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Sonderkündigungsrecht: Fallstricke erzwungener Ablehnung umgehen

Vorsicht, die Fallstricke für Vermieter sind fein gesponnen:

  • Sie lehnen einen akzeptablen Untermieter ab

Klar ist zunächst der Fall, dass Sie eine konkrete Anfrage Ihres Mieters abschlägig beantworten.

Beispiel: Ihr Mieter benennt einen akzeptablen Untermieter. Sie verweigern gleichwohl die Erlaubnis zur Untervermietung. Hier kann Ihr Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

  • Sie lehnen die Untervermietung generell ab

Einige Mieter scheuen keine Mühe, auch ohne triftige Gründe vorzeitig aus langen Kündigungsfristen oder befristeten Mietverträgen herauszukommen.

Selbst wenn der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält oder Sie einen angebotenen Nachmieter zu Recht ablehnen, geben sie noch nicht auf.


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Sie versuchen dann, über das Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu erzwingen. Das Prozedere sieht wie folgt aus:

Der Mieter wendet sich an seinen Vermieter und bittet um die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung.

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die Mieter in solchen Fällen die Wohnung gar nicht ernsthaft untervermieten wollen. Sie hoffen lediglich darauf, dass ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung umgehend verweigert, so dass sie als Reaktion darauf kündigen können.

Wer in einer derartigen Situation als Vermieter die Untervermietung „in Bausch und Bogen ablehnt“, liefert seinem Mieter eine Steilvorlage für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag.

Selbst wenn Sie sich darüber ärgern sollten, dass Ihr Mieter Ihnen noch nicht einmal den Namen des Untermieters mitteilt, erteilen Sie Ihrem Mieter aus taktischen Gründen besser keine Abfuhr. Die werten die Gerichte nämlich ebenfalls als grundlose Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung.

  • Sie schweigen auf eine allgemeine Anfrage

Wiederum anders liegt der Fall, dass Sie auf die Bitte Ihres Mieters, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, schweigen. Bloßes Schweigen hat keine rechtliche Bedeutung. Schweigen bedeutet weder Zustimmung noch Ablehnung.

Ausnahme: Etwas anderes gilt nach Auffassung einiger Mietgerichte dann, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen. In diesen Fällen kann das Schweigen die Bedeutung einer Erklärung haben. Das ist beispielsweise in folgender Situation der Fall:

Ihr Mieter bittet Sie um Zustimmung zur Untervermietung, benennt Ihnen in seinem Schreiben einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift. Zugleich fordert er Sie auf, innerhalb einer Frist von drei Wochen mitzuteilen, ob Sie der Untervermietung zustimmen. Zusätzlich teilt er Ihnen mit:

Falls Sie mein Schreiben unbeantwortet lassen, werte ich Ihr Schweigen als Verweigerung der Zustimmung.

Für einen solchen Fall haben die Gerichte bereits entschieden: Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, ohne sich zu äußern, ist der Mieter nach Fristablauf berechtigt, sein Sonderkündigungsrecht auszuüben.

  • Zeigen Sie taktisches Interesse am Untermieter

Praxis-Tipp: Selbst wenn Sie eine Untervermietung nicht erlauben wollen, ist es besser, Ihrem Mieter dies nicht sofort zu schreiben. Teilen Sie ihm zunächst einmal mit, dass Sie eine Untervermietung nicht generell ablehnen. Bitten Sie ihn zugleich, den Untermieter zu benennen.

Achtung: Sie können darauf bestehen, dass der Mieter Ihnen den Untermieter namentlich benennt. Den Geburtsort und die letzte Meldeanschrift des potenziellen Untermieters muss er allerdings nicht nennen.

In den meisten Fällen hat sich die Sache damit bereits erledigt, da es in Wirklichkeit keinen potenziellen Untermieter gibt.

Achtung: Kündigt Ihr Mieter dennoch das Mietverhältnis, ist die Kündigung unwirksam. Auch das haben die Gerichte bereits entschieden. Begründung: Sie haben die Untervermietung nicht abgelehnt. Vielmehr können Sie sich zu Recht noch nicht abschließend entscheiden, ob Sie die Untervermietung erlauben wollen oder nicht.

Sie benötigen zunächst noch die vom Mieter bereits erbetenen Informationen über den potenziellen Untermieter. Von diesen Informationen können Sie die Erteilung der Erlaubnis abhängig machen.

7. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.