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Sperrfrist und Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung

Wollen Sie eine Mieterhöhung durchsetzen, müssen Sie die Sperrfrist einhalten

Denken Sie daran, dass Sie im Hinblick auf die Sperrfrist gleich 2 Fristen zu beachten haben.

Nach den gesetzlichen Regelungen können Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Darüber hinaus dürfen Sie die Miete frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung wieder erhöhen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispielfall:

Die letzte Mieterhöhung war zum 01.09.2009. Wegen der 1-Jahres-Sperrfrist können Sie die nächste Mieterhöhung dem Mieter zum 01.09.2010 zustellen.

Die 15-monatige Sperrfrist nach § 558 Abs.1 Satz 1 BGB ist gewahrt, denn Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete, falls er zustimmt, erst mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Das wäre in diesem Fall der 01.12.2010.


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Wichtig: Sollte es nach der letzten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu einer weiteren Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen oder zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung gekommen sein, müssen Sie dies bei der Berechnung der Frist für eine Mieterhöhung nach § 588 BGB nicht berücksichtigen (BGH, Urteil v. 18.07.07, Az. VIII ZR 285/06).

Erhöhen Sie nur im Rahmen der Kappungsgrenze

Die Miete darf gemäß BGB innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nur um 20% steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).

Viele Vermieter und Mieter missverstehen diese Regelung und glauben, dass die Miete automatisch alle 3 Jahre um 20% steigen darf.

Das ist falsch. In einem laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Nur wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze überhaupt ins Spiel.

Die Regelung soll verhindern, dass bei einer großen Diskrepanz zwischen der vertraglichen Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete eine an sich rechtmäßige Anhebung zu einer übermäßigen Belastung des Mieters führt.

Sie stellen fest, dass die Miete der von Ihnen vermieteten Wohnung seit über 10 Jahren nicht mehr angepasst wurde. Die Miete beträgt 4,43 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 6,29 €/m2.

Aufgrund der Kappungsgrenze von 20% dürfen Sie nur um 0,89 € auf 5,32 € erhöhen. Erst nach 3 weiteren Jah ren können Sie die nächste Mieterhöhung aussprechen.

Regelmäßig Miete mit Vergleichsmiete abgleichen

Vergleichen Sie regelmäßig die vertraglich vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, sonst hinken Sie wegen der Kappungsgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete über Jahre nach.

Ihr Vorteil: Sollten Sie die Kappungsgrenze bei Ihrer Mieterhöhung nicht beachtet haben, führt dies nicht zur Unwirksamkeit Ihres Erhöhungsverlangens. Der Erhöhungsbetrag ermäßigt sich lediglich auf die gesetzlich zulässige Höhe.

Keine Kappungsgrenze bei Neuvermietung

Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt nicht für Neuvermietungen. Sollte Ihr Mieter im obigen Beispiel nach über 10 Jahren ausziehen, sind Sie an die Kappungsgrenze nicht gebunden. Sie haben lediglich die Vorschriften über die Mietpreisüberhöhungen zu beachten.

Außerdem gilt die Kappungsgrenze nicht, wenn Sie zwischenzeitlich die Miete wegen einer Modernisierung erhöhen oder die Betriebskostenvorauszahlungen nach oben hin anpassen.

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.