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So vermeiden Sie bei Ihrer Finanzierung eine Übersicherung der Kredite

Stagnierende Mieten, ein Überangebot an freien Wohnungen und ein übersteigertes Anspruchsdenken vieler Mieter machen es Ihnen als Vermieter nicht leicht.

Da kam die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahre 2004 zu Schönheitsreparaturen genau richtig. Denn der Urteilsspruch des höchsten Deutschen Zivilgerichts stärkt Ihre Rechtsposition als Vermieter deutlich:

Mit der Klage hat der Vermieter von seinem Mieter einen Kostenvorschuss in von Höhe von rund 13.000 Euro verlangt. Dieser Betrag war notwendig, um in der Mietwohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der Mieter hatte zuvor trotz entsprechender Aufforderungen durch den Vermieter keine Renovierungsarbeiten ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Schönheitsreparaturen beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.

Als Vermieter können Sie von Ihren Mietern verlangen, dass sie auch schon während des laufenden Mietverhältnisses notwendige Schönheitsreparaturen durchführen. Befindet sich ein Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, sind Sie berechtigt, von ihm einen Kostenvorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungsarbeiten zu fordern.

Was bisher schon für die Vermietung von Gewerberäumen galt, hat der Bundesgerichtshof damit jetzt ausdrücklich auch für die Vermietung von Wohnungen anerkannt. (BGH, VIII ZR 192/04)

Im verhandelten Fall geht es um einen Mieter, der seit 1958 in der Wohnung lebt. Im Mietvertrag ist geregelt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden.

Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung ausdrücklich klar, dass Sie laufende Schönheitsreparaturen auch dann verlangen können, wenn kein Fristenplan vereinbart ist. In diesem Fall sind die Renovierungsarbeiten fällig, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist.

Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Ob Ihr Mieter seiner vertraglich übernommenen Pflicht, während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, auch tatsächlich nachkommt, können Sie nur im Rahmen einer Besichtigung der Wohnung zuverlässig prüfen.

Ob und bei welcher Gelegenheit Sie die Wohnung Ihres Mieters besichtigen dürfen, ist gesetzlich allerdings nicht geregelt.

Ihr Besichtigungsrecht als Vermieter

Worauf es beim Auszug Ihres Mieters ankommt

Grundsätzlich gilt: Als Vermieter haben Sie während der Mietzeit kein Recht, die Wohnung Ihres Mieters zu betreten. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters erkennen die Gerichte allerdings ausnahmsweise dann an, wenn Sie hierauf angewiesen sind, um Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag zu erfüllen und Ihre Rechte wahrnehmen zu können. 2004 hatte der Bundesgerichtshof schon einmal mit einer Grundsatzentscheidung zu Schönheitsreparaturen für Aufregung gesorgt.

Damals stellte er klar, dass Mieter ihre Wohnung grundsätzlich immer nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Klauseln in Formularmietverträgen, die starre Fristen für Schönheitsreparaturen festlegen, sind unwirksam. (BGH, VIII ZR361/03) Danach sind Sie in folgenden Fällen ausnahmsweise berechtigt, die Wohnung Ihres Mieters zu besichtigen:

  • In der Wohnung des Mieters sind Schäden aufgetreten, z.B. Wasser- oder Frostschäden.

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  • Sie wollen die Wohnung routinemäßig auf ihren vertraglichen Zustand hin überprüfen (zulässig im Abstand von etwa zwei Jahren).

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs bedeutet nicht etwa, dass überhaupt keine Fristenregelungen mehr zulässig sind. Ganz im Gegenteil. Der Bundesgerichtshof verweist in seinem Urteil ausdrücklich auf folgende, in der Vermietungspraxis weit verbreitete Fristenregelung, die folgenden Renovierungsturnus nennt:

  • Sie wollen die Notwendigkeit oder den Umfang von Instandsetzungsarbeiten feststellen.
  • in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
  • Das Mietverhältnis ist gekündigt, und Sie wollen aus diesem Anlass den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung überprüfen oder die Wohnung Mietinteressenten zeigen.
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
  • in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
  • Dieser Fristenplan darf nach dieser Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs aber nicht mehr starr gehandhabt werden. Vielmehr darf der Fristenplan lediglich als Richtlinie gewertet werden. Motto: Üblicherweise werden Renovierungen nach Ablauf der genannten Fristen fällig; entscheidend sind aber die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Hierfür sind jedoch andere Formulierung erforderlich. In den meisten Fällen genügt es bereits, die bislang verwendete Klausel um die Worte „im Allgemeinen“ zu ergänzen.

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Das hat natürlich auch Auswirkung auf die Formulierung der entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Um immer auf der sicheren Seite zu sein, nutzen Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung am besten das Vertragsmuster, das für Sie als Abonnent unter www.immobilien-berater.de kostenlos zum Download zur Verfügung steht.

Beim Auszug Ihres Mieters: Wie Sie Ihre Interessen durchsetzen

Wohnungsabnahme

Legen Sie beim Auszug des Mieters noch mehr Wert darauf, eine umsichtige Wohnungsabnahme durchzuführen. Denn selbst wenn sich Ihr Mieter auf eine unwirksame Renovierungsklausel berufen kann, bleibt er verpflichtet, übermäßige Abnutzungsspuren auf Bodenbelägen und an Wänden zu beseitigen (z.B. Kratzspuren von Hunden und Katzen).

Schäden

Unabhängig davon, was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen geregelt ist: Für Schäden muss Ihr Mieter auch in Zukunft aufkommen (z.B. beschädigte Lichtschalter und Steckdosen, Brandflecken im Teppich, abgestoßene Kacheln in Küche und Bad).

Unfachmännische Renovierung

Falls Ihr Mieter die Wohnung renoviert obwohl er dazu gar nicht verpflichtet ist, und die Arbeiten unfachmännisch ausführt (z.B. fleckiges bzw. scheckiges Streichen der Raufasertapeten und Decken): Sie können verlangen, dass er die Arbeiten noch einmal und dann natürlich fachmännisch durchführt.

Grundlage für Ihren Anspruch ist dann nicht die unwirksame Klausel im Mietvertrag, sondern die unfachmännische Ausführung der (tatsächlich überhaupt nicht geschuldeten) Arbeiten.

Nur ein detailliertes Abnahmeprotokoll schützt Ihre finanziellen Interessen

Wie wichtig es für Sie als Vermieter ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu erstellen, macht eine Entscheidung des Amtsgerichts Pforzheim deutlich. Der Urteilsspruch betrifft einen Fall, wie er in der Vermietungspraxis immer wieder vorkommt.

Der Fall: Der Mieter hatte gekündigt. Der Vermieter führte zusammen mit dem Mieter die Wohnungsabnahme durch. Darüber erstellte er ein Abnahmeprotokoll. Nach dem Auszug des Mieters wurde der Vermieter darauf aufmerksam, dass der Mieter frühere Tapezierarbeiten in einem Zimmer nicht ordnungsgemäß ausgeführt hatte.

Der Mieter kann nur für solche Mängel und Schäden in der Wohnung verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll vermerkt sind. Damit tragen Sie als Vermieter das Risiko von unentdeckten Mängeln und Schäden. Ausnahme: Der Mieter hat Sie arglistig getäuscht.

Übrigens: Meinungsverschiedenheiten gibt es immer wieder auch darüber, wann Ihr Mieter ausziehen muss. Klar ist: Unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie von Ihrem bisherigen Mieter verlangen, dass er die Wohnung an Sie als Vermieter zurückgibt.

Außerdem fehlte an einer Wand die Sockelleiste. Das sei zum Zeitpunkt der Wohnungsabnahme nicht erkennbar gewesen. Für die erforderlichen Arbeiten behielt er insgesamt 500,00 Euro vom Kautionsbetrag zurück. Der Ex-Mieter verklagte den Vermieter auf Zahlung dieses Betrags und hatte damit Erfolg. (AG Pforzheim, 6 C 105/04)

So wie das Amtsgericht Pforzheim entscheiden die Gerichte immer wieder: Dem Vermieter war der Einbehalt des Betrags in Höhe von 500 Euro

hier schon deshalb verwehrt, weil das Abnahmeprotokoll keinerlei Angaben zu den Mängeln/Schäden enthielt. Sinn und Zweck eines Wohnungsabnahmeprotokolls ist es, den Zustand der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses beweissicher festzuhalten.

Entgegen weitverbreiteter Meinung muss der Mieter aber keineswegs am letzten Tag des Monats die Wohnung räumen. Erst am Tag nach Ablauf der Mietzeit hat er die Wohnung ordnungsgemäß an Sie als Vermieter zurückzugeben.

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 30. Juni. Ihr Mieter kommt in diesem Fall seiner Räumungspflicht rechtzeitig nach, wenn er am 1. Juli aus der Wohnung auszieht.

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 31. Dezember. Dadurch, dass der 1. Januar ein Feiertag ist, braucht der Mieter die Wohnung frühestens am 2. Januar zu räumen.

Fällt der Räumungstag auf einen Sonnabend, Sonn- oder Feiertag, kann sich der Mieter noch mehr Zeit lassen. Er braucht die Wohnung dann erst am nächstliegenden Werktag an Sie zurückzugeben.

Achtung: Mit Ablauf der Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis. Ihr Mieter muss dann aus der Wohnung ausziehen, ohne dass Sie ihn noch einmal ausdrücklich dazu auffordern müssen.

2. Mai 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.