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So wird die Immobilie bei der Finanzierung von Krediten eingesetzt

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen und wenig Erfahrung mit Hypotheken- und Baukrediten hat, sollte sich früh mit einigen Details vertraut machen. Gerade das Thema Beleihung einer Immobilie ist entscheidend für die Gestaltung der Finanzplanung.

Die Beleihung einer Immobilie beeinflusst den Zins

Der Blick auf niedrige Zinsen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass der zu zahlende Effektivzins wesentlich vom Umfang der Beleihung einer Immobilie mit abhängt. Der Zins richtet sich generell nach dem Risiko, das die Bank eingeht.

Und zum Risiko gehört neben der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers vor allem das, was den Baukredit absichert: die Immobilie. Je mehr sie Wert ist und je besser die Bank sie im Notfall verkaufen kann, desto günstiger.

Droht ein Kreditnehmer nämlich zahlungsunfähig zu werden, will die Bank ein Haus oder eine Wohnung ohne Einschränkungen verkaufen können – zum bestmöglichen Preis, damit die ausstehende Kreditsumme gedeckt wird. Mit der Beleihung einer Immobilie wird also der Notfall einer Zwangsversteigerung vorbereitet. Bereits ein Zahlungsverzug von zwei Raten und ein Rückstand von mindestens 2,5% der Kreditsumme können dafür ausreichen.

Vom Verkehrswert zur Kreditsumme

Von dieser Besicherung hängt die Höhe der Kreditsumme ab. In der Regel bekommt kein Immobilienkäufer bzw. Häuslebauer das volle Geld, das ihn der Erwerb oder der Bau kostet. Zur Berechnung der Kredithöhe nimmt die Bank in Stufen Abschläge vor, die ihr Risiko begrenzen.


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Beläuft sich der Preis – ohne Nebenkosten – beispielsweise auf 200.000 €, so zieht die Bank zunächst einen Sicherheitsabschlag ab. Der kann zwischen 10% und 25% betragen. Angenommen es sind nur 10%, so bleiben noch 180.000 €.

Das ist der Beleihungswert, der die Basis für weitere Berechnungen bildet. Lässt sich die Bank dann darauf ein, 80% des Beleihungswerts zu finanzieren, steht somit die Beleihungsgrenze fest. Und damit die Kreditsumme in Höhe von 144.000 €.

Ausgangspunkt ist also der Preis. Der muss allerdings realistisch sein. Anders gesagt: Er muss dem Verkehrswert entsprechen. Den kann die Bank mit ihrer Marktkenntnis in der Regel anhand der Bauunterlagen feststellen.

Da nun ein Kredit meist über 10 Jahre und länger abbezahlt wird, können die Preise in der Zwischenzeit steigen oder fallen. Als Puffer gegen derartige Marktschwankungen dient der Sicherheitsabschlag.

Risikomanagement über erste und zweite Hypothek

Bei der darauf folgenden Beleihungsgrenze kommt die Werthaltigkeit der Besicherung ins Spiel. Eine Beleihung, sprich die Besicherung wird als Grundpfandrecht bzw. Hypothek eingetragen. Damit kann eine Zwangsvollstreckung sofort ohne vorherige gerichtliche Entscheidung erfolgen.

Unterschieden wird zwischen der ersten und der zweiten Hypothek. Bei der zweiten, nachrangigen Hypothek müsste sich die Bank eventuell mit anderen Gläubigern ums Geld streiten. Bei der ersten, vorrangigen Hypothek indes, kommt sie vor allen anderen zum Zug. Weil dies die sicherste Form der Verwertung mit dem geringsten Risiko ist, bezahlt man für diesen Anteil der Beleihung auch die niedrigsten Zinsen.

Allerdings setzt hier das Hypothekengesetz die Grenze bei 60% des Beleihungswerts fest. Deshalb kann alles darüber nur über eine nachrangige Hypothek besichert werden. Wegen des höheren Risikos verlangt die Bank für diesen Anteil der Summe natürlich entsprechend höhere Zinsen. Die werden dann auf die gesamte Kreditsumme umgelegt, was den ganzen Kredit verteuert.

Verschiedene Angebote gezielt verteilen

Von daher empfiehlt es sich, genau diese Zinsanteile auf entsprechende Angebote hin zu vergleichen. Nicht selten ist es günstiger, den Kredit auf zwei Anbieter zu verteilen: die erste Hypothek zum besten Zins bei der Bank A. Und die zweite Hypothek zum besseren Zins bei der Bank B.

Auf welche Höhe der Beleihungsgrenze sich ein Kreditinstitut einlässt, ist Verhandlungssache und hängt neben der persönlichen Bonität genauso vom Anbieter ab wie der Sicherheitsabschlag. Bausparkassen übrigens beleihen von Hause aus bis zu 80% des Immobilienwerts und begnügen sich in der Regel mit einer nachrangigen Hypothek.

Zur Beleihung noch zwei Hinweise, die den Anfang und den eventuellen Notfall betreffen: Wenn eine Bank Gebühren zur Wertermittlung der Immobilie verlangt, sollte man sich lieber nach anderen Angeboten umsehen. Sollte es zur Zwangsversteigerung kommen, so muss man sich auf keine zusätzlichen Forderungen wegen Vorfälligkeitsentschädigung einlassen. Das hat bereits der Bundesgerichtshof (XI ZR 512/11) entschieden.

6. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.