Beitragsleistung zur Instandhaltungsrücklage und der jeweilige Verteilungsschlüssel ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan. Er ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft für das folgende Kalenderjahr oder das Wirtschaftsjahr.

Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen. Bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan die Rechtsgrundlage für die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer.

Der Übersicht auf der nächsten Seite können Sie entnehmen, welche Kostenarten im Einzelnen zum Hausgeld zählen. Die Kostenpositionen, über die besonders häufig gestritten wird, sind die Instandhaltungsrücklage und die Sonderumlage.

Das Hausgeld in der Schnellübersicht

Das Hausgeld setzt sich aus den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zusammen. Im Einzelnen gehören dazu die folgenden Kostenpositionen:

  • Laufende öffentliche Lasten wie Grundsteuer

  • Wasserversorgung

  • Entwässerung

  • Heizung, Fernwärmeversorgung oder die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen

  • Zentrale Warmwasserversorgung, Fernwarmwasserversorgung oder die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten

  • Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen

  • Aufzugskosten

  • Straßenreinigung und Müllabfuhr

  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Stromkosten für gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen

  • Schornsteinreinigung

  • Gemeinschaftliche Sach- und Haftpflichtversicherungen

  • Betrieb einer Gemeinschaftsantennen-Anlage oder der privaten Verteilanlage des Breitbandkabelnetzes

  • Sonstige Betriebskosten (wie Gemeinschaftssauna, Schwimmbad o.ä.)

  • Instandhaltungsrücklage

  • Sonderumlagen

  • Verwalterhonorar

  • Sonstige Kosten der Verwaltung (wie Kontoführungsgebühren, Sachverständigenkosten, Anwaltsgebühren)


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Kosten des Gemeinschaftseigentums: Was alles dazu zählt

Speziell dann, wenn Reparaturen und Sonderumlagen fällig werden, stellen sich Wohnungseigentümer die Frage: „Muss ich mich an diesen Kosten überhaupt beteiligen?“ Ganz klar: Zur Kasse können Sie nur dann gebeten werden, wenn das Gemeinschafts- und nicht das Sonder- bzw. Teileigentum betroffen ist.

  • Sondereigentum

Das Sondereigentum umfasst die gesamte Wohnung, und zwar alles innerhalb der Wohnung. Das sind nicht tragende Innenwände, Putz- und Wandbeläge, Fußbodenbelag einschließlich Estrich, Heizkörper, Leitungen, Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Türen und Balkone.

  • Teileigentum

Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum dadurch, das die Räume, die dem Sondereigentum unterliegen, anderen als Wohnzwecken dienen. Sie sind also nicht als Wohnung ausgestaltet und werden daher in der Teilungserklärung als nicht zu Wohnzwecken dienend bestimmt. Immer dann, wenn einzelne Räume als Teileigentum bezeichnet sind, kommt für Sie als Eigentümer eine gewerbliche oder berufliche Nutzung in Betracht.

Beispiel: Nutzung der Räume als Büro, Ladengeschäft, Arztpraxis, Café oder Restaurant.

  • Gemeinschaftseigentum

Dazu gehören das Grundstück und das Gebäude mit Ausnahme der Teile, die im Sondereigentum stehen. Das sind alle tragenden Bauteile und die Versorgungsleitungen bis zu den Wohnungen. Außerdem gehören die Heizungsanlage, ein Fahrstuhl, das Treppenhaus sowie die Fassade zum Gemeinschaftseigentum. Auch die gemeinschaftlichen Einrichtungen zählen hierzu.

Beispiele: Sauna, Schwimmbad und Außenanlagen des Grundstücks.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Wer die Kosten für die Instandhaltung trägt

GebäudeteilSondereigentum (Sie tragen die Kosten in voller Höhe selbst)Gemeinschaftseigentum (Sie tragen die Kosten anteilig in Höhe Ihres Miteigentumanteils)
Abwasserkanal außerhalb des Sondereigentums
Antennenanlagen
Aufzug
Außenputz
Außenwand
Bad/WC
Balkon, Plattenbelag
Balkon, Abschussgitter
Balkon, Außenwände
Balkon, Decken
Balkon, Isolierschicht
Balkon Trennwand
Balkonstützen
Boden zwischen den Wohnungen
Bodenräume
Brandmauer
Briefkastenanlagen
Dach einschließlich Innenhaut und Belag
Dachfenster
DAchkonstruktion
Dachrinnen
Deckenverkleidung
Einbauschränke
Etagenheizung
Fahrstuhl
Fenster, Außenseite
Fenster, Innenseite
Fenster, Rahmen
Fensterbänke, außen
Fensterbänke, innen
Fundament
Fußbodenbeläge
Garten
Gasuhren
Gemeinschaftsräume
Hauptversorgungsleitungen außerhalb des Sondereigentums
Hausfassade
Haussprechanlagen
Heizkörper
Heizkörperventile
Heizkörperverteiler
Heizungsanlagen
Hofflächen
Kamin außerhalb des Sondereigentums
Kellerdecken
Kellerräume
Kfz-Abstellplätze
Klingelanlage
Leuchtreklame an Hauswand oder Dach
Luftschächte
Mauerwerk/tragende Wände
Müllschlucker
Regenfallrohre
Schwimmbad/Sauna
Treppen/Treppenhaus
Wärmemengezähler
Wasseruhren
Wohnungsabschlusstüren

Wie Sie mit der Instandhaltungsrücklage am besten kalkulieren

Instandhaltung ist die laufende Pflege und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums in seinem Wert, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Vermietbarkeit. Dazu gehört die Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder sonstigen Verschleiß entstehen.

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung. Durch die Instandhaltungsrücklage sollten Mittel vorgehalten werden, die künftig anfallende, größere vorhersehbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten, abdecken sollen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen entstehen Instandhaltungskosten auf drei Ebenen:

  • Kosten für das Gemeinschaftseigentum Haus (hierfür werden per Beschluss der Eigentümerversammlung Instandhaltungsrücklagen gebildet),

  • Kosten für das Sondereigentum Wohnung, die vom Vermieter getragen werden (zum Beispiel Badsanierung),

  • Kosten für die vermietete Wohnung, die laut Mietvertrag vom Mieter getragen werden müssen (Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen).

Da bei Neubauten eine mehrjährige Gewährleistungsfrist zur Beseitigung von Baumängeln gilt, verzichten Eigentümergemeinschaften für die Dauer der Gewährleistungsfrist oftmals vollständig auf die Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Besser ist es aber, auch bei Neubauten bereits in den ersten Jahren eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Bedenken Sie bitte, dass etwaige Reparaturen nicht unbedingt auf Baumängel zurückzuführen sein müssen.

In den ersten fünf Jahren kann die Instandhaltungsrücklage aber durchaus gering ausfallen. So kann sie beispielsweise mit jährlich 3 Euro pro m2 Wohnfläche gebildet werden. Im 6. bis 10. Jahr sollte die jährliche Rücklage dann auf 6 Euro/m2 verdoppelt werden. Im 11. bis 15. Jahr nach Fertigstellung empfiehlt sich eine Anhebung auf jährlich 7,50 Euro/m2 und ab dem 16. Jahr auf jährlich 9 Euro/m2.

Die Staffelung nach Baualter kann also wie folgt aussehen:

Staffelung der Rücklage nach Baualter

Jahre nach FertigstellungHöhe von Rücklagen pro Jahr
1. bis 5 Jahre3,00 Euro / m²
6. bis 10 Jahre6,00 Euro / m²
11. bis 15 Jahre7,50 Euro / m²
ab 16. Jahr9,00 Euro / m²

Eine solche Staffelung lehnt sich stark an die maximale Höhe der Instandhaltungskosten an, wie sie nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässig sind. Darin ist geregelt, mit welchen Pauschalsätzen die Instandhaltungsrücklage beim sozialen Wohnungsbau berücksichtigt werden darf. Auch wenn die Pauschalsätze gerade nicht für freifinanzierte Wohnungen gelten, stellen sie dennoch einen guten Anhaltspunkt für die Höhe von Instandhaltungsrücklagen dar.

Die Richtwerte nach der II. Berechnungsverordnung

Bezugsfertigkeit der WohnungPauschalbetrag pro Jahr
nach dem 31.12.19797,10 Euro / m²
1.1.1970 bis 31.19799,00 Euro / m²
bis 31.12 bis 196910,50 Euro / m²

Achtung: Instandhaltungskosten umfassen sowohl die meist geringen Kosten der laufenden Unterhaltung als auch die regelmäßig höheren Kosten für die Erneuerung einzelner baulicher Teile.

Beispiel: Heizungsanlage, Fensterrahmen einschließlich Isolierverglasung, Gebäudefassade.

In den oben genannten Richtwerten für Instandhaltungskosten sind die Kosten für Schönheitsreparaturen (zum Beispiel Tapezieren und Streichen) nicht enthalten.

Achtung: Instandhaltungskosten, die weder Klein- noch Schönheitsreparaturen betreffen, können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. Das Verbot der Umlage gilt auch für die von der Eigentümerversammlung beschlossenen Instandhaltungsrücklagen.

Aus der Instandhaltungsrücklage dürfen nur Reparaturkosten bestritten werden. Demgegenüber darf die Rücklage nicht in Anspruch genommen werden, um beispielsweise eine Heizöllieferung zu bezahlen. In der Regel überweisen die Wohnungseigentümer Ihren Anteil zur Instandhaltungsrücklage zusammen mit dem Hausgeld auf ein Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vorteilhafter ist es, wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilen.

Praxis-Tipp: Für Sie als Vermieter einer Eigentumswohnung kann es im Einzelfall steuerlich vorteilhaft sein, wenn die Instandhaltungsrücklage entgegen allen wirtschaftlichen Überlegungen eher niedrig gehalten und zugleich bewusst in Kauf genommen wird, dass unvorhergesehene Baumaßnahmen kurzfristig über eine Sonderumlage finanziert werden.

Der Grund hierfür besteht darin, dass Sie Ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Jahr der Zahlung noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Ein Abzug ist erst dann möglich, wenn aus diesen Beiträgen tatsächlich Instandhaltungsarbeiten bezahlt werden.

Damit auch Ihre Werte geschützt werden: Wann eine Sonderumlage sinnvoll ist

Der Beschluss einer Sonderumlage steht meistens dann auf der Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn Reparaturkosten nicht oder nicht vollständig aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden können oder wenn Sachverständigen-, Gerichts- oder Rechtsanwaltskosten vorfinanziert werden müssen. Werden beispielsweise größere Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten ausschließlich über eine Sonderumlage finanziert, kann dies den einzelnen Wohnungseigentümer schnell in finanzielle Bedrängnis bringen.

Daneben dienen Sonderumlagen oftmals auch zur Überwindung von Liquiditätsschwierigkeiten, die allein dadurch entstanden sind, dass einzelne Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Hausgelds nicht nachgekommen sind.

Die Höhe der Sonderumlage muss sich am geschätzten Investitionsvolumen orientieren. Mit anderen Worten: Es ist eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig. Eine verlässliche Kostenschätzung setzt voraus, dass der Verwalter Angebote eingeholt hat. Dabei können Sie erwarten, dass (mindestens) drei Angebote vorliegen.

Praxis-Tipp: Darauf sollten Sie speziell bei größeren Investitionen auch dann nicht verzichten, wenn der Verwalter unter Umständen sogar langjährig mit immer denselben Handwerkern zusammenarbeitet. Natürlich macht es Sinn, an diesen Handwerkern nach Möglichkeit festzuhalten.

Der „Preis“ dafür darf aber nicht sein, dass Sie „draufzahlen“, weil andere Handwerksfirmen günstiger sind. Ziel der Angebotsvergleiche ist es letztlich also festzustellen, ob der seit Jahren in der Wohnanlage tätige Handwerker wettbewerbsfähige Preise berechnet. Falls nicht, müssen die Preise mit ihm nachverhandelt werden.

Auch das kommt vor: Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, dass bestimmte Sanierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben werden sollen. Über die Finanzierung wird aber (noch) kein Beschluss herbeigeführt. Dann ersetzt der Beschluss über die Durchführung der Maßnahmen nicht etwa den zusätzlich notwendigen Beschluss über die Art und Weise der Finanzierung.

Ist eine Instandsetzungsrücklage vorhanden, müssen die Maßnahmen daraus finanziert werden. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus oder gibt es sie überhaupt nicht, muss der Verwalter notfalls eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen.

Was Sie unterm Strich zahlen müssen: Wie Sie Ihren Kostenanteil berechnen

In § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes ist geregelt, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer entsprechend ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen haben. Dieser Verteilungsschlüssel gilt immer dann, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung keine anderslautende Vereinbarung enthält. In Betracht kommt eine Kostenverteilung nach Wohnfläche, Personenanzahl, Wohneinheiten, umbautem Raum oder Verbrauch.

Einen absolut gerechten Umlageschlüssel gibt es nicht. Es kommt immer darauf an, dass der Umlageschlüssel sachgerecht, für alle Wohnungseigentümer gleich und praktikabel ist.

Praxis-Tipp: In den meisten Fällen dienen die Miteigentumsanteile als Verteilungsschlüssel. Das ist auch sachgerecht, weil die Miteigentumsanteile in der Regel an die Größe der Wohnungen anknüpfen.

Ausnahme: Die Kosten werden nach Verbrauch ermittelt, wie dies beispielsweise bei den Wasser-, Heizungs- und Warmwasserkosten der Fall ist.

Wichtig: Für die Pflicht zur anteiligen Kostentragung kommt es nicht darauf an, dass der betreffende Wohnungseigentümer seine Wohnung auch tatsächlich selbst nutzt oder vermietet hat. Es wird allein darauf abgestellt, dass er die gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen nutzen kann.

Beispiel: Nach Fertigstellung der Wohnanlage steht die eine oder andere Wohnung zunächst leer, weil der Bauträger sie nicht sofort absetzen kann. In diesem Fall muß sich der Bauträger entsprechend der Miteigentumsanteile der von ihm noch gehaltenen Wohnungen an den Hausgeldzahlungen beteiligen.

Wenn der Verteilerschlüssel für das Hausgeld geändert werden soll

Eine Änderung des gesetzlichen oder in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels können Sie nur in Ausnahmefällen verlangen. Allein der Umstand, dass die gesetzliche Regelung unzweckmäßig ist, genügt nicht, um eine Änderung zu erzwingen.

Beispiel: Die Wohnanlage besteht aus zwei Häusern. Die Teilungserklärung sieht den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel vor. Hier müssen sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sämtliche Wohnungseigentümer an den Aufzugskosten beteiligen, selbst wenn nur eines der beiden Häuser über einen Aufzug verfügt.

Achtung: Von einem in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel kann grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgewichen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist ausnahmsweise nur dann gültig und für alle Wohnungseigentümer verbindlich, wenn er nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten und durch Gerichtsbeschluss für ungültig erklärt wird.

Zahlung des Hausgelds: Am besten monatlich im Voraus

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Verwalter das Hausgeld bei den einzelnen Wohnungseigentümern abzurufen. Das heißt, er fordert jeden Eigentümer im Namen aller Wohnungseigentümer auf, entsprechend dem Wirtschaftsplan einen bestimmten Betrag auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft zu leisten. In der Praxis sieht dies so aus, dass bereits der Wirtschaftsplan die einzelnen Zahlungstermine nennt, zu denen die Vorauszahlungen auf das Hausgeld zu erfolgen haben.

Üblicherweise werden die Hausgeldzahlungen monatlich im Voraus geleistet. In den meisten Fällen zahlen die Wohnungseigentümer gleich hohe Monatsbeträge. Zwingend vorgeschrieben ist das aber nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zahlungsmodalitäten frei bestimmen.

So kann beispielsweise geregelt werden, dass die Vorauszahlung für den Monat Januar höher ist als für die restlichen Monate des Jahres. Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass vielfach zu Beginn eines Jahres die Versicherungsprämien zu leisten sind. Durch die erhöhte Monatsrate im Januar wird vermieden, dass es gleich zu Beginn des Jahres zu Liquiditätsengpässen kommt.

Wenn andere Wohnungseigentümer mit dem Hausgeld in Rückstand geraten

Kommen andere Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann sich das unmittelbar auf Sie persönlich auswirken. Bei erheblichen Hausgeldrückständen helfen oftmals nur noch Sonderumlagen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, fällige Rechnungen zu bezahlen. Deshalb stellt nur ein konsequent durchorganisiertes Hausgeld-Inkasso sicher, dass die Wohnungseigentumsanlage ordnungsgemäß verwaltet werden kann. Um die Zahlungsmoral zu heben, gehen deshalb immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften dazu über, von den säumigen Wohnungseigentümern auf rückständige Hausgeldzahlungen Verzugszinsen in einer Höhe zu verlangen, wie sie für Ratenkredite banküblich sind.

Mehr zum Thema: Basiszinssatz: Grundlage zur Berechnung von Verzugszinsen

Achtung: Diese Praxis ist unzulässig. Dazu liegen bereits mehrere Gerichtsentscheidungen vor. Nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs kann die Eigentümergemeinschaft entweder den tatsächlich entstandenen Zinsschaden geltend machen oder pauschal 4% Verzugszinsen verlangen.

Achtung: Um die Eintreibung rückständiger Beträge zu beschleunigen, sollte mit dem Verwalter vereinbart werden, die säumigen Wohnungseigentümer lediglich einmal zu mahnen. Kommen sie der Zahlungsaufforderung nicht nach, sollte der Zahlungsrückstand am besten ohne weitere Zeitverzögerung gerichtlich geltend gemacht werden.

Wie Sie eigene Forderungen durchsetzen

Die Hausgeldzahlungen, eine etwaige Sonderumlage und die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungen dienen dazu, die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern. Deshalb ist es für Sie als Wohnungseigentümer praktisch nur in zwei Fällen möglich, diese Beträge mit eigenen Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verrechnen.

Im ersten Fall handelt es sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen, die Sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft haben.

Beispiel: Die Wohnungseigentümerversammlung hat die Jahresabrechnung des Verwalters einschließlich der gleichzeitig vorgelegten Einzelabrechnungen genehmigt. Die Sie betreffende Einzelabrechnung weist ein Guthaben zu Ihren Gunsten in Höhe von 239 Euro aus. Diesen Betrag können Sie mit einer der nächsten Hausgeldvorauszahlungen verrechnen.

Daneben können Sie eigene Geldforderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann mit Ihren Zahlungsverpflichtungen verrechnen, wenn es sich um Ersatzansprüche aus so genannter Notgeschäftsführung handelt. Damit sind die Fälle gemeint, in denen ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen trifft, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Beispiel: Durchführung von Notreparaturen, wie beispielsweise bei Rohrbrüchen.

Werden Sie in einem solchen Notfall tätig, können Sie Ihre Aufwendungen unter Abzug des auf Sie entfallenden Anteils ersetzt verlangen mit den Hausgeldzahlungen verrechnen.

Was Sie von der Abrechnung des Verwalters erwarten können

Der Verwalter muss in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Er muss dabei auch die Ausgaben berücksichtigen, die er aus der Gemeinschaftskasse für Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens oder für das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer getätigt hat. Eine besondere Art der Abrechnung ist dem Verwalter gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Als Wohnungseigentümer können Sie an die Abrechnung die gleichen hohen Anforderungen stellen, die Ihr Mieter an Sie selbst richten kann. Die Gerichte verlangen, dass der Verwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnung folgende Grundsätze beachtet:

  • Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen in dem jeweiligen Kalenderjahr (Wirtschaftsjahr) enthalten.

  • Die Jahresabrechnung muss für die Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchhalters oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.

  • Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmenund Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge gegenüberzustellen hat. Sollbeträge sind daher nicht auszuweisen, sondern nur die tatsächlich zugeflossenen Einnahmen und die entstandenen Ausgaben.

Folgende Angaben muss die Jahresabrechnung enthalten:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten

  • Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels

  • Berechnung des auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteils

  • Abzug der Vorauszahlungen des jeweiligen Eigentümers

Angaben zu den folgenden Punkten gehören ebenfalls in die Jahresabrechnung:

  • Höhe der gebildeten Rücklagen, vor allem der Instandhaltungsrücklage

  • Guthabenzinsen

  • sonstige Einnahmen, wie beispielsweise Mieteinnahmen aus vermieteten Gemeinschaftsräumen

  • Höhe der Hausgeldrückstände säumiger Eigentümer

  • Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten

Achtung: Für Sie als Vermieter ist es besonders wichtig, dass die Abrechnung des Verwalters so gegliedert ist, dass sie die Grundlage für Ihre eigene Betriebskostenabrechnung mit Ihrem Mieter sein kann. Es erleichtert Ihnen die Arbeit, wenn Sie die Unterlage gleich bei der Abrechnung mit Ihrem Mieter einsetzen können.

Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühren gehören bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht mit zu den umlagefähigen Betriebskosten. Lediglich dann, wenn Sie Gewerberäume innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage vermieten, können Sie diese Kosten an Ihren Mieter weitergeben.

22. Juli 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.