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So unterscheiden Sie eine bauliche Veränderung von anderen baulichen Maßnahmen

Zunächst müssen Sie wissen, wie die Maßnahme, die Sie planen, zu qualifizieren ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet hier zwischen:

  • baulichen Veränderungen,
  • Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,
  • modernisierenden Instandsetzungen und
  • Modernisierungen.

Beschluss mit falscher Mehrheit anfechtbar

Die Unterscheidung ist wichtig, da diese Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung verschiedene Stimmenverhältnisse verlangen.

Würden Sie in Ihrer Eigentümerversammlung etwa einen Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen, obwohl für die Maßnahme eine 2/3-Mehrheit erforderlich ist, wäre der Beschluss zwar nicht per se nichtig, aber zumindest anfechtbar.

Das heißt, erhebt ein Eigentümer innerhalb von 4 Wochen nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage, wird dieser Beschluss für ungültig erklärt. Klagt allerdings kein Eigentümer gegen den Beschluss, wird er rechtswirksam.

So sind die verschiedenen baulichen Maßnahmen nach dem WEG definiert

Grundsätzlich unterscheidet das WEG zwischen Maßnahmen zur Erhaltung, hierzu zählen die Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), und solchen der Verbesserung, wie die Modernisierung (§ 22 Absatz 2 WEG) und die modernisierende Instandsetzung (§ 22 Absatz 3 WEG).


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Instandhaltung und Instandsetzung

Der Begriff der Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand der Wohnanlage aufrechtzuerhalten und während der Nutzungsdauer der Immobilie deren bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um vorbeugende Maßnahmen, also Wartungs- oder Pflegearbeiten wie etwa die Wartung von Elektro- und Sanitäranlagen.

Aber auch wenn Sie kleinere Reparaturarbeiten vornehmen, zählen diese zu den Instandhaltungsarbeiten – so zum Beispiel der Austausch von Glühbirnen oder das Wechseln der Dichtungen von Wasserhähnen.

Instandsetzung beseitigt Mängel

Eine Instandsetzung geht dagegen weiter: Sie ist erforderlich, wenn eine bauliche Anlage nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit besondere Missstände aufweist.

Im Wesentlichen geht es hier also um die Beseitigung von Mängeln, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstanden sind. Möchten Sie etwa ein schadhaftes Fenster austauschen oder eine rissige Fassade ausbessern, handelt es sich um eine Instandsetzungsarbeit.

Modernisierende Instandsetzung

Mit dem Begriff der modernisierenden Instandsetzung meint das WEG die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über eine reine Wiederherstellung des mangelfreien Zustands hinausgeht.

In Ihrer Wohnungsanlage gibt es also defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen, die durch technisch neuere und bessere ersetzt werden. Ein bestehender Sanierungsbedarf wird praktisch mit einer Verbesserung verbunden.

Modernisierung

Bei einer Modernisierung nehmen Sie eine deutliche Verbesserung der Eigentumsanlage vor:

  • Sie erhöhen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig oder
  • Sie verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer oder
  • Sie bewirken nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser oder
  • Sie passen das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik an.

Verbesserung ohne Sanierungsbedarf

Im Unterschied zu den Instandsetzungsmaßnahmen und der modernisierenden Instandsetzung besteht bei einer Modernisierung kein Sanierungsbedarf. Von einer Modernisierungsmaßnahme spricht man aber nur so lange, wie diese die Eigenart der Wohnanlage nicht abändert (§ 22 Absatz 2 WEG).

Ihre Wohnung befindet sich in einem alten Fachwerkbauernhof. Dieser hat Fenster, die mit Klappläden versehen sind. Einige Eigentümer möchten aus Gründen der Sicherheit und Energieeinsparung statt der Klappläden Rollläden installieren.

Durch diese Arbeiten würde der optische Eindruck und damit der Charakter der Anlage erheblich verändert, sodass dies über eine Modernisierung hinausgehen würde.

Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso hinausgehen wie über eine Modernisierung (§ 22 WEG). Hier erfährt die Eigenart der Wohnanlage eine Veränderung.

Als Faustformel können Sie sich die folgenden 3 Punkte merken, bei deren Vorhandensein man von einer baulichen Veränderung spricht.

Faustformel: 3 Kriterien für bauliche Veränderung

  1. Die Maßnahme ist nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer angelegt.
  2. Sie führt zu einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  3. Sie geht über eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinaus.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.