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Alles Wissenswerte zum Mietspiegel

Vielerorts sind in den letzten Monaten neue Mietspiegel erschienen, wie zum Beispiel in Berlin, Hamburg und Leverkusen.

Viele Anfragen rankten sich um dieses Thema. Hier ist das Wichtigste hier noch mal zusammengefasst.

Worin unterscheiden sich einfacher und qualifizierter Mietspiegel?

Der Mietspiegel gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt bzw. einer Gemeinde zu einem bestimmten Stichtag wieder – und zwar nach Größe, Lage, Baualter und Ausstattung der Wohnung.

Als Vermieter können Sie dem Mietspiegel entnehmen, in welcher Höhe Ihre Miete insofern angemessen ist.

Der einfache Mietspiegel soll, der qualifizierte Mietspiegel ist der Marktentwicklung alle zwei Jahre anzupassen.

Darüber hinaus ist der qualifizierte Mietspiegel alle vier Jahre komplett neu zu erstellen.

Der einfache Mietspiegel wird von der Gemeinde oder gemeinsam von den Interessenverbänden der Vermieter und Mieter erstellt.

Der qualifizierte Mietspiegel berücksichtigt zudem noch spezielle wissenschaftliche Grundsätze.

Wird der Mietspiegel nicht der Marktentwicklung angepasst bzw. neu erstellt, können Sie zur Mieterhöhung auch einen alten Mietspiegel heranziehen oder einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden.

Wo erhalte ich einen Mietspiegel?

Mietspiegel sind bei den Gemeindeverwaltungen und bei den Wohnungsämtern erhältlich.

Asunahmen sind, bei möblierten Einliegerwohnungen und bei Studenten- und Jugendwohnungen. Hier finden die Mietspiegel keine Anwendung. Auch für öffentlich geförderte Wohnungen haben die Mietspiegel keine Bedeutung.


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Ist eine Mietdatenbank das Gleiche wie ein Mietspiegel?

Neben der Nutzung einer Mietdatenbank können Sie einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Mietwertgutachtens beauftragen.

Dabei müssen Sie darauf achten, dass der Gutachter öffentlich bestellt oder vereidigt ist. Eine preiswertere Möglichkeit besteht darin, die ortsübliche Vergleichsmiete selbst zu ermitteln.

Hierzu prüfen Sie, wie hoch die Miete von drei zu Ihrer Wohnung vergleichbaren Wohnungen ist. Auch anhand der so bestimmten Vergleichsmiete können Sie die Miete erhöhen.

Nein. Bei einer Mietdatenbank werden die Mieten einer bestimmten Region von der Gemeinde oder den Interessenverbänden gesammelt.

Anhand dieser Daten kann ebenfalls auf die ortsübliche Vergleichsmiete geschlossen werden.

Allerdings wird von der mit der Mietrechtsreform 2001 in Kraft getretenen Möglichkeit, eine Mietdatenbank einzurichten, bislang nur wenig Gebrauch gemacht.

Finden Mietspiegel bei Gewerberäumen Anwendung?

Nein, bei der Vermietung von Gewerberaum ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Je nach Alter und Lage des Hauses sowie Größe und Modernisierungsgrad der Wohnung ist diese einer bestimmten Spalte im Mietspiegel einzuordnen.

Dort ist meistens keine bestimmte Miete, sondern eine Preisspanne der Quadratmetermiete angegeben.

Wann ist die Miete an der Ober-, wann an der Untergrenze festzumachen?

Dies hängt von der konkreten Lage der Wohnung, ihrer Größe, Beschaffenheit und Ausstattung ab.

Je schöner und ruhiger der Straßenabschnitt, je besser ihr Zustand und je besser ausgestattet die Wohnung ist, desto weiter oben innerhalb der angegebenen Spanne können Sie die Miete bemessen.

Wichtig: Als Vermieter müssen Sie nicht begründen, wie Sie die Miete innerhalb der Spanne einordnen. Dennoch ist dies ratsam, weil eine Begründung das Verständnis des Mieters für Ihre Erhöhung in aller Regel steigert.

Wo erfahre ich, in welcher Wohnlage sich die Wohnung befindet?

Ob sich die Wohnung in einfacher, mittlerer oder gehobener Wohnlage befindet, ist der dem Mietspiegel zumeist beigefügten Straßenkarte zu entnehmen.

Fehlt diese, kann die Einordnung bei der Stadt bzw. der Gemeinde erfragt werden.

Muss die Miete gesenkt werden, wenn sie über dem Mietspiegel liegt?

Nein. Die Angaben im Mietspiegel stellen keine „verordneten“ Oberwerte dar. Ihr Mieter kann also nicht verlangen, dass Sie die Miete nun herabsetzen.

Ausnahme: Die Miete liegt mehr als 20% über der ortsüblichen Miete und der Vermieter hat eine bestehende Wohnraumknappheit ausgenutzt.

Der Mieter kann sich Zeit lassen. Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Ihres Erhöhungsverlangens hat der Mieter seine Zustimmung zu erklären.

Die erhöhte Miete muss der Mieter sodann ab dem dritten Monat seit Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens zahlen.

Kann ich die Miete auch über den Oberwert hinaus erhöhen?

Ja, das ist dann möglich, wenn Ihre Wohnung so genannte „Sondermerkmale“ aufweist wie zum Beispiel eine große Dachterrasse oder einen Whirlpool.

Wichtig: Als Vermieter müssen Sie in Ihrem Mieterhöhungsverlangen auf diese Sondermerkmale besonders hinweisen.

In diesem Fall müssen Sie Ihren Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Hierzu haben Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist Ihres Mieters drei Monate Zeit. Versäumen Sie diese Frist, bedarf es eines neuen Mieterhöhungsverlangens von Ihrer Seite.

8. November 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.