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Spekulationssteuer: Immobilien steuerfrei verkaufen

Spekulationssteuer und -fristen sind für Sie als Eigentümer von Immobilien nicht zu unterschätzen. Diese Steuerbelastungen können nämlich bei einem schlecht durchdachten Veräußerungsgeschäft bei Immobilien schnell den vermeintlich erzielten Veräußerungsgewinn zunichte machen. Wenn Sie aber Bescheid wissen, können Sie eine Menge Geld sparen.

So berechnen Sie die Spekulationsfrist richtig

Steigt der Wert Ihres Vermögens, ist dies normalerweise steuerfrei. Realisieren Sie die Wertsteigerung, kann es zur Steuerpflicht kommen.

Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 500.000 €. Nach vier Jahren ist das Haus 800.000 € wert, weil sich durch eine verbesserte Infrastruktur Ihr Wohngebiet zu einer bevorzugten Wohnlage entwickelt hat. Die Wertsteigerung von 300.000 € ist solange nicht einkommensteuerpflichtig, solange Sie das Objekt nicht während der „Spekulationsfrist“ verkauft haben. Steuerpflichtig sind private Veräußerungsgeschäfte nur, wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauffen.


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So berechnen Sie die Spekulationsfrist

Bei der Fristberechnung ist immer der Tag entscheidend, an dem Sie den Vertrag abschließen beziehungsweise an dem Sie die entscheidende Vereinbarung verabreden. Es hilft nichts, wenn Sie den Vertrag innerhalb der Spekulationsfrist abschließen und darin vereinbaren, dass der Vertrag erst nach Ablauf der Frist wirksam werden soll. Auch bei dieser Konstellation erfolgt der Verkauf steuerlich innerhalb der Spekulationsfrist und ist steuerpflichtig.

So ermitteln Sie den Spekulationsgewinn richtig

Bei Grundstücksgeschäften hilft Ihnen die Freigrenze von 1.000 € in den meisten Fällen nichts. Denn die Wertsteigerungen von Immobilien übertreffen diesen Geringfügigkeitsbetrag regelmäßig. Wenn Sie daneben noch Wertpapiere oder Aktien besitzen, können Sie die Freigrenze von 1.000 € schon eher nutzen. Bis zu dieser Grenze können 78 Sie Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei vereinnahmen.

Verwechseln Sie „Freigrenze“ nicht mit „Freibetrag“. Ein Freibetrag wird immer abgezogen. Von einer Freigrenze profitieren Sie nur so lange, wie Ihre Einkünfte nicht 1.000 € oder mehr betragen. Haben Sie die Freigrenze mit Ihren Einkünften erreicht, werden diese voll besteuert. Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften für jeden Ehegatten zunächst getrennt zu ermitteln. Dabei ist für den Gewinn jedes Ehegatten die Freigrenze von 1.000 € gesondert zu berücksichtigen.


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Die von einem Ehegatten eventuell nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht beim anderen Ehegatten berücksichtigt werden. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften des einen Ehegatten sind mit Gewinnen des anderen Ehegatten aus privaten Veräußerungsgeschäften zu verrechnen. Ein Ausgleich ist allerdings nicht möglich, wenn der erzielte Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften des anderen Ehegatten steuerfrei bleibt, weil er im Kalenderjahr weniger als 1.000 € betragen hat.

Zusammenfassung: Berechnung des Spekulationsgewinns

Rechnen Sie wie folgt: Veräußerungspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten = Gewinn oder Verlust aus dem privaten Veräußerungsgeschäft

So einfach können Sie den Spekulationsgewinn ermitteln. Merken Sie sich einfach diese Formel, wenden Sie sie an – et voilà.

17. August 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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