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Sondernutzungsrechte nach dem BGH

Die Rechtsprechung des BGH bewirkt, dass ein Sondernutzungsrecht nicht durch Eigentümerbeschluss eingeräumt werden kann(BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99).

Ist ein solcher Beschluss gefasst worden, führt dies zu Rückabwicklungsproblemen in den Eigentümergemeinschaften, in denen solche Sondernutzungsrechte durch einfachen Beschluss einzelnen Eigentümern gewährt wurden.

Das Urteil des BGH erschwert auch künftig die Begründung von Sondernutzungsrechten.

Beschluss über Sondernutzungsrecht ist nichtig

Eine Alternative zur riskanten Begründung eines Sondernutzungsrechts besteht darin, künftig Mietverträge zur Überlassung von Gemeinschaftseigentum abzuschließen.

Wirtschaftlich und rechtlich entspricht die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum der Gewährung eines Sondernutzungsrechts, weil der Eigentümer in beiden Fällen dem Berechtigten die Sache dauerhaft überlässt.

Hinweis: Im Gegensatz zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts wäre ein Mietvertrag für Ihre Eigentümergemeinschaft vorteilhafter. Denn selbst langfristig geschlossene Mietverträge sind jederzeit aus wichtigem Grund kündbar.


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Wie sich die Nichtigkeit von Zitterbeschlüssen auswirkt

Die Nichtigkeit von rechtswidrig verabschiedeten „Zitterbeschlüssen“, die dauerhaft gefasst werden sollten, wirkt sich folgendermaßen aus:

Eigentümergemeinschaften müssen aufgrund der eindeutigen Rechtsprechung des BGHs zukünftig wieder auf die Regelungen des Gesetzes, der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung zurückgreifen. Dem steht zwar der erklärte Mehrheitswille der Eigentümergemeinschaft gegenüber. Dieser ist jedoch mit Recht und Gesetz nicht zu vereinbaren.

Nachbesserung durch Beschlüsse ist nicht möglich

In zukünftigen Eigentümerversammlungen sollten Sie jedoch, nun als Reaktion auf die Rechtsprechung des BGH, keine nachbessernden Beschlüsse verabschieden. Davor kann an dieser Stelle nur gewarnt werden. Solche Beschlüsse sind untauglich.

Der BGH entscheidet streng nach der Beschlusskompetenz. Generell dürften alle Versuche, die Auswirkungen der Rechtsprechung des BGH zu umgehen, einem hohen Risiko der Nichtigkeit unterliegen.

Formelle Verstöße führen nicht zur Nichtigkeit

Nichtigkeit liegt nicht vor, wenn ein Beschluss nur einen Verstoß gegen den formellen Inhalt einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung beinhaltet.

Ist beispielsweise in einer sehr alten Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass die Instandhaltungsrücklage 2.500 € betragen soll, so wäre eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage nicht als Änderung der Teilungserklärung anzusehen.

Hier ist nur der formelle, nicht jedoch der materielle Inhalt der Teilungserklärung betroffen.

Es wurde lediglich über die zukünftige Höhe der Instandhaltungsrücklage entschieden. Die grundsätzliche Verpflichtung der Bildung einer Instandhaltungsrücklage wurde jedoch nicht abgeändert.

Vertrauensschutz nur ausnahmsweise möglich

Unter Berufung auf den Vertrauensschutz kann es möglich sein, an einer rechtswidrigen Regelung festzuhalten.

Ein Beispiel hierfür ist ein rechtswidriger Beschluss über einen geänderten Kostenverteilungsschlüssel.

Hier kommt es darauf an, ob und inwieweit im Vertrauen auf einen nicht mehr anfechtbaren Beschluss mit Vereinbarungsinhalt, eine rechtlich schützenswerte Position entstanden ist, deren Beseitigung für einzelne Wohnungseigentümer zu unzumutbaren Härten führen würde.

Die Rechtsprechung hat allerdings bisher Ansprüche aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes nur in recht extremen Ausnahmefällen zugestanden.

Beispielsweise wurden Kostenverteilungsschlüssel von den Gerichten erst dann für unzumutbar erklärt, wenn bei einzelnen Wohnungseigentümern eine Mehrbelastung von mehr als 30% vorlag.

2. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.