So sparen Steuerzahler durch Wohnungsvermietung

Wer eine Eigentumswohnung kaufen und diese dann später vermieten oder als gewerbliches Büro nutzen will, sollte vor dem Kreditgespräch bei der Bank mit spitzem Bleistift rechnen.

In welcher Höhe kann und will ich mir monatliche Raten leisten? Dabei spielen auch Aspekte eine Rolle wie etwa die steuerliche Abschreibung der Eigentumswohnung.

Abschreibung: vermietete Eigentumswohnung mit Vorteilen

Je höher die Abschreibung der Eigentumswohnung ist, desto mehr bleibt für die Finanzierung, weil sie die jährliche Steuer aufs Einkommen drückt. Jährlich deshalb, weil die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten linear, also über Jahre gleichmäßig verteilt, abgeschrieben werden.

Zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gehören neben dem Kaufpreis alle damit verbunden Ausgaben. Das sind Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision oder beim Bau die Erschließungskosten.

Werbungskosten sofort absetzbar

All diese Kosten beziehen sich auf den Erwerb der Immobilie, die sich im Laufe der Jahre abnutzt. Deshalb wird die Abschreibung auch AfA genannt, Absetzung für Abnutzung. Werbungskosten indes wie Instandhaltung, Verwaltung oder Steuerberater beziehen sich auf die laufenden Mieteinnahmen. Sie werden im dem Jahr voll abgesetzt, in dem sie gezahlt werden.

Ebenfalls nicht linear abgeschrieben werden Sanierungen, es sei denn sie sind umfangreicher und finden innerhalb der ersten drei Jahre statt. Übersteigen dabei die Kosten 15% vom Anschaffungspreis, kommen sie in die lineare Abschreibung.

Attraktive Altbauwohnung

Die Abschreibung bei Eigentumswohnungen oder Gebäuden beträgt jährlich 2% der Erwerbs- plus Nebenkosten und läuft über 50 Jahre – wenn es sich um einen Neubau handelt. Bei Altbauten von vor 1925 sind es über 40 Jahre hinweg 2,5%. Noch besser ist die Abschreibung von Eigentumswohnungen in einer Denkmal-Immobilie. Hier gibt es besonders attraktive Förderungen.

In jedem Fall aber greift die AfA nur für das Gebäude- bzw. anteilig die Wohnung. Der Grundstücksanteil wird von den Kosten abgezogen, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab.

Grundstücksanteil abgezogen – notfalls per Gutachter

In der Regel reicht es, wenn im notariellen Kaufvertrag der anteilige Grundstücks- und Wohnungswert ausgewiesen wird. Notare und Makler kennen die örtlichen Bodenrichtwerte, aus denen sich der Quadratmeterpreis und damit der prozentuale Anteil ergeben. Die Finanzämter sind gehalten, die Vereinbarungen anzuerkennen, sofern kein krasses Missverhältnis vorliegt.

Doch nicht immer spielt das Finanzamt mit und zieht in bestimmten Konstellationen – meist bei Modernisierungen – mitunter einen viel höheren Anteil ab. Der abschreibungsfähige Betrag ist dann geringer. Für den Käufer ist das natürlich ein Problem, weil seine Rechnung nicht mehr aufgeht. In diesen Fällen hilft notfalls ein Gutachter.

Das grundsätzliche Vorgehen bei der Anteilsberechnung wurde längst vom Bundesfinanzhof festgelegt. Zunächst wird der Grundstückswert und dann das Aufteilungsverhältnis im Sachwertverfahren ermittelt.

Der Sachwert richtet sich nach dem tatsächlichen Verkehrswert. Anhaltspunkt dafür sind wiederum die Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde erstellt werden. Dort kann man sie kostenlos erfahren. Weil die örtlich üblichen Quadratmeterpreise verschieden sind, können sie je nach Bezirk und Stadt zwischen 15% und über 20% Grundstücksanteil ausmachen.

An den Werten kann man sich im Vorab orientieren, damit die Angaben im Vertrag nachvollziehbar und realistisch sind. Weichen die tatsächlichen Werte im Kaufvertrag aus nachvollziehbarem Grund von den Richtwerten ab, so muss man das Finanzamt überzeugen oder eben ein Gutachten einholen.

Neuauflage der degressiven Abschreibung nicht ausgeschlossen

Wer es mit dem Wohnungskauf nicht gar so eilig hat, sollte vielleicht beobachten, was das Finanzministerium in Sachen Abschreibung plant. Seit geraumer Zeit gibt es Überlegungen in der Regierung, die 2006 abgeschaffte und attraktivere degressive Abschreibung wieder einzuführen. Sie galt für Wohnungen, die im Fertigstellungsjahr gekauft oder selbst gebaut wurden. Bei ihr waren die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren viel höher und reduzierten sich danach.

Anlass der Überlegungen: Seit ihrer Abschaffung brach der Wohnungsbau ein. Nach Branchenangaben fehlen schon seit Längerem über 400.000 Wohnungen. Die anhaltende massenhafte Zuwanderung macht die Lage noch schwieriger. Der Druck auf eine Wiedereinführung erhöht sich also unweigerlich.