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Spekulationssteuer: Diese 4 Punkte zählen bei der Immobilien-Erbschaft

Steht eine Erbschaft mit Immobilien an, so sollte man sich dringend mit dem Thema Spekulationssteuer beschäftigen. Häufig sind es einige Details, die schnell übersehen und dann zum Fallstrick werden.

Zunächst: Die Spekulationssteuer bezieht sich nicht auf die Erbschaft selbst, auch nicht auf eine Schenkung, die rechtlich genauso behandelt wird. Sie wird nur erhoben, wenn eine Immobilie verkauft wird. Besteuert wird dann der Gewinn, der Spekulationsgewinn, und zwar zum persönlichen Steuersatz.

1. Spekulationssteuer auf Immobilienverkauf mit Ausnahmen

Bei der Spekulationssteuer allerdings gibt es generell zwei Ausnahmen: Wer sein Haus oder die Wohnung erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren verkauft, zahlt keine Steuer. Ebenso von der Spekulationssteuer befreit ist jeder, der seine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren selbst bewohnt oder seinem Nachwuchs mietfrei überlassen hat. Hier zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Bei einer Erbschaft mag sich ein Hinterbliebener nun ärgern, weil er davon ausgeht, nach dem Erwerb der Immobilie erst wieder 10 Jahre warten zu müssen, bis er sie verkaufen kann. Und dort einziehen möchte er auch nicht.

2. Erben auch bei Erbpacht ohne Sorgen

Doch hier ist Entwarnung angesagt. Erben sind Rechtsnachfolger und keine Käufer. Es kommt also überhaupt nicht auf den Übergang des Eigentums an. Was zur zeitlichen Berechnung zählt, ist einzig der Tag, an dem der Verstorbene sein Haus oder seine Wohnung gekauft oder fertig gebaut hat. Dasselbe gilt für den Zeitraum der Eigennutzung.

Was aber, wenn das Haus auf einem Grundstück steht, das nicht gekauft wurde, sondern für das lediglich ein Nutzungsrecht besteht, etwa bei einer Erbpacht? Auch in dem Fall gibt es keine Abweichungen oder Probleme. Grundstücksgleiche Rechte zählen genauso wie gekaufter Grund und Boden.

3. Fallstricke: Hypothek und Miterben-Auszahlung

Vorsicht ist aber angesagt, wenn die Erben ein Haus mit einer Hypothek übernehmen, die noch nicht getilgt ist. In dem Fall geht das Finanzamt von einer „gemischten Schenkung“ aus. Der entsprechende Darlehenswert wird als anteiliger Verkaufspreis berechnet, auf den dann Spekulationssteuer erhoben wird.

Fallstricke gibt es auch in folgender Konstellation, die vor allem Erbengemeinschaften betrifft: Eines von mehreren Kindern bekommt das Haus. Zum Ausgleich hat der Verstorbene im Testament verfügt, dass dieses den anderen den jeweilig anteiligen Wert des Hauses zu zahlen hat.

In diesem Fall wird leider die Spekulationssteuer ausgelöst. Grund: Zum einen ist das keine vollständige Immobilienerbschaft mehr und zum anderen ist die Auszahlung wie ein Verkauf zu behandeln. In anderen Worten: Das Haus wird nicht mehr kostenlos übernommen, sondern teilentgeltlich verkauft. Diese Bewertung mag ungerecht erscheinen, wurde aber 2011 vom Bundesfinanzhof bestätigt (BFH IX R 63/10).

4. Gewinn errechnen – Steuer vermeiden

Von der Spekulationssteuer wird der Verkaufsgewinn erfasst, der mindestens 600 € beträgt. Abgezogen werden Ausgaben wie Kosten für Anschaffung und Veräußerung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Ebenso alle Reparatur- und Modernisierungskosten, der „anschaffungsnahe Herstellungsaufwand“. Maklerkosten jedoch nicht.

Dies ist aber nur das Zwischenergebnis. Denn nun werden alle bis zum Verkauf geltend gemachten Abschreibungen hinzugerechnet, staatliche Vergünstigungen und Förderungen, die sich das Finanzamt zurückholt.

Die Summe bildet dann den Gewinn. Wer absehen kann, dass der bei einem Verkauf entsprechend hoch ausfällt, der kann mit dem Käufer eine Ratenzahlung vereinbaren. Am besten über mehrere Jahre verteilt. Je öfter, desto häufiger lässt sich der jährliche Freibetrag von 599,99 € nutzen. Stichwort Freibetrag: Im Internet wird häufig von 512 € gesprochen. Dieser alte Betrag gilt aber nur für die Zeit vor 2008.

14. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.