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Sozialklausel: Hier liegen Härtefälle vor

Wenn Ihr Mieter sich auf die Sozialklausel berufen möchte, um Ihrer Kündigung zu widersprechen, muss er einen Härtegrund anführen.

Die Härte muss sich dabei für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts ergeben.

Was jedoch genau als Härtegrund zählt, ist oft ein Streitpunkt.

Im Folgenden lesen Sie daher, wie die Gerichte dazu in Einzelfällen entschieden haben.

Härtefall: Hohes Alter und gesundheitliche Gefahren

Das hohe Alter Ihres Mieters allein begründet nicht unbedingt einen Härtefall. Einem rüstigen 80-jährigen Mieter kann ein Umzug durchaus zugemutet werden.

Trifft aber das hohe Alter mit einer schweren körperlichen Beeinträchtigung zusammen, sieht es anders aus. Das hatte das Amtsgericht (AG) Hamburg-Blankenese in einem Fall entschieden, in dem die Mieterin bereits 85 Jahre alt war und seit 55 Jahren in der Wohnung lebte.

Im Urteil wurde auf die unzumutbare Härte verwiesen, da ein Gutachter bestätigte, dass gesundheitliche Gefahren drohten, wenn es zur Räumung käme (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 17.01.2008 Az. 518 C 402/06).

Härtefall: Krebserkrankung und hohes Alter

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall war die Vermieterin an Krebs erkrankt. Sie machte gegenüber ihren Mietern Eigenbedarf geltend, da sie in der Wohnung zumindest zeitweise ihre Eltern unterbringen wollte, die sie während ihrer Erkrankung unterstützen und pflegen wollten.

Trotz dieses in jeder Hinsicht nachvollziehbaren Interesses kam es nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die 81-jährige Mieterin war nämlich selbst schwer an Krebs erkrankt. Ein Umzug, so stellte ein Sachverständiger fest, würde einen erheblichen negativen Einfluss auf den Gesundheitszustand der Mieterin haben.

Außerdem sei der Umzug in eine andere Umgebung bereits für sich gesehen eine Härte, da die Mieterin aufgrund ihres hohen Alters mit der Umgebung verwurzelt sei und sich nicht mehr in ein neues Umfeld eingewöhnen könne.

In dieser schwierigen Konfliktsituation gingen letztlich die Interessen der Mieterin vor, da die Vermieterin die Möglichkeit hatte, ihre Eltern während des zeitweiligen Aufenthalts anderweitig im Haus unterzubringen (BGH, Urteil v. 20.10.2004, Az. VIII ZR 246/03).

Härtefall: Sehschwäche des Ehegatten

Ebenso hat das Kammergericht (KG) Berlin eine Härte anerkannt für den Fall, in dem der Ehegatte der Mieterin auf dem einen Auge fast erblindet war und auf dem anderen Auge nur noch eine Sehstärke von 1?25 hatte (KG Berlin, Urteil v. 06.05.2004, Az. 8 U 288/03).

Härtefall: Pflegefall in der Nachbarschaft

Nach einer Entscheidung des AG Lübeck kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aus überwiegenden Härtegründen begründet sein, wenn die optimale Versorgung und Pflege von Angehörigen des Mieters nur vom Standort der Mietwohnung aus zu handhaben ist (AG Lübeck, Urteil v. 26.09.2002, Az. 27 C 1621/02).


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Härtefall: Alter, Schwerbehinderung, soziale Verwurzelung

Das Landgericht (LG) Essen nahm einen Härtefall zugunsten einer schwerbehinderten Mieterin an. Die Mieterin war knapp 90 Jahre alt, zu 80% schwerbehindert und bewohnte die Wohnung schon seit über 20 Jahren.

Außerdem war die alte Dame auf einen häuslichen Pflegedienst angewiesen und aufgrund der langen Mietzeit sozial sehr stark verwurzelt.

Das Gericht wies darauf hin, dass Letzteres für sich allein genommen keinen Härtefall darstelle, sich dieser jedoch aus der Gesamtheit der Fakten ergebe (LG Essen, Urteil v. 23.03.1999, Az. 15 S 448/98).

Härtefall: Doppelter Umzug

Ein aufgrund der Kündigung notwendig werdender doppelter Umzug stellt einen Härtefall dar.

Hat beispielsweise Ihr Mieter nach der Kündigung zwar eine Ersatzwohnung gefunden, kann diese jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt als dem Räumungszeitpunkt beziehen, so müsste er zunächst kurzfristig eine „Notunterkunft“ beziehen, um dann erneut umzuziehen.

In dieser Situation kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, in der bisherigen Wohnung bleiben zu können, bis die gewählte Ersatzwohnung frei ist.

Unbefristete Verlängerung möglich

Nach einem Urteil des LG Köln kann das Mietverhältnis zur Vermeidung eines doppelten Umzugs sogar auf unbestimmte Zeit verlängert werden. Im konkreten Fall beabsichtigte der gekündigte Mieter, in ein Seniorenwohnheim umzuziehen.

Trotz eines bereits vor vier Jahren vereinbarten Anwartschaftsvertrags, konnte ein gewünschtes Apartment dort aber in absehbarer Zeit nicht zur Verfügung gestellt werden (LG Köln, Urteil v. 18.07.1996, Az. 6 S 474/95).

Härtefall: Schwangerschaft

Eine Schwangerschaft kann durchaus einen Härtegrund darstellen, der zu einer befristeten Verlängerung des Mietverhältnisses führt. Nach einem Urteil des LG Stuttgart ist das trotz berechtigten Eigenbedarfs des Vermieters dann der Fall, wenn die Entbindung der Ehefrau des Mieters unmittelbar bevorsteht.

Im konkreten Fall war das Gericht davon ausgegangen, dass ein Umzug mit einem Säugling nicht zumutbar ist. Allerdings musste auch durch eine vom Mieter nachgewiesene intensive Ersatzwohnraumsuche damit zu rechnen sein, dass er innerhalb von einigen Monaten nach der Geburt eine neue Wohnung findet (LG Stuttgart, Urteil v. 06.12.1990, Az. 16 S 378/90).

Kein Härtefall: Hausbesitzer droht selbst die Obdachlosigkeit

Droht Ihnen als Vermieter selbst die Obdachlosigkeit, dürfen Sie Ihrem Mieter kündigen – so entschied das Verwaltungsgericht (VG) Darmstadt. Im konkreten Fall hatte der Hausbesitzer aus Berufsgründen für zwei Jahre im Ausland gelebt und sein Haus so lange an eine vierköpfige Familie vermietet.

Rechtzeitig vor der Rückkehr schrieb er, dass er zum vereinbarten Termin wieder einziehen wolle. Doch die Familie wollte nicht ausziehen. Dazu teilte der räumungsbedrohte Familienvater dann aber mit, er werde bei einer Zwangsräumung seine Familie und sich töten.

Daraufhin teilte die Stadt dem Hausbesitzer mit, dass die Mieterfamilie wegen drohender Obdachlosigkeit einige Zeit weiter in dem Haus wohnen dürfe.

Das Verwaltungsgericht untersagte solch ein kommunales Vorgehen: Die Stadt habe nicht hinreichend dargelegt, dass es keine andere Unterbringungsmöglichkeit für die Familie gebe (VG Darmstadt, Urteil v. 20.07.2009, Az. 3 L 946/09).

Kein Härtefall: Soziale Verwurzelung

Nach dem LG Bremen begründet eine in 33 Jahren entstandene soziale Verwurzelung in der Wohnung keinen Härtefall – trotz höheren Alters. Im konkreten Fall waren die Mieter 70 und 73 Jahre alt.

Außerdem litt einer der Mieter seit Jahren an Bluthochdruck sowie Diabetes mellitus und musste sich im Jahr 1999 einer Dreifach-Bypass-Operation unterziehen.

Aber auch das führte nicht dazu, dass das Gericht einen Härtefall im Sinne der Sozialklausel bejahte (LG Bremen, Urteil v. 22.05.2003, Az. 2 S 315/02).

Schulwechsel nicht immer Härtegrund

Ein Umzug kann für Schulkinder durchaus einen Härtefall darstellen, nämlich dann, wenn er einen Schulwechsel zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfordert. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn das Kind Ihres Mieters kurz vor dem Abitur umzugsbedingt die Schule wechseln müsste.

Auch gilt dies, wenn ein Umzug dazu führen würde, dass ein Grundschulkind vor dem Wechsel in die weiterführende Schule durch den Umzug noch die Grundschule wechseln müsste.

Allerdings ist kein Härtefall gegeben, wenn der Wohnungswechsel einen anderen Schulweg mit sich bringt und zwar auch nicht, wenn die Schule dann mithilfe öffentlicher Verkehrsmittel erreicht werden muss. Das hat das LG Hamburg entschieden (LG Hamburg, Urteil v. 03.04.1998, Az. 311 S 225/97).

Meist ein Härtefall: Psychisch kranke Mieter

Früher gingen die Gerichte davon aus, dass Suizidgefahr keinen Härtefall im Sinne der Sozialklausel darstellte. So entschied beispielsweise das LG Bonn, dass es dem Eigentümer nicht zuzumuten sei, seine Wohnung aufgrund einer ernsthaften Suizidgefahr des Mieters auf unbestimmte Zeit nicht nutzen zu dürfen (LG Bonn, Urteil v. 16.08.99, Az. 6 S 150/98).

Vorsicht bei psychisch kranken Mietern

Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2004 müssen Sie hier jedoch vorsichtig sein: In dem entschiedenen Fall kam es durch eine psychisch gestörte ältere Frau, die seit 21 Jahren in der gleichen Wohnung lebte, zu erheblichen Lärmstörungen.

Insbesondere zur Nachtzeit trampelte sie auf dem Boden herum und schlug mit Gegenständen gegen Heizkörper und Heizungsrohre. Nach den Feststellungen eines Sachverständigen litt die Frau unter Verfolgungswahn.

Sie hörte ständig Stimmen und versuchte, sich der vermeintlichen Angriffe durch den geschilderten Lärm zu erwehren. Der Sachverständige stellte weiter fest, dass im Fall der Vollstreckung eines Räumungsurteils mit schweren psychischen Reaktionen wie Verweigerung der Nahrungsaufnahme oder Selbsttötung zu rechnen sei.

BGH: Interessen des psychisch kranken Mieters gehen vor

In dieser Situation, so entschied der BGH, müsse das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter hinter den Interessen des kranken Mieters zurücktreten. Der vom Vermieter angestrengte Räumungsrechtsstreit war also erfolglos (BGH, Urteil v. 08.12.2004, Az. VIII ZR 218/03).

Auch wenn es im konkreten Fall um eine fristlose Kündigung ging, ist die Entscheidung hier von Bedeutung. Der BGH hat nämlich ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Interessen des psychisch kranken Mieters vorgehen.

Das wird sich auch auf die Interessenabwägung der Sozialklausel auswirken, sodass sich ein psychisch kranker oder ernsthaft suizidgefährdeter Mieter im Zweifel erfolgreich auf diese berufen könnte. Seien Sie daher in solchen Fällen zurückhaltend mit Ihrer Kündigung.

Aufgrund der Entscheidung des BGH wird zumindest kein Gericht die besondere Härte absprechen, wenn die Suizidgefährdung Ihres Mieters durch ein Sachverständigengutachten belegt ist.

10. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.