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Sonderumlage: Neuer Eigentümer haftet – OLG Düsseldorf entscheidet

Auch wenn die Preise auf dem Immobilienmarkt langsam wieder anziehen, so lassen sich immer noch Schnäppchen machen.

So ist beispielsweise das Angebot an Eigentumswohnungen riesig. Entsprechend groß ist Ihre Chance als Kaufinteressent, den Preis zu drücken.

Einen solchen Fall hatte jetzt das Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheiden. In dem Kaufvertrag hatte sich der Käufer allen Regelungen der Teilungserklärung unterworfen. In der war unter anderem Folgendes geregelt:

Die Freude über einen günstigen Kaufpreis kann allerdings schnell in Ernüchterung umschlagen. Denn mit Objektauswahl allein ist es bekanntlich nicht getan.

Als Kaufinteressent müssen Sie immer auch sorgfältig prüfen, ob beim Hausgeld nicht etwaige Zahlungsrückstände des Verkäufers bestehen, für die Sie als Käufer gerade stehen müssen.

„Im Falle der Veräußerung haftet der Erwerber neben dem Veräußerer als Gesamtschuldner für etwaige Rückstände gegenüber der Gemeinschaft. “

  • Von dem Grundsatz, dass baulichen Veränderungen alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, gilt folgende Ausnahme: Von dem Vorhaben sind nicht alle Miteigentümer betroffen. Dann reicht die Zustimmung der Miteigentümer, auf die sich die bauliche Veränderung nachteilig auswirkt.
  • In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann geregelt werden, dass für bestimmte bauliche Veränderungen eine so genannte

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  • qualifizierte Mehrheit, beispielsweise eine 2/3 Mehrheit, genügt.
  • Nimmt ein Miteigentümer eine bauliche Veränderung vor, ohne dass alle Miteigentümer zugestimmt haben, können Sie als einzelne Miteigentümer die Beseitigung der Veränderung verlangen, wenn Sie zum Kreis der nachteilig betroffenen Miteigentümer zählen.
  • Die Kosten für bauliche Veränderungen, denen nicht alle Miteigentümer zugestimmt haben und die auch nicht einstimmig beschlossen werden mussten, tragen allein die Miteigentümer, die dem Vorhaben zugestimmt haben.

Kaum war der Erwerber als neuer Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden, fand eine Eigentümerversammlung statt.

Der Verwalter berichtete über einen Finanzbedarf der Gemeinschaft in Höhe von rund 80.000 Euro.

Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage in Höhe von rund 80.000 Euro, an der sich jeder Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen hatte.

Der neue Eigentümer lief dagegen Sturm, konnte sich vor Gericht aber nicht durchsetzen. Er ist verpflichtet, sich an der Sonderumlage zu beteiligen. Das entschied das OLG Düsseldorf. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.08.2001, 3 Wx 187/01)

Wohnungseigentümer können jederzeit eine Sonderumlage beschließen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt sind.

Zu letzteren zählt auch der Fall, dass einzelne Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und sich deshalb in einem solchen Umfang Hausgeldrückstände aufbauen, dass die Eigentümergemeinschaft in Liquiditätsschwierigkeiten gerät.

Auch darauf wiesen die Richter noch hin: Wenn der Erwerber einer Eigentumswohnung erst einmal in das Wohnungsgrundbuch eingetragen ist, treffen ihn alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um Bewirtschaftungskosten, Reparaturen, bauliche Veränderungen oder eben Sonderumlagen handelt.

Ein Eigentümer muss immer damit rechnen, dass die Eigentümerversammlung Entscheidungen trifft, die er selbst nicht für richtig hält.

Kaum mehr als ein Trostpflaster ist dabei die weitere Klarstellung des Gerichts, dass ein Eigentümer immer nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zur Sonderumlage herangezogen werden kann.

Das gilt jedenfalls in jenen Fällen, in denen die Umlage dazu dient, die allgemeinen Kosten zu decken. Eine Ausnahme kommt dann in Betracht, wenn es sich um die Kosten für bauliche Veränderungen handelt und diese nur einen Teil der Eigentümer betreffen.

Nun waren die Hausgeldrückstände allerdings ganz überwiegend in einem Zeitraum aufgelaufen, in dem der Verkäufer Eigentümer der Wohnung war. Deshalb weigerte sich der neue Eigentümer, sich an der Sonderumlage zu beteiligen.

Die Richter jedoch fackelten nicht lange. Sie verwiesen ihn schlicht auf die Vereinbarung im Kaufvertrag, nach der er sich verpflichtet hatte.

Tipp: Solchen kostspieligen Überraschungen können Sie nur vorbeugen, wenn Sie bereits im notariellen Kaufvertrag eine Kostenregelung treffen. Bestehen Sie darauf, dass der Verkäufer Ihnen sämtliche Hausgelder (dazu zählen auch Sonderumlagen) ersetzt, die den Zeitraum vor der Eigentumsumschreibung betreffen.

28. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.