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Spekulationsfrist Immobilien: Welche Zeiträume gelten?

Mit Immobilien zu handeln kann eine lukrative Angelegenheit sein, vorrausgesetzt Lage und Objekt sind von entsprechender Qualität. Und wer die entsprechenden Spekulationsfristen kennt, kann ordentlich Steuern sparen.

Gewerbliche Immobilienverkäufer sind immer steuerpflichtig

Wer gewerblich mit Immobilien handelt, muss in jedem Fall etwaige Veräußerungsgewinne versteuern, es gibt hier keine Spekulationsfrist.

Wer drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft fällt automatisch in diese Kategorie.

Hierfür zählen jedoch nur Objekte, die man kürzer als 5 Jahre gehalten hat. Dies gilt nicht für geerbte Objekte, egal um wie viele es sich handelt.

Auch wer bereits bebaute Grundstücke kauft und diese mindestens 10 Jahre nutzt, indem er sie vermietet oder selber bewohnt, handelt nicht gewerblich.

Wenn Sie in der Immobilienbranche arbeiten wird Ihnen praktisch immer eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt, die man in der Regel nur durch 10-jährige Haltefristen umgehen kann.

  Achten Sie auf neue Urteile

Wichtig ist, dass diese Regeln keine gesetzliche Grundlage haben sondern sich aus der Rechtssprechung ergeben.

Das bedeutet, dass im Einzelfall anders entschieden werden könnte als man denkt.

Zukünftige Urteile könnten einige heute als privat geltende Immobiliengeschäfte plötzlich als gewerblich gelten lassen.


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 Privatverkäufer können Steuern sparen

Private Verkäufer können die Steuer unter bestimmten Umständen umgehen.

Prinzipiell müssen zwar auch Privatverkäufer die Gewinne zu ihrem jeweiligen Einkommenssteuersatz versteuern.

Liegen jedoch zwischen Erwerb und Veräußerung mindestens 10 Jahre, bleiben jegliche Gewinne vom Fiskus verschont.

 Was, wenn ich die Immobilie kürzer als 10 Jahre halte?

Aber auch wer diese Frist unterschreitet kann unter bestimmten Umständen um die Steuer herumkommen.

Hierzu muss die betreffende Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. „Ausschließlich“ ist hierbei wörtlich zu nehmen.

Wer nur vorübergehend die Wohnung oder das Haus bewohnt, kommt nicht in den Genuss der Steuerbefreiung.

Sollte die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend selbst genutzt werden, kann auch diese Frist noch unterschritten werden und es fallen keine Steuern an.

 Beim Steuern sparen ist die ganze Familie gefragt

Die „eigenen Wohnzwecke“ umfassen hierbei die gesamte Familie, zumindest den Teil, der aus Sicht des Finanzamtes dazugehört. Hierzu zählen beispielsweise auch Kinder, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten. Lässt man diese in der entsprechenden Immobilie wohnen wird dies auf die Spekulationsfrist angerechnet.

 Wie ist es mit geteilten Immobilien?

Sollte nur ein Teil der Immobilie zu privaten Wohnzwecken genutzt werden, gelten die entsprechenden Regelungen und Spekulationsfristen anteilig und getrennt für die jeweils eigen- bzw. fremdgenutzten Gebäudeteile.

Ein Beispiel: Hat man vor vier Jahren ein Doppelhaus erworben und die eine Hälfte seitdem durchgehend selbst bewohnt, müsste man bei einem Verkauf lediglich die Gewinne des fremdgenutzen Gebäudeteils versteuern.

 Die Spekulationsfrist: Auf Jahr und Tag genau!

Je nachdem wie Ihre sonstige Einkommenssituation und der sich daraus ergebende Steuersatz ist kann die Ersparnis erheblich sein, wenn man denn auf die angesprochenen Fristen achtet.

Vorsicht: Die Finanzbehörden kennen hier keine Kulanz. Wer die jeweilige Frist um nur einen Tag unterschreitet wird in vollem Umfang steuerpflichtig.

Im Zweifel sollte man lieber einen kleinen zeitlichen Puffer einbauen um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Link:

23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

 

 

12. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.