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Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Das ist zu beachten

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach dem Einkommensteuergesetz steuerpflichtig und es fällt Spekulationssteuer dafür an. Der Immobilienverkauf wird – vor allem, wenn die Immobilie bereits im Wert gestiegen ist – schnell zum kostenintensiven Vorgang.

Um Privatpersonen beim Verkauf steuerlich zu entlasten, hat der Gesetzgeber bereits vor vielen Jahren die Spekulationsfrist bei Immobilien für Privatpersonen eingeräumt. Diese Frist beträgt 10 Jahre.

Immobilienverkauf und steuerfreier Veräußerungsgewinn

Verkauft eine Privatperson eine Immobilie, nachdem diese mindestens 10 Jahre im Besitz dieser Person war, so ist der Veräußerungsgewinn der Immobilie steuerfrei. Für die Berechnung dieser 10 Jahre wird das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge herangezogen.

Bei selbst genutzten Immobilien ist die private Veräußerung generell steuerfrei – der Wertzuwachs unterliegt hier nicht der Spekulationssteuer.


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Spekulationssteuer: Vermietete Immobilien

Beim privaten Verkauf einer vermieteten Immobilie lohnt es sich, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten und erst dann zu verkaufen.

Gibt es Gründe für einen frühzeitigen Verkauf der vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, so kann man die Besteuerung des Veräußerungsgewinns durch vorangegangene Eigennutzung umgehen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren selbst genutzt wurde.

Spekulationssteuer: Immobilienverkauf in der Spekulationsfrist

Häufig geht mit einem Verkauf in der Spekulationsfrist die Kündigung der Finanzierung des Objektes einher, wenn beispielsweise eine Scheidung ins Haus steht oder beruflich bedingt der Wohnsitz gewechselt werden muss – die Banken verlangen dann eine Vorfälligkeitsentschädigung. In diesem Fall kann der evtl. angefallene Veräußerungsgewinn durch den Ansatz der Vorfälligkeitsentschädigung reduziert werden.

Unter bestimmten Bedingungen kann auch der Aufwand für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten angesetzt werden – hierunter fallen aber keine Schönheitsreparaturen, sondern lediglich Kosten, die in den ersten 3 Jahren angefallen sind und daher den Anschaffungskosten zugerechnet werden.

Bei vermieteten Objekten darf der Vermieter jedes Jahr eine Abschreibung der Immobilie in der Steuererklärung ansetzen. Diese Abschreibung wird beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wieder dem Veräußerungsgewinn zugerechnet. Spekulationssteuer: Immobilien steuerfrei verkaufen

Welche Beträge im Einzelnen dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet werden müssen und abgezogen werden dürfen, ist im §23 des Einkommensteuergesetzes im 3. Absatz definiert.

Gewerblicher Immobilienverkauf: Keine Spekulationsfrist

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf setzt bei einem gewerblichen Verkäufer immer eine gewisse Regelmäßigkeit und Gewinnerzielungsabsicht voraus. Im Allgemeinen gilt vor dem Steuergesetz jeder Immobilienverkäufer als gewerblich motiviert, wenn er mindestens 3 Objekte im Jahr veräußert.

Diese im Volksmund als Drei-Objekt-Grenze bekannte Regelung schützt aber keinesfalls Verkäufer, die jedes Jahr zwei Objekte verkaufen – in diesen Fällen unterstellt das Steuerrecht ebenfalls gewerbliche Absichten.

Fazit: Alle Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf der Objekte unterliegen der Spekulationssteuer.

17. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Melanie Alibrandi
Von: Melanie Alibrandi. Über den Autor

Melanie Alibrandi arbeitet als Office Manager bei einem internationalen Unternehmen und schreibt als freie Autorin Texte für verschiedene Projekte. Aufgrund Ihrer Ausbildung als Steuerfachangestellte und dem weiterführenden Studium im selben Bereich gilt ihr Interesse den privaten Finanzen - speziell den privaten Steuern und der Vermittlung ihres Wissens an ihre Leser.