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Spekulationsfrist bei Immobilien bleibt – zumindest für Privatpersonen

Ursprünglich war nach der Einführung der Abgeltungssteuer im Jahr 2009 auch die Besteuerung von Verkaufsgewinnen bei Immobilien im Gespräch.

Der Gesetzgeber hat sich jedoch für die Beibehaltung der alten Regelung entschieden, wodurch die Spekulationsfrist bei Immobilien weiter Bestand hat.

Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre

Demnach gilt für Immobilienverkäufe weiterhin eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Der Verkaufsgewinn ist also dann steuerfrei, wenn der Eigentümer der Immobilie 10 Jahre im Besitz der Immobilie war.

Dies gilt allerdings nur für Privatpersonen und nicht für gewerbliche Immobilienmakler und Verkäufer.

Mehr dazu: Was sie beim Verkauf einer Immobilie noch beachten müssen

Eigennutzer können Gewinne auch innerhalb der 10-Jahresfrist steuerfrei einstreichen

Nach § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) ist die 10-Jahresfrist dann ausgehebelt, wenn der Eigentümer zwei Jahre vor dem Verkauf die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt hat.

Es darf jedoch keine Einliegerwohnung vermietet oder das Grundstück verpachtet werden.

Der Gesetzgeber sagt dazu in § 23 Abs. 1 EStG:


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„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.

Der Eigentümer muss die Immobilie dementsprechend auf Dauer selbst bewohnen. Nur eine gelegentliche Nutzung, zum Beispiel bei Bau- und Renovierungsarbeiten, oder eine Nutzung als Ferienwohnung reicht nicht aus.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist nur die selbstgenutzte Wohnung bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit, die vermieteten Wohnungen dagegen nicht.

Der Immobilienverkäufer muss den genauen Anteil an Quadratmetern Wohnfläche errechnen, die selbst genutzt werden.

Sind zwei Wohnung beispielsweise gleich groß, wäre die Hälfte des Gewinns aus dem Verkauf des gesamten Wohneigentums steuerpflichtig.

Keine Spekulationsfrist bei gewerblichen Immobilienverkäufen

Gewerbliche Verkäufer müssen ihren Gewinn weiterhin versteuern. Für diese Personengruppe gibt es keine Spekulationsfrist bei Immobilien.

Als gewerbliche Immobilienverkäufer sieht das Finanzamt Personen an, die mindestens drei Immobilien pro Jahr veräußern.

Immobilienbesitzer, die über mehrere Jahre hinweg immer nur zwei Immobilien verkaufen, um unter der gesetzlichen Grenze zu bleiben, fallen jedoch meist unter die Steuerpflicht.

Der Grund: Das Finanzamt geht in diesem Fall ebenfalls von einer gewerblichen Tätigkeit aus, wodurch alle Verkaufsgewinne aus Immobiliengeschäften versteuert werden müssen.

Verkaufsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist unterliegt allgemeinen Steuersätzen

Werden innerhalb der Spekulationsfrist Immobilien veräußert, muss gerechnet werden. Dabei ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung maßgeblich.

Der Zeitpunkt der Veräußerung ist gleich dem Datum, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Der Verkaufsgewinn wird dabei durch den Verkaufserlös abzüglich der Veräußerungskosten sowie der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelt.

Abgezogen werden dann noch Kosten für Abschreibungen (in der Regel 2% Prozent pro Jahr) und Abnutzung, die den Verkaufserlös mindern. Die Differenz daraus ist der Verkaufsgewinn, der den allgemeinen Steuersätzen unterliegt.

Mehr zum Thema: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Das ist zu beachten

Wer durch den Verkauf einer Immobilie einen Verlust einfährt, darf diesen Verlust nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Wird eine Immobilie im Ausland verkauft, gilt im Bezug auf die Besteuerung das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, in dem die Immobilie liegt.

Für Immobilienbesitzer kann es sich unter Umständen also durchaus lohnen, den Verkauf hinauszuzögern und so die Spekulationsfrist zu umgehen.

18. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Alexander Mittermeier. Über den Autor

Als Gründungsmitglied einer der größten Finanz-Communitys in Deutschland schreibt Alexander Mittermeier heute nicht nur über Aktien und Hightech-Unternehmen, sondern auch über Geld- und Wirtschaftsthemen. Im Mittelpunkt stehen dabei Hintergrundberichte und Bewertung wirtschaftlicher Themen unter Berücksichtigung technologischer Gesichtspunkte für eine der größten Banken Deutschlands