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So zahlen Sie keine Steuern auf Ihren Immobilienverkauf

Ihre Immobilie mit Gewinn zu verkaufen ist für Eigentümer reizvoll. Viele planen ihren Immobilienkauf sogar so, dass sie zu einem günstigen Preis zuschlagen und durch den steigenden Mietspiegel und eine immer attraktivere Wohnlage beim Verkauf mit Plus aus dem Geschäft herausgehen.

Manche Eigentümer haben die Wahl nicht, wann sie ihre Immobilie veräußern und müssen aus einer Notlage heraus schon nach kurzer Zeit wieder verkaufen. Wer zu früh verkauft, steht schnell vor einem Problem: Auf Verkäufe, die innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf erfolgen, müssen im Rahmen der Spekulationsfrist Steuern gezahlt werden.

Bis zu 45 % können in der Spitze fällig werden. Eine Möglichkeit, die Steuerzahlung zu umgehen ist Eigennutzung. Auch hierbei gelten allerdings bestimmte Regeln.

Spekulationsfrist bei Immobilien durch Eigennutzung umgehen

Eigentümer, die ihr Haus erst nach Ablauf von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen wollen, müssen sich keine Sorgen machen: Die Veräußerung ist steuerfrei. Falls die Immobilie doch innerhalb dieser 10 Jahre verkauft werden soll, hilft nur Eigennutzung, um die Spekulationsfrist bei Immobilien zu umgehen. Auf den Verkauf müssen dann ebenfalls keine Steuern gezahlt werden.

Die Immobilie muss vom Eigentümer bewohnt werden und zwar mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor. Auch wenn die eigenen Kinder die Immobilie – zum Beispiel in der Ausbildung oder im Studium – bewohnen, gilt das als Eigennutzung. Voraussetzung, um beim Verkauf Steuern zu sparen ist allerdings, dass für die Kinder noch Kindergeld bezogen wird.


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Der persönliche Steuersatz zählt

Beim Immobilienverkauf ist der persönliche Steuersatz richtungsweisend, der auf Basis des jährlichen Einkommens festgesetzt wird. Spitzenverdiener müssen daher für einen vorgezogenen Immobilienverkauf bis zu 45 % vom Verkaufsgewinn an den Fiskus abgeben, wodurch die Rentabilität eines Verkaufs leidet.

Verkäufe innerhalb der Spekulationsfrist sind häufig Notverkäufe, da sich zum Beispiel die Einkommenssituation des Eigentümers geändert hat und er seine Kreditraten nicht mehr bedienen kann. Wird das laufende Darlehen gekündigt, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (eine Entschädigung für den zu früh gekündigten Vertrag), da sie um ihre Zinszahlungen in den nächsten Jahren gebracht wird. Diese Extra-Kosten können von dem zu versteuernden Gewinn des Objekts abgezogen werden.

Weitere Ausgaben, die vom Verkaufsgewinn abgezogen werden können, sind:

  • Notargebühren, Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag
  • Kosten für den Kauf und Verkauf des Objekts
  • Anzeigenschaltung, Maklerkosten oder sonstige Werbung
  • Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre durchgeführt wurden.

Durch diese Kosten kann der zu versteuernde Verkaufsgewinn vor dem Fiskus geschmälert werden, wodurch auch die zu zahlende Steuer niedriger ausfällt.

Wann Eigentümer vom Verkauf profitieren

Wer seine Immobilie noch in der Spekulationsfrist verkauft, muss mit steuerlichen Abzügen beim Gewinn rechnen. Durch gewisse Ausgaben wie zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung, Notargebühren oder Maklerkosten kann der Gewinn aber soweit geschmälert werden, dass das Finanzamt am Ende leer ausgeht.

Dennoch sollten Eigentümer versuchen einen so hohen Gewinn wie möglich zu erzielen. Selbst wenn Steuern gezahlt werden müssen ist es besser, als wenn der Eigentümer ohne Gewinn oder sogar mit Verlust aus dem Verkauf herausgeht.

Ein vorzeitiger Verkauf sollte grundsätzlich aber innerhalb der ersten 10 Jahre nach Kauf wenn möglich vermieden werden, zumindest, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor führt zu einer Befreiung von Steuerzahlungen, weshalb diese Variante die beste ist, um von Verkaufsgewinnen zu profitieren.

17. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.